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入居募集前の必須事項、原状回復の費用を抑える
公開日: 2022年06月22日
最大でも家賃6ヵ月分！DIYなども取り入れる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
「原状回復工事にいくらまで費用をかけるか？」という問題については、多くの大家さんが悩んでいるのではないかと思います。
通常の原状回復を前提とすれば、原資は預かり敷金と事前に積み立てた修繕積立金の範囲内で収めるのが理想的です。
ただし、借主さんに故意過失（善管注意義務違反）がない場合は、敷金を原状回復の費用にあてることはできませんから、大家さんの負担になります。
一般的に、借主さんが入居した時点の状態まで戻す場合の費用は、家賃の２〜３ヵ月分程度と言われています。
例えば、家賃５万円のワンルームなどは10万〜15万円、家賃６万円の２ＤＫや1LDKであれば、13万〜19万5000円、家賃７万円の3DKや2LDKの場合は14万〜21万円という感じです。
しかし、長期間入居されて建物が老朽化し、設備も取り替え時期にきているような物件では、工事費が家賃の２〜３ヵ月程度で収まることはほとんどありません。
リフォームの目安は最大でも家賃6ヶ月分
このような場合、リフォームにいくらまでかけるべきなのでしょうか？
私は、最大でも家賃の６ヵ月分程度を目安にするのが理想的だと考えています。
例えば、家賃の６ヵ月分をリフォームに投じた場合、借主さんがすぐに見つかっても、当初の６ヵ月間は投資回収期間となり７ヵ月目から収益が生まれることになります。
大家さんによっては、リフォーム予算を家賃の12ヵ月分に設定するという方などもいるかも知れませんが、投資回収にかかる期間を考えると過大投資の感は否めません。
例えば、激安で中古物件などを購入したようなケースであれば、その分しっかり費用をかけてリフォームする意味もあるとは思いますが、原状回復での過大投資は、その後の経営を圧迫しかねないと思います。
そのため、事前にリフォーム予算の範囲を決めておき、それを超える部分についてはDIYで補修するなどの工夫をするといいでしょう。
これにより、家賃を抑えた方が結果的に収益性が高くなることも多いのです。
いくら軽微な原状回復工事であっても、業者さんへ依頼すれば最低でも5〜10万円単位での工事費用が必要になってきます。
このような工事費用は「材料費＋手間賃」であり、その大半が人件費といっても過言ではありません。
最近は材料や接着剤などの進化により、いわゆる職人技が必要とされないケースも増えています。
ですから、リフォームコストを抑えるためにも、DIY雑誌や書籍、ホームセンターなどに設置してある「DIYのやり方」などを参考にして、自分で可能な部分はセルフリフォームにチャレンジしてみましょう。
簡単なことなら、ホームセンターの係員さんに聞けば丁寧に教えてもらえますし、必要な材料なども一緒に選んでくれます。
始めは仕上がりなどが上手くいかないケースもあると思いますが、何度か経験を積むことで上達してきます。
日曜大工的な感覚で取り組めば楽しくできますし、物件に対する愛着も増してくるはずです。
しかも、材料費や手間に関するコスト感覚が磨かれるため、業者さんに発注する際の判断基準も養えます。
このようにしてコストを切り詰めても、まだ資金的に厳しいケースもあるかも知れません。
そんな時は、リースやリフォームローンを検討してみるのもいいと思います。
最近では、エアコンや給湯器などの設備機器以外でもリースが利用できるようになっていますし、リフォームローンなども様々なプランが存在します。
リースであれば、固定資産となってしまう修繕を毎年経費にできるため、思い切ったリフォームなども検討しやすくなるでしょう。
地震での被害が最小限になるような対策
最後に、耐震診断と改修工事の必要性についても触れておきます。
日本は世界有数の地震国です。
2011年に起きた東日本大震災を始め、最近では2016年の熊本地震など、頻繁に大規模な地震が発生しています。
今後は、特に東海・東南海・南海、日本海溝・千島海溝周辺海溝、首都圏直下型地震などについて、発生の切迫性が指摘されているのです。
ひとたび、このような地震が発生すれば、被害は甚大なものになるでしょう。
例えば、大地震などで賃貸マンションなどが倒壊し、負傷者が出た場合、民法717条の規定により「土地工作物責任」（土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、これにより他人へ損害が生じた場合にその工作物の占有者・所有者が負う賠償責任）が問われる可能性があります。
仮に、賃貸マンションが旧耐震基準の住宅で、1981年6月1日以降の改正建築基準法による新耐震基準を満たす法的義務がなかったとしても、家主に対する損害賠償責任を認めた判例が存在するので注意が必要です。
そのため、老朽化した建物は収益性を維持する意味でも、地震での被害が最小限になるような対策をしておくのが理想的です。
そして、入居者さんの安全を確保するためにも、耐震診断および耐震改修の促進に取り組むことが必要だと思います。
国や地方公共団体も、こうした取り組みをできる限り支援することを目的として、2006年１月26日に「改正耐震改修促進法」を施行し、耐震診断費用や耐震補強費用の助成を行なっているケースがあります。
仮に、旧耐震物件の大家さんが、自治体の助成を得て耐震補強工事を行なう場合の流れとしては、次のようになります。
①物件所在の自治体の担当課で相談（耐震診断上等専門家の紹介）、②耐震診断助成金の申請、③専門家による耐震診断、④必要に応じて耐震改修計画策定、⑤耐震改修費用助成の申請、⑥耐震改修工事
詳細は各自治体のホームページなどにも出ていますが、なかには賃貸の共同住宅（アパートなど）への助成は行なっていない自治体もあるため、事前に確認するようにしてください。
最大でも家賃6ヵ月分！DIYなども取り入れる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
「原状回復工事にいくらまで費用をかけるか？」という問題については、多くの大家さんが悩んでいるのではないかと思います。
通常の原状回復を前提とすれば、原資は預かり敷金と事前に積み立てた修繕積立金の範囲内で収めるのが理想的です。
ただし、借主さんに故意過失（善管注意義務違反）がない場合は、敷金を原状回復の費用にあてることはできませんから、大家さんの負担になります。
一般的に、借主さんが入居した時点の状態まで戻す場合の費用は、家賃の２〜３ヵ月分程度と言われています。
例えば、家賃５万円のワンルームなどは10万〜15万円、家賃６万円の２ＤＫや1LDKであれば、13万〜19万5000円、家賃７万円の3DKや2LDKの場合は14万〜21万円という感じです。
しかし、長期間入居されて建物が老朽化し、設備も取り替え時期にきているような物件では、工事費が家賃の２〜３ヵ月程度で収まることはほとんどありません。
リフォームの目安は最大でも家賃6ヶ月分
このような場合、リフォームにいくらまでかけるべきなのでしょうか？
私は、最大でも家賃の６ヵ月分程度を目安にするのが理想的だと考えています。
例えば、家賃の６ヵ月分をリフォームに投じた場合、借主さんがすぐに見つかっても、当初の６ヵ月間は投資回収期間となり７ヵ月目から収益が生まれることになります。
大家さんによっては、リフォーム予算を家賃の12ヵ月分に設定するという方などもいるかも知れませんが、投資回収にかかる期間を考えると過大投資の感は否めません。
例えば、激安で中古物件などを購入したようなケースであれば、その分しっかり費用をかけてリフォームする意味もあるとは思いますが、原状回復での過大投資は、その後の経営を圧迫しかねないと思います。
そのため、事前にリフォーム予算の範囲を決めておき、それを超える部分についてはDIYで補修するなどの工夫をするといいでしょう。
これにより、家賃を抑えた方が結果的に収益性が高くなることも多いのです。
いくら軽微な原状回復工事であっても、業者さんへ依頼すれば最低でも5〜10万円単位での工事費用が必要になってきます。
このような工事費用は「材料費＋手間賃」であり、その大半が人件費といっても過言ではありません。
最近は材料や接着剤などの進化により、いわゆる職人技が必要とされないケースも増えています。
ですから、リフォームコストを抑えるためにも、DIY雑誌や書籍、ホームセンターなどに設置してある「DIYのやり方」などを参考にして、自分で可能な部分はセルフリフォームにチャレンジしてみましょう。
簡単なことなら、ホームセンターの係員さんに聞けば丁寧に教えてもらえますし、必要な材料なども一緒に選んでくれます。
始めは仕上がりなどが上手くいかないケースもあると思いますが、何度か経験を積むことで上達してきます。
日曜大工的な感覚で取り組めば楽しくできますし、物件に対する愛着も増してくるはずです。
しかも、材料費や手間に関するコスト感覚が磨かれるため、業者さんに発注する際の判断基準も養えます。
このようにしてコストを切り詰めても、まだ資金的に厳しいケースもあるかも知れません。
そんな時は、リースやリフォームローンを検討してみるのもいいと思います。
最近では、エアコンや給湯器などの設備機器以外でもリースが利用できるようになっていますし、リフォームローンなども様々なプランが存在します。
リースであれば、固定資産となってしまう修繕を毎年経費にできるため、思い切ったリフォームなども検討しやすくなるでしょう。
地震での被害が最小限になるような対策
最後に、耐震診断と改修工事の必要性についても触れておきます。
日本は世界有数の地震国です。
2011年に起きた東日本大震災を始め、最近では2016年の熊本地震など、頻繁に大規模な地震が発生しています。
今後は、特に東海・東南海・南海、日本海溝・千島海溝周辺海溝、首都圏直下型地震などについて、発生の切迫性が指摘されているのです。
ひとたび、このような地震が発生すれば、被害は甚大なものになるでしょう。
例えば、大地震などで賃貸マンションなどが倒壊し、負傷者が出た場合、民法717条の規定により「土地工作物責任」（土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、これにより他人へ損害が生じた場合にその工作物の占有者・所有者が負う賠償責任）が問われる可能性があります。
仮に、賃貸マンションが旧耐震基準の住宅で、1981年6月1日以降の改正建築基準法による新耐震基準を満たす法的義務がなかったとしても、家主に対する損害賠償責任を認めた判例が存在するので注意が必要です。
そのため、老朽化した建物は収益性を維持する意味でも、地震での被害が最小限になるような対策をしておくのが理想的です。
そして、入居者さんの安全を確保するためにも、耐震診断および耐震改修の促進に取り組むことが必要だと思います。
国や地方公共団体も、こうした取り組みをできる限り支援することを目的として、2006年１月26日に「改正耐震改修促進法」を施行し、耐震診断費用や耐震補強費用の助成を行なっているケースがあります。
仮に、旧耐震物件の大家さんが、自治体の助成を得て耐震補強工事を行なう場合の流れとしては、次のようになります。
①物件所在の自治体の担当課で相談（耐震診断上等専門家の紹介）、②耐震診断助成金の申請、③専門家による耐震診断、④必要に応じて耐震改修計画策定、⑤耐震改修費用助成の申請、⑥耐震改修工事
詳細は各自治体のホームページなどにも出ていますが、なかには賃貸の共同住宅（アパートなど）への助成は行なっていない自治体もあるため、事前に確認するようにしてください。
