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なぜボロ戸建投資は初心者におすすめなのか？
公開日: 2022年08月11日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「なぜボロ戸建投資は初心者におすすめなのか？」というテーマでお話しします。
前半では、ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由
後半では、一棟目を購入する時の注意点
を取り上げていきます。ぜひ最後までお楽しみください！
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由は2つあります。
少額の自己資金で始められる
1つ目の理由は、少額の自己資金で始められるという点です。
これから不動産投資を始める多くの方にとって、最初の大きな問題は自己資金がないということです。
そのため、僕はいつも初心者の方には、
「まずはとにかく500万円を貯めてください。手元資金が貯まるまでは徹底して節約に励み、不動産実務検定などで不動産投資について勉強してください。」
とお伝えしています。
ボロ戸建であれば、500万円もあれば現金で一括購入できることが多いからです。
手頃な一棟アパートは激戦
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由2つ目は、価格面についてです。
いざ500万円が貯まったところで、どのような物件が投資対象となるのでしょうか。
500万円で購入できる不動産というのは
・築古戸建
・中古区分マンション
・（融資を引いて）3,000万円のアパート
などが候補となってきます。
しかし、最近は区分マンションが高騰中です。
また、3,000万円くらいのアパートは一番競争率が高い価格帯の物件です。
目を皿にして探して買い付けを入れて、何度も断られて・・・というのを根気よく繰り返さないと、初心者がこれらの物件を購入するのは非常に困難でしょう。
となると、消去法で初心者が最初に購入できるのは「築古戸建」、ということになってきます。
そもそも、築古戸建は日本中にたくさん余っています。
しっかり探せば、500万円とはいかなくても、1,000万円前後で購入できる築古戸建は日本にたくさんあります。
初心者にとって、最も始めやすい投資対象といえるでしょう。
一棟目購入時の注意点
続いて、一棟目を購入する際に気をつけるべきポイントをお伝えします。
必ず指値をせよ
まず重要なのは、販売価格でそのまま買い付けを入れるのではなく、必ず指値をすべし、ということです。
また前提として、築古戸建は基本的な利回りが20％以上で買うことが重要です。つまり、
●1,000万円で売りに出ている物件があったとしても、500万円で購入しないと利回りが20%にならないのであれば、500万円で指値をして買い付けを出しましょう。
また、
●500万円しか自己資金がないのであれば、500万円で指値をして買い付けを出しましょう。
もちろん、こういった指値の買付は、ほとんどが断られてしまうと思います。
しかし、その物件がずっと売れ残っていると、「500万円で良いよ！」と売主さんから言われることもあるんですよね。その時がくるまで、辛抱強く買い付けを続けましょう。
ちなみに、なぜ利回り20%以上が重要かを説明しておきます。
まず、この利回りで購入すれば、5年で元の予算がペイでき、ほぼ失敗することがありません。
また、20～30%の利回りで買えるということは、ほぼ土地の値段のみで物件を購入できるということです。
将来、建物を壊して更地にすれば、購入した時のお金は返ってきます。
さらに、少しリノベーションをして物件価値を上げれば、700～1,000万円で売却して、キャピタルゲインとして50%～100%の利益が出る可能性もあるわけです。
購入価格で妥協をしない
次に重要な点は、購入価格で妥協をしない、という点です。
初心者は、「これは自分の運命の物件だ！」と思い込みがちです。
そして、何がなんでもその物件が欲しくなってしまい、10%の利回りなどで妥協してしまうのです。こういったケースは絶対に避けるべきです。
指値が通らなくても、自分の欲しい物件が買えなくても、根気よく待ち続け、決して妥協はしないことが重要です。
不動産は、購入したその瞬間に8割方の失敗／成功が決まります。
購入価格については、とにかく妥協しないようにしましょう。
キャッシュフローが出る物件を買う
最後のポイントは、キャッシュフロー（CF）が出る物件を買う、という点です。
冒頭で、まずは手元資金を500万円貯めるべきだということをお伝えしました。
しかし、例え500万円で購入できる物件がないからといって、業者が紹介している提携ローン付きの物件などはくれぐれも買わないようにしましょう。
そういった物件は、売れない物件をローン付きで売っているため、クソ物件が多い傾向にあります。
初心者が投資をする時に一番気をつけなければいけないのは、絶対にクソ物件を買わないこと、必ず儲かる物件つまり“CFが出る物件を買う”、ということです。
CFが出る物件を購入することさえできれば、それが銀行に対する成績表にもなり、融資を引きやすくなります。
さらに、その物件で継続的にCFを生み出すことができれば、2件目、3件目・・・と、融資を受けやすくなります。
また、1棟目を現金で一括購入したために、自己資金500万円が丸々なくなったとしても、購入した土地の値段には担保がつけられます。
そうなれば、2棟目以降は投資の選択肢が非常に広がるようになります。
一方で、最初にクソ物件を買ってしまうとどうなるでしょうか？
その後に打てる手段がなくなり、手詰まりになってしまいます。
仮に、最初の物件で融資を引くことができて、アパートを購入できたとしても、利回り7～8％でほとんどキャッシュが出なければ、次の物件を買うこともできませんし、キャッシュフローも貯まらず、単なる節税にしかなりません。
2棟目3棟目とスムーズに買って行けるようにするためにも、初心者はとにかく、必ず儲かる物件を最初に買うというのが重要です。
以上、今回は「なぜボロ戸建投資は初心者におすすめなのか？」というテーマで、その理由と注意点をお話ししました。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「なぜボロ戸建投資は初心者におすすめなのか？」というテーマでお話しします。
前半では、ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由
後半では、一棟目を購入する時の注意点
を取り上げていきます。ぜひ最後までお楽しみください！
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由は2つあります。
少額の自己資金で始められる
1つ目の理由は、少額の自己資金で始められるという点です。これから不動産投資を始める多くの方にとって、最初の大きな問題は自己資金がないということです。
そのため、僕はいつも初心者の方には、
「まずはとにかく500万円を貯めてください。手元資金が貯まるまでは徹底して節約に励み、不動産実務検定などで不動産投資について勉強してください。」
とお伝えしています。
ボロ戸建であれば、500万円もあれば現金で一括購入できることが多いからです。
手頃な一棟アパートは激戦
ボロ戸建投資が初心者におすすめの理由2つ目は、価格面についてです。いざ500万円が貯まったところで、どのような物件が投資対象となるのでしょうか。
500万円で購入できる不動産というのは
・築古戸建
・中古区分マンション
・（融資を引いて）3,000万円のアパート
などが候補となってきます。
しかし、最近は区分マンションが高騰中です。
また、3,000万円くらいのアパートは一番競争率が高い価格帯の物件です。
目を皿にして探して買い付けを入れて、何度も断られて・・・というのを根気よく繰り返さないと、初心者がこれらの物件を購入するのは非常に困難でしょう。
となると、消去法で初心者が最初に購入できるのは「築古戸建」、ということになってきます。
そもそも、築古戸建は日本中にたくさん余っています。
しっかり探せば、500万円とはいかなくても、1,000万円前後で購入できる築古戸建は日本にたくさんあります。
初心者にとって、最も始めやすい投資対象といえるでしょう。
一棟目購入時の注意点
続いて、一棟目を購入する際に気をつけるべきポイントをお伝えします。
必ず指値をせよ
まず重要なのは、販売価格でそのまま買い付けを入れるのではなく、必ず指値をすべし、ということです。また前提として、築古戸建は基本的な利回りが20％以上で買うことが重要です。つまり、
●1,000万円で売りに出ている物件があったとしても、500万円で購入しないと利回りが20%にならないのであれば、500万円で指値をして買い付けを出しましょう。
また、
●500万円しか自己資金がないのであれば、500万円で指値をして買い付けを出しましょう。
もちろん、こういった指値の買付は、ほとんどが断られてしまうと思います。
しかし、その物件がずっと売れ残っていると、「500万円で良いよ！」と売主さんから言われることもあるんですよね。その時がくるまで、辛抱強く買い付けを続けましょう。
ちなみに、なぜ利回り20%以上が重要かを説明しておきます。
まず、この利回りで購入すれば、5年で元の予算がペイでき、ほぼ失敗することがありません。
また、20～30%の利回りで買えるということは、ほぼ土地の値段のみで物件を購入できるということです。
将来、建物を壊して更地にすれば、購入した時のお金は返ってきます。
さらに、少しリノベーションをして物件価値を上げれば、700～1,000万円で売却して、キャピタルゲインとして50%～100%の利益が出る可能性もあるわけです。
購入価格で妥協をしない
次に重要な点は、購入価格で妥協をしない、という点です。初心者は、「これは自分の運命の物件だ！」と思い込みがちです。
そして、何がなんでもその物件が欲しくなってしまい、10%の利回りなどで妥協してしまうのです。こういったケースは絶対に避けるべきです。
指値が通らなくても、自分の欲しい物件が買えなくても、根気よく待ち続け、決して妥協はしないことが重要です。
不動産は、購入したその瞬間に8割方の失敗／成功が決まります。
購入価格については、とにかく妥協しないようにしましょう。
キャッシュフローが出る物件を買う
最後のポイントは、キャッシュフロー（CF）が出る物件を買う、という点です。冒頭で、まずは手元資金を500万円貯めるべきだということをお伝えしました。
しかし、例え500万円で購入できる物件がないからといって、業者が紹介している提携ローン付きの物件などはくれぐれも買わないようにしましょう。
そういった物件は、売れない物件をローン付きで売っているため、クソ物件が多い傾向にあります。
初心者が投資をする時に一番気をつけなければいけないのは、絶対にクソ物件を買わないこと、必ず儲かる物件つまり“CFが出る物件を買う”、ということです。
CFが出る物件を購入することさえできれば、それが銀行に対する成績表にもなり、融資を引きやすくなります。
さらに、その物件で継続的にCFを生み出すことができれば、2件目、3件目・・・と、融資を受けやすくなります。
また、1棟目を現金で一括購入したために、自己資金500万円が丸々なくなったとしても、購入した土地の値段には担保がつけられます。
そうなれば、2棟目以降は投資の選択肢が非常に広がるようになります。
一方で、最初にクソ物件を買ってしまうとどうなるでしょうか？
その後に打てる手段がなくなり、手詰まりになってしまいます。
仮に、最初の物件で融資を引くことができて、アパートを購入できたとしても、利回り7～8％でほとんどキャッシュが出なければ、次の物件を買うこともできませんし、キャッシュフローも貯まらず、単なる節税にしかなりません。
2棟目3棟目とスムーズに買って行けるようにするためにも、初心者はとにかく、必ず儲かる物件を最初に買うというのが重要です。
以上、今回は「なぜボロ戸建投資は初心者におすすめなのか？」というテーマで、その理由と注意点をお話ししました。
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