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空室損失を最小に抑えたい孤独死などの対処法
公開日: 2022年06月15日
告知義務なども含め日頃から対策を立てる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
賃貸経営をしていると、入居者が亡くなるというケースに直面することがあります。
空室を減らして安定経営を実現するという側面から見ても、このような事態はできるだけ避けたいと思うのが本音でしょう。
しかし、今後日本は超高齢化社会に突入していくため、当然ですが入居者さんも高齢化していきます。
実際、孤独死を迎える高齢者は現状でも年間３万人を超えているのです。
したがって、入居者さんの死の問題から目を背けてはいられません。
日頃から、入居者さんの死に直面した時にどのような対処をすべきか考えておくことが、長い目で見ると重要な空室対策となるのです。
実際どのような対処が必要か
例えば他殺や自殺または孤独死で、死後何日も経過した状態で遺体が発見された場合などは、まず警察に通報し、その指示に従うことになります。
同時に、連帯保証人や親族などにも連絡を取るようにします。
その後の処理については、専門業者さんに原状回復工事などを依頼する形になりますが、残置物については遺族に処理をお願いします。
また、以前に死亡事故があった部屋で入居募集をする場合ですが、依頼する業者さんや入居者さんにその事実を告知しなければいけません。
告知せずに入居者さんと賃貸借契約を締結してしまうと、あとで付近の住民などから事故の事実を知らされる等した場合に、「知っていたら契約しなかった」と争いに発展してしまうケースもあるからです。
ただし、死亡事故のすべてを告知する必要はありません。
死は、人間にとって必ず訪れる自然現象ですから、通常の病死（自然死）のように、異変にすぐ気づき救急車を呼んだもののすでに死亡していたようなケースまで告知する義務はないと考えられるからです。
告知しなければならないのは、主に他殺や自殺、そして孤独死で死後長期間にわたり発見されずに遺体が腐乱した状態で見つかった場合などです。
このような異常な事態は、次の入居者さんへ重要事項として必ず説明しなければいけません。
重要事項の説明はいつまで必要なのか
それでは、このような「異常死」についての重要事項の説明はいつまで必要なのでしょうか。
実はこの点について明確な法令はないのですが、過去の判例や事例から「期間５〜６年間、または入居者が２〜３回入れ替わるまで」とされることが多いといえます。
現実的に考えても、大事件で報道されたり地域住民の記憶に深く残っていたりする場合は、嫌悪感が強いので告知期間を長めに、そうでない時は短めにするなどの調整がポイントになると思います。
なかには、業者さんの従業員や知人などを短期間の賃貸で入れ替え、入居者が別人になっているので告知の必要はない…という考え方をする人もいますが、これは悪質とみられるため絶対にしてはいけません。
基本的に、宅建業者さんは宅建業法により、事件や事故の事実を重要事項として入居者さんに説明する義務があります。
したがってオーナーさんは、宅建業者さんに事件や事故について説明を行ない、入居者さんへどのような説明をするのか、事前に打ち合わせることが大切です。
とはいえ、告知する期間については、あくまで目安であり法令などで定められたものではないため、入居者さんによっては６年以上経過していたり、３回以上入れ替わっても、「知っていたら借りなかった」と主張し、契約解除だけでなく金銭的な要求をしてくる可能性もあります。
最悪の場合、慰謝料などを請求されるかも知れませんから、宅建業者さんと相談して状況に応じた期間にわたり告知するのが理想的です。
保険の加入も検討する
最後に「異常死」が部屋で発生した場合に、オーナーさんが請求できる損害賠償についても説明しておきます。
例えば入居者さんが自殺した場合などは、遺族や連帯保証人に対して損害賠償の請求は可能です。
もしも、入居者さんが生命保険に加入していて保険金が出る場合は、遺族にそこからある程度を補償してもらえるように交渉します。
しかし、現実問題として数年間にも及ぶ家賃の減額分の損害をすべて補償してくれるという確証はありません。
判例でも、こうした損害賠償請求については、遺族や連帯保証人の責任を認めた判例と認めない判例があり、見解が分かれているのです。
しかも、遺族については相続放棄されると損害賠償の請求もできなくなってしまうため、入居者が自殺した場合の損害賠償請求は困難と考えておくべきでしょう。
現在は、このような事故のリスクに対応した保険などもあるので、加入しておくのも手です。
一方、他殺の場合は、入居者さんに故意過失がないので室内の汚損についての原状回復義務など、入居者サイドの損害賠償責任はないとされています。
つまり、加害者側に責任があるということになるため、損害賠償請求は難しいといえます。
いずれにしても、大家さんとしては、自殺にも他殺にも十分な補償がないことを認識しておく必要があります。
そのうえで、事件や事故を未然に防ぐためにも、管理会社さんと協力しながら、入居者さんとのコミュニケーションを密にしたり、住環境や防犯を強化するなどの努力を続けていくことが重要です。
特に高齢者の場合は、定期的な安否確認が不可欠だと思います。
そのため、家賃の回収を口座振替にするのではなく、毎月手渡しで頂くなどの工夫をし、入居者さんの体調管理にも気を配るようにしましょう。
告知義務なども含め日頃から対策を立てる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
賃貸経営をしていると、入居者が亡くなるというケースに直面することがあります。
空室を減らして安定経営を実現するという側面から見ても、このような事態はできるだけ避けたいと思うのが本音でしょう。
しかし、今後日本は超高齢化社会に突入していくため、当然ですが入居者さんも高齢化していきます。
実際、孤独死を迎える高齢者は現状でも年間３万人を超えているのです。
したがって、入居者さんの死の問題から目を背けてはいられません。
日頃から、入居者さんの死に直面した時にどのような対処をすべきか考えておくことが、長い目で見ると重要な空室対策となるのです。
実際どのような対処が必要か
例えば他殺や自殺または孤独死で、死後何日も経過した状態で遺体が発見された場合などは、まず警察に通報し、その指示に従うことになります。
同時に、連帯保証人や親族などにも連絡を取るようにします。
その後の処理については、専門業者さんに原状回復工事などを依頼する形になりますが、残置物については遺族に処理をお願いします。
また、以前に死亡事故があった部屋で入居募集をする場合ですが、依頼する業者さんや入居者さんにその事実を告知しなければいけません。
告知せずに入居者さんと賃貸借契約を締結してしまうと、あとで付近の住民などから事故の事実を知らされる等した場合に、「知っていたら契約しなかった」と争いに発展してしまうケースもあるからです。
ただし、死亡事故のすべてを告知する必要はありません。
死は、人間にとって必ず訪れる自然現象ですから、通常の病死（自然死）のように、異変にすぐ気づき救急車を呼んだもののすでに死亡していたようなケースまで告知する義務はないと考えられるからです。
告知しなければならないのは、主に他殺や自殺、そして孤独死で死後長期間にわたり発見されずに遺体が腐乱した状態で見つかった場合などです。
このような異常な事態は、次の入居者さんへ重要事項として必ず説明しなければいけません。
重要事項の説明はいつまで必要なのか
それでは、このような「異常死」についての重要事項の説明はいつまで必要なのでしょうか。
実はこの点について明確な法令はないのですが、過去の判例や事例から「期間５〜６年間、または入居者が２〜３回入れ替わるまで」とされることが多いといえます。
現実的に考えても、大事件で報道されたり地域住民の記憶に深く残っていたりする場合は、嫌悪感が強いので告知期間を長めに、そうでない時は短めにするなどの調整がポイントになると思います。
なかには、業者さんの従業員や知人などを短期間の賃貸で入れ替え、入居者が別人になっているので告知の必要はない…という考え方をする人もいますが、これは悪質とみられるため絶対にしてはいけません。
基本的に、宅建業者さんは宅建業法により、事件や事故の事実を重要事項として入居者さんに説明する義務があります。
したがってオーナーさんは、宅建業者さんに事件や事故について説明を行ない、入居者さんへどのような説明をするのか、事前に打ち合わせることが大切です。
とはいえ、告知する期間については、あくまで目安であり法令などで定められたものではないため、入居者さんによっては６年以上経過していたり、３回以上入れ替わっても、「知っていたら借りなかった」と主張し、契約解除だけでなく金銭的な要求をしてくる可能性もあります。
最悪の場合、慰謝料などを請求されるかも知れませんから、宅建業者さんと相談して状況に応じた期間にわたり告知するのが理想的です。
保険の加入も検討する
最後に「異常死」が部屋で発生した場合に、オーナーさんが請求できる損害賠償についても説明しておきます。
例えば入居者さんが自殺した場合などは、遺族や連帯保証人に対して損害賠償の請求は可能です。
もしも、入居者さんが生命保険に加入していて保険金が出る場合は、遺族にそこからある程度を補償してもらえるように交渉します。
しかし、現実問題として数年間にも及ぶ家賃の減額分の損害をすべて補償してくれるという確証はありません。
判例でも、こうした損害賠償請求については、遺族や連帯保証人の責任を認めた判例と認めない判例があり、見解が分かれているのです。
しかも、遺族については相続放棄されると損害賠償の請求もできなくなってしまうため、入居者が自殺した場合の損害賠償請求は困難と考えておくべきでしょう。
現在は、このような事故のリスクに対応した保険などもあるので、加入しておくのも手です。
一方、他殺の場合は、入居者さんに故意過失がないので室内の汚損についての原状回復義務など、入居者サイドの損害賠償責任はないとされています。
つまり、加害者側に責任があるということになるため、損害賠償請求は難しいといえます。
いずれにしても、大家さんとしては、自殺にも他殺にも十分な補償がないことを認識しておく必要があります。
そのうえで、事件や事故を未然に防ぐためにも、管理会社さんと協力しながら、入居者さんとのコミュニケーションを密にしたり、住環境や防犯を強化するなどの努力を続けていくことが重要です。
特に高齢者の場合は、定期的な安否確認が不可欠だと思います。
そのため、家賃の回収を口座振替にするのではなく、毎月手渡しで頂くなどの工夫をし、入居者さんの体調管理にも気を配るようにしましょう。
