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表面利回りと実質利回りの求め方を再確認
公開日: 2022年06月24日
不動産投資の成功は、物件購入までに80％決まる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資は他の投資とは大きく違う点があります。
それは、投資家本人が経営者となって、その運営をしなければならないということです。
他の投資は、資金を投資したら後は結果を待つのみで、経済や金融市場の動向により、結果が良くなったり悪くなったりします。
しかし、不動産投資は違います。
大家さんの裁量次第で、そのリターンを大きくすることができるのです。
たとえばアイデアひとつで、空室だらけのアパートが満室になったり、貸し方の工夫をすれば家賃を上げることもできます。
買った後にどう経営していくかが、不動産投資の成功の鍵といわれる所以がここにあるわけです。
不動産投資成功に必要な3つの力
とはいえ、もともと投資した物件が割高で収益性が低かったり、そもそも入居者の需要に乏しく稼働率が悪い場所だと、どんなに素晴らしい経営ノウハウがあっても、不動産投資で失敗してしまうリスクは十分にあります。
つまり、不動産投資の基本は、得られる収益に対して、適正な金額を投資すること（収益力）。
投資した後に安定した収益が確保できる立地であること（立地力）。
そして購入した後、いかに収益性を高められるか（運用力）の３つを見極めて投資することが重要になるのです。
ちなみにこれにウェイトづけをすると、収益力や立地力を見ながら物件を探し購入するまでが80％。
購入後いかに運用していくかが20％というイメージになります。
このように、不動産投資の成功の秘訣は、物件を購入するまでが最も重要といえるのです。
そこで、ここからはあなた自身のライフプランニングに応じて、具体的にどのように物件を探し、選定し、投資判断をしていけばいいのか、その実務知識について解説していきたいと思います。
不動産投資の判断基準を持とう大量の物件情報の中から、より効率的に物件を探し出すためには、事前に目当てとなる物件の投資方針を決める必要があります。
物件によって利回り、構造、築年数などはさまざまですし、同じ金額で購入しても、投資結果はまったく違うものになります。
したがって、物件を探す前に、ある程度の投資方針を決めておくことが必要となります。
たとえば、もし今あなたが明確な投資基準がない状態だったとしたら、次のどちらの物件を買いたいでしょうか？
価格はどちらも5000万円、利回りも同じく10％としたら、どうでしょう？
●新築の木造アパート
●築35年のＲＣマンション
どちらがベストな投資なのかは、あなた自身のライフプランによって違いますし、資産背景によっても違ってきます。
恐らくほとんどの人は、すぐにはどちらを購入すべきなのかは判断できないはずです。
なぜ判断できないのかというと、明確な投資基準を持っていないからです。
もし、すぐに判断できなければ、せっかくの物件も他の投資家の手に渡ってしまうこともあり得ます。
したがって、物件探しをする前に、まずは不動産投資の判断基準となる指標を学び、あなた自身の投資方針を決める必要があるのです。
そこでまず、不動産投資を行なう際の基本となる利回りについて学んでいくことにしましょう。
表面利回り、実質利回りとその求め方
利回りの考え方はいろいろありますが、ここで紹介する利回りの考え方だけ押さえておけば十分です。
一度覚えてしまえば、投資判断もわずか１分で行なえるようになります。利回りとは、よく預貯金の運用効率を示すことに使われ、年間でお金がいくら増えるか、その率を表しています。
利回りの指標には、表面利回りと実質利回りの２種類があり、それぞれ下図のように求められます。
実質利回りを求めるには、まず、年間賃料収入から以下の費用を差し引く作業を行ないます。
●ローン元利金返済
●管理費および修繕積立金（区分所有マンションの場合）
●管理委託費（管理委託の場合）
●修繕費
●火災保険料
●土地建物固定資産税
●土地建物都市計画税
取得価格とは、物件価格のほかに、購入時にかかる以下の取得費用が含まれます。
取得費用については取得する物件によって変わりますが、おおむね物件価格の５％〜10％になります。
●仲介手数料
●印紙税
●司法書士手数料
●登録免許税
●不動産取得税等
●その他の費用（リフォームなど）
このように、表面利回りが単純に物件価格に対する年間の収入の率であるのに対し、実質利回りは、取得価格に対する年間であなたの財布に残る税引き前キャッシュの率ということになります。
表面利回りと実質利回りの出し方
＜表面利回りの出し方＞
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
表面利回りは、単純に年間で得られる家賃等の収入を物件価格で割ることによって求められる
＜実質利回りの出し方＞
実質利回り（％）＝（年間収入ー管理費等ー固定資産税ーローン元利等）÷取得価格×１００
実質利回りは、年間収入からすべての支出を差し引いたものを取得価格で割ることによって求められる
不動産投資の成功は、物件購入までに80％決まる
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資は他の投資とは大きく違う点があります。
それは、投資家本人が経営者となって、その運営をしなければならないということです。
他の投資は、資金を投資したら後は結果を待つのみで、経済や金融市場の動向により、結果が良くなったり悪くなったりします。
しかし、不動産投資は違います。
大家さんの裁量次第で、そのリターンを大きくすることができるのです。
たとえばアイデアひとつで、空室だらけのアパートが満室になったり、貸し方の工夫をすれば家賃を上げることもできます。
買った後にどう経営していくかが、不動産投資の成功の鍵といわれる所以がここにあるわけです。
不動産投資成功に必要な3つの力
とはいえ、もともと投資した物件が割高で収益性が低かったり、そもそも入居者の需要に乏しく稼働率が悪い場所だと、どんなに素晴らしい経営ノウハウがあっても、不動産投資で失敗してしまうリスクは十分にあります。
つまり、不動産投資の基本は、得られる収益に対して、適正な金額を投資すること（収益力）。
投資した後に安定した収益が確保できる立地であること（立地力）。
そして購入した後、いかに収益性を高められるか（運用力）の３つを見極めて投資することが重要になるのです。
ちなみにこれにウェイトづけをすると、収益力や立地力を見ながら物件を探し購入するまでが80％。
購入後いかに運用していくかが20％というイメージになります。
このように、不動産投資の成功の秘訣は、物件を購入するまでが最も重要といえるのです。
そこで、ここからはあなた自身のライフプランニングに応じて、具体的にどのように物件を探し、選定し、投資判断をしていけばいいのか、その実務知識について解説していきたいと思います。
不動産投資の判断基準を持とう大量の物件情報の中から、より効率的に物件を探し出すためには、事前に目当てとなる物件の投資方針を決める必要があります。
物件によって利回り、構造、築年数などはさまざまですし、同じ金額で購入しても、投資結果はまったく違うものになります。
したがって、物件を探す前に、ある程度の投資方針を決めておくことが必要となります。
たとえば、もし今あなたが明確な投資基準がない状態だったとしたら、次のどちらの物件を買いたいでしょうか？
価格はどちらも5000万円、利回りも同じく10％としたら、どうでしょう？
●新築の木造アパート
●築35年のＲＣマンション
どちらがベストな投資なのかは、あなた自身のライフプランによって違いますし、資産背景によっても違ってきます。
恐らくほとんどの人は、すぐにはどちらを購入すべきなのかは判断できないはずです。
なぜ判断できないのかというと、明確な投資基準を持っていないからです。
もし、すぐに判断できなければ、せっかくの物件も他の投資家の手に渡ってしまうこともあり得ます。
したがって、物件探しをする前に、まずは不動産投資の判断基準となる指標を学び、あなた自身の投資方針を決める必要があるのです。
そこでまず、不動産投資を行なう際の基本となる利回りについて学んでいくことにしましょう。
表面利回り、実質利回りとその求め方
利回りの考え方はいろいろありますが、ここで紹介する利回りの考え方だけ押さえておけば十分です。
一度覚えてしまえば、投資判断もわずか１分で行なえるようになります。利回りとは、よく預貯金の運用効率を示すことに使われ、年間でお金がいくら増えるか、その率を表しています。
利回りの指標には、表面利回りと実質利回りの２種類があり、それぞれ下図のように求められます。
実質利回りを求めるには、まず、年間賃料収入から以下の費用を差し引く作業を行ないます。
●ローン元利金返済
●管理費および修繕積立金（区分所有マンションの場合）
●管理委託費（管理委託の場合）
●修繕費
●火災保険料
●土地建物固定資産税
●土地建物都市計画税
取得価格とは、物件価格のほかに、購入時にかかる以下の取得費用が含まれます。
取得費用については取得する物件によって変わりますが、おおむね物件価格の５％〜10％になります。
●仲介手数料
●印紙税
●司法書士手数料
●登録免許税
●不動産取得税等
●その他の費用（リフォームなど）
このように、表面利回りが単純に物件価格に対する年間の収入の率であるのに対し、実質利回りは、取得価格に対する年間であなたの財布に残る税引き前キャッシュの率ということになります。
表面利回りと実質利回りの出し方
＜表面利回りの出し方＞
表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100
表面利回りは、単純に年間で得られる家賃等の収入を物件価格で割ることによって求められる
＜実質利回りの出し方＞
実質利回り（％）＝（年間収入ー管理費等ー固定資産税ーローン元利等）÷取得価格×１００
実質利回りは、年間収入からすべての支出を差し引いたものを取得価格で割ることによって求められる
