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将来的な空室削減に繋がる正しい入居審査の方法
公開日: 2022年06月18日
トラブル防止のために大家さんが確認を行う
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
長期間に渡り安定経営を続けるために欠かせないのが、きめの細かい入居審査です。
不良入居者を水際で防ぎ、家賃滞納や夜逃げなどのトラブルリスクを極力減らすためにも、業者さんだけに頼るのではなく、大家さん自らもしっかり入居審査を行う必要があります。
もちろん、業者さんに募集依頼をしていれば、問い合わせの対応から入居審査まで行ってもらえますが、あくまでも入居者さんと契約するのは貸主であるオーナーになります。
そのため、大家さんも入居申込書を必ず確認し、業者さんと協力しながら審査をしていくのが理想的です。
その際には、主に次のような事項について確認をします。
①本人の職業および年収
審査の第一段階は、本人確認です。
そこで、まずは申込書と同時に住民票や運転免許証のコピーなどを送付してもらい、氏名、現住所を確認します。
また、職業、年収に関する書類も後日送ってもらいます。
もしも、入居申込書がＦＡＸで送られてきたら、記載されている本人の連絡先に電話をし、入居の意思と引越し理由などをチェックしましょう。
仮に今回の物件と場所が近い場合は、現住所の間取りや広さも合わせて必ず確認します。
なぜなら、普通は同地域の同じような広さ、間取り、築年数の物件に引越すことは考えにくいからです。
もしかすると、家賃滞納を繰り返し退去を迫られているなどのマイナス要因があるかも知れません。
このような場合は、念入りにヒアリングをすることが重要です。
ほかにも、勤務先には必ず連絡をして在籍確認を行います。
年収については、年間家賃の４倍以上あるのが理想的です。
年間の家賃支払いが１００万円なら年収４００万円となります。
可処分所得については、これよりも少なくなるため、そこよりも低い年収では住居費の負担が大きくなり家賃滞納の確率が上がります。
さらに、勤続が数ヵ月なのに年収が高い場合は転職理由や新しい仕事の内容についても詳しくヒアリングし、偽装工作がないかも注意しましょう。
最後に、現状は無職で就職が決まっているようなケースでは、月額報酬などの採用条件が明記されている内定証明書が出せるか聞いてみましょう。
内定証明書が出せない場合は、電話で直接、職場に内定確認を行い、状況によっては預金通帳の写しをもらい１年分の家賃が払えるだけの預金があるかチェックするのも手です。
②連帯保証人の職業および年収
審査としては、まず入居申込書に記載されている連絡先に電話をして、連帯保証人となる意思を確認します。
そして、連帯保証受諾関係書類に実印を押してもらい、印鑑証明書の添付を依頼します。
収入については、本人と同額以上とするのが基本です。
もしも、高齢で収入が年金のみの場合は、ほかに１名連帯保証人を追加してもらうか、場合によっては金融資産残高を確認させてもらいましょう。
とはいえ、あまりにも厳密に連帯保証人の審査を行なうと時間がかかるため、入居申込者さんから敬遠されがちです。
そこで、滞納保証への加入を条件とし「連帯保証人不要」にするのもひとつの方法です。
ちなみに「敷金ゼロ」で募集する場合は、滞納保証の利用は必須です。
③面談審査
最も重視すべき審査です。
大家さんは賃貸借契約の当事者ですから、契約の相手方である入居希望者さんと極力面談をした方がいいと思います。
しかし、現実的には大家さんが毎回面談するのは困難でしょう。
そこで、業者の担当者さんに、入居面談をした際の申込者の印象を必ずヒアリングします。
また、面談時に必ず聞くべきなのが「なぜ、お引越しをお考えなのですか？」という質問です。
この一言に対して、明確な答えが返ってこなかったり、口ごもる時は、滞納や近隣トラブルが原因で退去を迫られている可能性もあるため注意が必要です。
④重要事項説明書や賃貸借契約書の内容をチェックする
宅建業法上、宅建業者が仲介をする時には、宅建士による重要事項説明書への記名押印と説明義務があります。
また、賃貸借契約書にも仲介を担当する宅建士の記名押印が必要です。
ただし、契約書の説明は宅建士である必要はありません。
基本的に、これらを説明する相手は入居者さんなのですが、稀に重要事項説明書と契約書の内容に一致しない箇所があったりもするため、大家さんが事前に内容を把握しておくべきです。
毎回同じ契約内容であれば、ベースになるものを最初にチェックして、変更になる箇所についてその都度確認していけば良いでしょう。
特に気をつけたいのは、退去時における修繕費用の負担と敷金の精算方法です。
トラブルが発生した場合、契約の当事者となる大家さんが責任を負うことを強く認識し、契約内容を十分に読み込んでおく必要があります。
⑤損害保険契約
入居時に「借家人賠償責任保険」に加入してもらいます。
これは、入居者さんの責任で物件に損害が発生したり、第三者に被害を加えた場合の賠償責任を負ってもらうためです。
⑥敷金取り扱いに関する説明
基本的に、クリーニングを除く原状回復費用は大家さん負担と考えるのが妥当ですが、退去時にトラブルに陥らないためにも、契約時に敷金の取り扱いや原状回復の項目などを説明しておく必要があります。
⑦契約金の授受
契約書の取り交わしが終了したら、契約金の授受となります。
実際に受け取るのは業者さんで大家さんには後日、諸経費などが差し引かれたものが送金されます。
以上のような流れですが、今後は入居してくる方も多様化するため、入居審査や契約条件のバリエーションなどを複数用意しておくのが良いと思います。
トラブル防止のために大家さんが確認を行う
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
長期間に渡り安定経営を続けるために欠かせないのが、きめの細かい入居審査です。
不良入居者を水際で防ぎ、家賃滞納や夜逃げなどのトラブルリスクを極力減らすためにも、業者さんだけに頼るのではなく、大家さん自らもしっかり入居審査を行う必要があります。
もちろん、業者さんに募集依頼をしていれば、問い合わせの対応から入居審査まで行ってもらえますが、あくまでも入居者さんと契約するのは貸主であるオーナーになります。
そのため、大家さんも入居申込書を必ず確認し、業者さんと協力しながら審査をしていくのが理想的です。
その際には、主に次のような事項について確認をします。
①本人の職業および年収
審査の第一段階は、本人確認です。
そこで、まずは申込書と同時に住民票や運転免許証のコピーなどを送付してもらい、氏名、現住所を確認します。
また、職業、年収に関する書類も後日送ってもらいます。
もしも、入居申込書がＦＡＸで送られてきたら、記載されている本人の連絡先に電話をし、入居の意思と引越し理由などをチェックしましょう。
仮に今回の物件と場所が近い場合は、現住所の間取りや広さも合わせて必ず確認します。
なぜなら、普通は同地域の同じような広さ、間取り、築年数の物件に引越すことは考えにくいからです。
もしかすると、家賃滞納を繰り返し退去を迫られているなどのマイナス要因があるかも知れません。
このような場合は、念入りにヒアリングをすることが重要です。
ほかにも、勤務先には必ず連絡をして在籍確認を行います。
年収については、年間家賃の４倍以上あるのが理想的です。
年間の家賃支払いが１００万円なら年収４００万円となります。
可処分所得については、これよりも少なくなるため、そこよりも低い年収では住居費の負担が大きくなり家賃滞納の確率が上がります。
さらに、勤続が数ヵ月なのに年収が高い場合は転職理由や新しい仕事の内容についても詳しくヒアリングし、偽装工作がないかも注意しましょう。
最後に、現状は無職で就職が決まっているようなケースでは、月額報酬などの採用条件が明記されている内定証明書が出せるか聞いてみましょう。
内定証明書が出せない場合は、電話で直接、職場に内定確認を行い、状況によっては預金通帳の写しをもらい１年分の家賃が払えるだけの預金があるかチェックするのも手です。
②連帯保証人の職業および年収
審査としては、まず入居申込書に記載されている連絡先に電話をして、連帯保証人となる意思を確認します。
そして、連帯保証受諾関係書類に実印を押してもらい、印鑑証明書の添付を依頼します。
収入については、本人と同額以上とするのが基本です。
もしも、高齢で収入が年金のみの場合は、ほかに１名連帯保証人を追加してもらうか、場合によっては金融資産残高を確認させてもらいましょう。
とはいえ、あまりにも厳密に連帯保証人の審査を行なうと時間がかかるため、入居申込者さんから敬遠されがちです。
そこで、滞納保証への加入を条件とし「連帯保証人不要」にするのもひとつの方法です。
ちなみに「敷金ゼロ」で募集する場合は、滞納保証の利用は必須です。
③面談審査
最も重視すべき審査です。
大家さんは賃貸借契約の当事者ですから、契約の相手方である入居希望者さんと極力面談をした方がいいと思います。
しかし、現実的には大家さんが毎回面談するのは困難でしょう。
そこで、業者の担当者さんに、入居面談をした際の申込者の印象を必ずヒアリングします。
また、面談時に必ず聞くべきなのが「なぜ、お引越しをお考えなのですか？」という質問です。
この一言に対して、明確な答えが返ってこなかったり、口ごもる時は、滞納や近隣トラブルが原因で退去を迫られている可能性もあるため注意が必要です。
④重要事項説明書や賃貸借契約書の内容をチェックする
宅建業法上、宅建業者が仲介をする時には、宅建士による重要事項説明書への記名押印と説明義務があります。
また、賃貸借契約書にも仲介を担当する宅建士の記名押印が必要です。
ただし、契約書の説明は宅建士である必要はありません。
基本的に、これらを説明する相手は入居者さんなのですが、稀に重要事項説明書と契約書の内容に一致しない箇所があったりもするため、大家さんが事前に内容を把握しておくべきです。
毎回同じ契約内容であれば、ベースになるものを最初にチェックして、変更になる箇所についてその都度確認していけば良いでしょう。
特に気をつけたいのは、退去時における修繕費用の負担と敷金の精算方法です。
トラブルが発生した場合、契約の当事者となる大家さんが責任を負うことを強く認識し、契約内容を十分に読み込んでおく必要があります。
⑤損害保険契約
入居時に「借家人賠償責任保険」に加入してもらいます。
これは、入居者さんの責任で物件に損害が発生したり、第三者に被害を加えた場合の賠償責任を負ってもらうためです。
⑥敷金取り扱いに関する説明
基本的に、クリーニングを除く原状回復費用は大家さん負担と考えるのが妥当ですが、退去時にトラブルに陥らないためにも、契約時に敷金の取り扱いや原状回復の項目などを説明しておく必要があります。
⑦契約金の授受
契約書の取り交わしが終了したら、契約金の授受となります。
実際に受け取るのは業者さんで大家さんには後日、諸経費などが差し引かれたものが送金されます。
以上のような流れですが、今後は入居してくる方も多様化するため、入居審査や契約条件のバリエーションなどを複数用意しておくのが良いと思います。
