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良い条件で長く住んでもらうために必要なこと
公開日: 2022年06月20日
物件の魅力を高め妥協点を探っていく
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
現在は賃貸物件が余っている状況ですから、いかに家賃を下げずに長く住み続けてもらえるか、もとても重要な空室対策のひとつになります。
そして、これを実現するためには、以下の３点が鍵となります。
家賃を下げずに長く住み続けてもらうポイント
①利便性を向上させる
古い物件の場合は毎年、住環境が快適になるようなサービスを付加していくのが理想的です。
例えば、トイレをウォシュレットに変える、テレビドアフォンをつけるなどです。
また、24時間ゴミ出しができるように、ゴミ収集コンテナを設置したり、雨が降っても郵便物が濡れないように防滴タイプの集合ポストに取り替えるのも効果的でしょう。
少し高くなりますが、宅配ボックスもオススメです。
②住環境を向上させる
築年数が経過していても、清掃が行き届いている物件と、そうでない物件とでは清潔感が全然違います。
特にゴミ収集日や強風が吹いた翌日などは、念入りな掃除を心がけましょう。
特に夏場は周辺に雑草が生えて見た目が悪くなるので、６月頃と８月頃に２回ほど除草剤を撒くのがいいと思います。
③防犯性を向上させる
オートロック、防犯カメラ、センサーライト、サムターン回し防止キャップ、ディンプルキーへの交換など、常に防犯性を向上させる設備を追加していくのも有効です。
これにより、入居者に安全で快適な生活を提供できます。
以上のような設備を導入しながら物件を進化させることは、安定入居や収益性向上のために欠かせません。
損失額とのバランスを考えて交渉する
しかし、設備の追加には費用がかかるため、費用対効果を考慮したうえで対策を施す必要があります。
もしも、資金がなければリースを利用するのも手です。
さらに、長期入居を実現するためのポイントになるのが、賃貸借契約の更新時期です。
このタイミングは、大家さんにとっては家賃アップのチャンスでもある反面、入居者から家賃減額を迫られる機会でもあります。
仮に強気に出て、入居者の減額要求を断り退去されたら、原状回復費用、空室期間の家賃損失、入居者獲得のために必要な広告費や謝礼など、相当な損失が出る可能性が高いのです。
もちろん、無理な減額要求をそのまま受け入れる必要はありませんが、退去された場合の損失額とのバランスを考え、減額幅の交渉を進めることが大切です。
また、単に家賃を減額するのではなく、減額要求を受け入れる代わりに、大家さんからの条件をのんでもらえるように、交渉を進めるのも手です。
例えば、家賃６万円で貸していた部屋の契約更新時に、5,000円の減額要求があったとします。
この入居者さんが10年ほど住んでいると仮定した時に、減額要求を受け入れずに退去が発生すると、どれだけの損失になるか見てみましょう。
10年も住んでいれば、内装も傷んでいるはずです。
退去された場合の原状回復費用を見積もると、少なくとも30万円はかかると思います。
さらに、修繕を行なう関係もあり、次の入居が決まるまで２ヵ月程度は必要になるでしょう。
そう考えると、損失額の合計は「家賃6万円×2ヵ月＋30万円＝42万円」です。
これに広告費や謝礼なども含めれば、損失額は50万円はいくはずです。
わずか5,000円の減額要求を断り、50万円の損失は大きいと思います。
損失分を回収するのには「50万円÷5,000円＝100ヵ月」もかかってしまうからです。
このように、退去された時の影響を考えると、初めから減額交渉を断ってしまうのは得策ではありません。
条件を提示しながら減額交渉をする
そのため、以下のような条件を提示しながら、減額交渉をしていくのがオススメです。
○更新時の各種サービスは無し
更新時のサービスとしてハウスクリーニングや設備のアップグレードをすることがあります。
もしも、このようなサービスを用意している場合には、減額要求を受け入れる代わりにサービスは無しとすることを伝えます。
○更新手数料が無料の場合は請求する
長く住んでもらうために更新時の手数料を無料にしている場合は、家賃減額の代わりに更新手数料をもらうことになる旨を伝えます。
こうすると、入居者さんは家賃減額が得か考えるようになります。
○普通借家契約であれば、定期借家契約への切り替えを条件にする
現在の契約が2000年3月1日以降に締結された普通借家契約なら、借主の同意があれば定期借家契約にできます。
そこで、家賃減額の条件として定期借家契約への切り替えを提示します。
○様々な条件提示の反応をみながら家賃の減額幅の交渉を行う
減額を要求されてもすぐに受け入れるのではなく「ほかの入居者さんも同じ条件なので」と促し、反応をみながら減額幅の交渉をしていきます。
例えば、3,000円の減額で納得してもらえないかなど、妥協点を探っていくのです。
もしも、減額に応じる場合は「他言しないと約束できるなら多少値引きに応じます」と釘をさし、他言した時の違約条項などを取り決め、文書で取り交わしておきます。
このようにすれば、大家さんに有利に、かつ入居者さんも納得のいく減額交渉ができると思います。
みなさんもぜひ参考にして、収益の安定した長期入居を目指してください。
物件の魅力を高め妥協点を探っていく
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
現在は賃貸物件が余っている状況ですから、いかに家賃を下げずに長く住み続けてもらえるか、もとても重要な空室対策のひとつになります。
そして、これを実現するためには、以下の３点が鍵となります。
家賃を下げずに長く住み続けてもらうポイント
①利便性を向上させる古い物件の場合は毎年、住環境が快適になるようなサービスを付加していくのが理想的です。
例えば、トイレをウォシュレットに変える、テレビドアフォンをつけるなどです。
また、24時間ゴミ出しができるように、ゴミ収集コンテナを設置したり、雨が降っても郵便物が濡れないように防滴タイプの集合ポストに取り替えるのも効果的でしょう。
少し高くなりますが、宅配ボックスもオススメです。
②住環境を向上させる
築年数が経過していても、清掃が行き届いている物件と、そうでない物件とでは清潔感が全然違います。
特にゴミ収集日や強風が吹いた翌日などは、念入りな掃除を心がけましょう。
特に夏場は周辺に雑草が生えて見た目が悪くなるので、６月頃と８月頃に２回ほど除草剤を撒くのがいいと思います。
③防犯性を向上させる
オートロック、防犯カメラ、センサーライト、サムターン回し防止キャップ、ディンプルキーへの交換など、常に防犯性を向上させる設備を追加していくのも有効です。
これにより、入居者に安全で快適な生活を提供できます。
以上のような設備を導入しながら物件を進化させることは、安定入居や収益性向上のために欠かせません。
損失額とのバランスを考えて交渉する
しかし、設備の追加には費用がかかるため、費用対効果を考慮したうえで対策を施す必要があります。
もしも、資金がなければリースを利用するのも手です。
さらに、長期入居を実現するためのポイントになるのが、賃貸借契約の更新時期です。
このタイミングは、大家さんにとっては家賃アップのチャンスでもある反面、入居者から家賃減額を迫られる機会でもあります。
仮に強気に出て、入居者の減額要求を断り退去されたら、原状回復費用、空室期間の家賃損失、入居者獲得のために必要な広告費や謝礼など、相当な損失が出る可能性が高いのです。
もちろん、無理な減額要求をそのまま受け入れる必要はありませんが、退去された場合の損失額とのバランスを考え、減額幅の交渉を進めることが大切です。
また、単に家賃を減額するのではなく、減額要求を受け入れる代わりに、大家さんからの条件をのんでもらえるように、交渉を進めるのも手です。
例えば、家賃６万円で貸していた部屋の契約更新時に、5,000円の減額要求があったとします。
この入居者さんが10年ほど住んでいると仮定した時に、減額要求を受け入れずに退去が発生すると、どれだけの損失になるか見てみましょう。
10年も住んでいれば、内装も傷んでいるはずです。
退去された場合の原状回復費用を見積もると、少なくとも30万円はかかると思います。
さらに、修繕を行なう関係もあり、次の入居が決まるまで２ヵ月程度は必要になるでしょう。
そう考えると、損失額の合計は「家賃6万円×2ヵ月＋30万円＝42万円」です。
これに広告費や謝礼なども含めれば、損失額は50万円はいくはずです。
わずか5,000円の減額要求を断り、50万円の損失は大きいと思います。
損失分を回収するのには「50万円÷5,000円＝100ヵ月」もかかってしまうからです。
このように、退去された時の影響を考えると、初めから減額交渉を断ってしまうのは得策ではありません。
条件を提示しながら減額交渉をする
そのため、以下のような条件を提示しながら、減額交渉をしていくのがオススメです。
○更新時の各種サービスは無し
更新時のサービスとしてハウスクリーニングや設備のアップグレードをすることがあります。
もしも、このようなサービスを用意している場合には、減額要求を受け入れる代わりにサービスは無しとすることを伝えます。
○更新手数料が無料の場合は請求する
長く住んでもらうために更新時の手数料を無料にしている場合は、家賃減額の代わりに更新手数料をもらうことになる旨を伝えます。
こうすると、入居者さんは家賃減額が得か考えるようになります。
○普通借家契約であれば、定期借家契約への切り替えを条件にする
現在の契約が2000年3月1日以降に締結された普通借家契約なら、借主の同意があれば定期借家契約にできます。
そこで、家賃減額の条件として定期借家契約への切り替えを提示します。
○様々な条件提示の反応をみながら家賃の減額幅の交渉を行う
減額を要求されてもすぐに受け入れるのではなく「ほかの入居者さんも同じ条件なので」と促し、反応をみながら減額幅の交渉をしていきます。
例えば、3,000円の減額で納得してもらえないかなど、妥協点を探っていくのです。
もしも、減額に応じる場合は「他言しないと約束できるなら多少値引きに応じます」と釘をさし、他言した時の違約条項などを取り決め、文書で取り交わしておきます。
このようにすれば、大家さんに有利に、かつ入居者さんも納得のいく減額交渉ができると思います。
みなさんもぜひ参考にして、収益の安定した長期入居を目指してください。
