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家賃アップを見据えながら満室を実現する手法とは？
公開日: 2022年05月21日
現状を見つめ直し物件の価値を高める
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
繁忙期に入居が決まらず、空室が続いてしまうと、不安になり家賃を下げたくなる大家さんも多いと思います。
追い打ちをかけるように、周辺に新築のライバル物件などが現れれば、そういった気持ちがより強くなるに違いありません。
しかし、一度下げた家賃を元に戻すのは想像以上に大変です。
そのため、家賃を下げるのは最終手段と考え、できるだけ別の方法で入居獲得を目指しましょう。
私は、基本的にモノの価格は買い手が感じる価値に対して決められるものだと考えています。
そのため、物件の価値を「自分が望む家賃水準」まで引き上げれば、家賃アップもできると思いますし、少なくとも現状の家賃を維持することは可能になるはずです。
現状で、空室を埋めるのに頭を悩ませている大家さんは、再度自分の物件を見つめ直してください。
そして、今からご紹介する対策をまだ実践していないようであれば、できるところから順次取り入れてみましょう。
物件の価値を引き上げる方法
①家具・家電込みにする
学生や単身者をターゲットにした物件の場合は、必要となる家具や家電類を先に用意しておくと喜ばれます。
これにより、入居時の費用が節約できるだけでなく、身の回りのものだけで引越しができるため、楽に新生活がスタートできるからです。
そして、代りに家賃を５０００〜１万円ぐらい高く設定するのも、ひとつの方法だと思います。
用意するのは、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、テレビ（テレビ台やＤＶＤプレーヤー付き）、テーブル、室内照明などです。
これらは中古なら10万円程度で揃えることも可能です。
もしも新たに設置する資金的な余裕がなければ、リースという方法もあります。
９月になれば、社会人の移動なども増えますので、今のうちから準備しておくといいでしょう。
②水道や光熱費などを使い放題にする
水道代や電気代、ガス代などを毎月定額にすることにより、住み替えやすくする方法もあります。
特に水道、電気、ガスの開栓手続きなどに不慣れな外国人などには、入居してすぐに使えるため喜ばれます。
さらに、法人契約で会社が家賃負担をしてくれる場合などにも、家賃に水道代や光熱費が含まれていると、社員の入居者様にとって大きなメリットになります。
一般的に、ワンルームで水道・光熱費込みにする場合の価格の目安は現状の家賃にプラス１万円前後です。
実際には、そこまで使われないことも多いので、差額分は大家さんの収益になる可能性もあります。
③インターネットを使い放題にする
最近はインターネット使い放題の物件も増えているので、この流れに乗り遅れてはいけません。
方法としては、インターネットの利用料を家賃に含めて、完全無料とするのがオススメです。
理由は、入居者様が個別に光回線を導入するよりも、大家さんが一棟丸ごと専門業者さんにインターネット環境を構築してもらう方が、ランニングコストが安く済むケースが多いからです。
仮に、ランニングコストに必要な分を家賃アップで対応したとしても、入居者様にインターネット無料で提供する方が物件の魅力は高くなります。
④ペット可にする
ペット可への対応は、空室対策として有効なだけでなく、家賃アップも望める手法です。
しかも一度入居したら長く住んで頂ける可能性が高いため安定した収益が期待できます。
仮に退去されても、すぐに入居希望者が現れるほどペット可物件の需要は今も高いのです。
ただし、既存物件をペット可にする場合は、ペットを飼っていない人も同居することになるため、様々なトラブル防止に細心の注意を払う必要があります。
ペットのしつけ（鳴き声など）や予防接種の問題など、ペット可物件に慣れている専門家にアドバイスをもらってから、導入するのが良いと思います。
⑤入居一時金を緩和する
一時金の緩和は、すでに実践している大家さんも多いかも知れません。
理由は、実際に毎月の賃料が多少高くなっても、一時金の負担が少ない物件を選ぶお客様が今も多いからです。
例えば、似たような物件が次のような条件で募集されていたらどうでしょうか。
（Ａ）敷金10万円、礼金10万円、月額家賃５万円
（Ｂ）敷金０、礼金０、月額家賃６万円
一見すると（Ａ）の方が高収益なように感じると思います。
しかし、実は２年以上住んで頂けば、（Ｂ）の家賃収入の合計額が（Ａ）の敷金＋礼金＋家賃収入よりも上回るため収益性は高くなります。
つまり（Ｂ）の場合は、２年経過すれば、実質的に返却の必要がない敷金と礼金が手に入るわけです。
ですから、なかなか入居者が決まらない場合は、家賃を下げるのではなく、敷金や礼金などの一時金を緩和する手法が効果的です。
これにより、お客様には入居しやすい物件というイメージを持って頂けますし、大家さん側も入居が決まれば、きちんと収益を上げることが可能です。
現状を見つめ直し物件の価値を高める
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
繁忙期に入居が決まらず、空室が続いてしまうと、不安になり家賃を下げたくなる大家さんも多いと思います。
追い打ちをかけるように、周辺に新築のライバル物件などが現れれば、そういった気持ちがより強くなるに違いありません。
しかし、一度下げた家賃を元に戻すのは想像以上に大変です。
そのため、家賃を下げるのは最終手段と考え、できるだけ別の方法で入居獲得を目指しましょう。
私は、基本的にモノの価格は買い手が感じる価値に対して決められるものだと考えています。
そのため、物件の価値を「自分が望む家賃水準」まで引き上げれば、家賃アップもできると思いますし、少なくとも現状の家賃を維持することは可能になるはずです。
現状で、空室を埋めるのに頭を悩ませている大家さんは、再度自分の物件を見つめ直してください。
そして、今からご紹介する対策をまだ実践していないようであれば、できるところから順次取り入れてみましょう。
物件の価値を引き上げる方法
①家具・家電込みにする
学生や単身者をターゲットにした物件の場合は、必要となる家具や家電類を先に用意しておくと喜ばれます。
これにより、入居時の費用が節約できるだけでなく、身の回りのものだけで引越しができるため、楽に新生活がスタートできるからです。
そして、代りに家賃を５０００〜１万円ぐらい高く設定するのも、ひとつの方法だと思います。
用意するのは、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、テレビ（テレビ台やＤＶＤプレーヤー付き）、テーブル、室内照明などです。
これらは中古なら10万円程度で揃えることも可能です。
もしも新たに設置する資金的な余裕がなければ、リースという方法もあります。
９月になれば、社会人の移動なども増えますので、今のうちから準備しておくといいでしょう。
②水道や光熱費などを使い放題にする
水道代や電気代、ガス代などを毎月定額にすることにより、住み替えやすくする方法もあります。
特に水道、電気、ガスの開栓手続きなどに不慣れな外国人などには、入居してすぐに使えるため喜ばれます。
さらに、法人契約で会社が家賃負担をしてくれる場合などにも、家賃に水道代や光熱費が含まれていると、社員の入居者様にとって大きなメリットになります。
一般的に、ワンルームで水道・光熱費込みにする場合の価格の目安は現状の家賃にプラス１万円前後です。
実際には、そこまで使われないことも多いので、差額分は大家さんの収益になる可能性もあります。
③インターネットを使い放題にする
最近はインターネット使い放題の物件も増えているので、この流れに乗り遅れてはいけません。
方法としては、インターネットの利用料を家賃に含めて、完全無料とするのがオススメです。
理由は、入居者様が個別に光回線を導入するよりも、大家さんが一棟丸ごと専門業者さんにインターネット環境を構築してもらう方が、ランニングコストが安く済むケースが多いからです。
仮に、ランニングコストに必要な分を家賃アップで対応したとしても、入居者様にインターネット無料で提供する方が物件の魅力は高くなります。
④ペット可にする
ペット可への対応は、空室対策として有効なだけでなく、家賃アップも望める手法です。
しかも一度入居したら長く住んで頂ける可能性が高いため安定した収益が期待できます。
仮に退去されても、すぐに入居希望者が現れるほどペット可物件の需要は今も高いのです。
ただし、既存物件をペット可にする場合は、ペットを飼っていない人も同居することになるため、様々なトラブル防止に細心の注意を払う必要があります。
ペットのしつけ（鳴き声など）や予防接種の問題など、ペット可物件に慣れている専門家にアドバイスをもらってから、導入するのが良いと思います。
⑤入居一時金を緩和する
一時金の緩和は、すでに実践している大家さんも多いかも知れません。
理由は、実際に毎月の賃料が多少高くなっても、一時金の負担が少ない物件を選ぶお客様が今も多いからです。
例えば、似たような物件が次のような条件で募集されていたらどうでしょうか。
（Ａ）敷金10万円、礼金10万円、月額家賃５万円
（Ｂ）敷金０、礼金０、月額家賃６万円
一見すると（Ａ）の方が高収益なように感じると思います。
しかし、実は２年以上住んで頂けば、（Ｂ）の家賃収入の合計額が（Ａ）の敷金＋礼金＋家賃収入よりも上回るため収益性は高くなります。
つまり（Ｂ）の場合は、２年経過すれば、実質的に返却の必要がない敷金と礼金が手に入るわけです。
ですから、なかなか入居者が決まらない場合は、家賃を下げるのではなく、敷金や礼金などの一時金を緩和する手法が効果的です。
これにより、お客様には入居しやすい物件というイメージを持って頂けますし、大家さん側も入居が決まれば、きちんと収益を上げることが可能です。
