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新築アパート投資はもう成立しないかもしれない
公開日: 2022年08月22日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
2022年に入り、アメリカのFRBが利上げに踏み切ったというニュースをご存知の方も多いと思います。
FRBが利上げを始めた理由は、アメリカで猛威を奮っているインフレに対応するためです。
アメリカでは今、40年ぶりの激しいインフレ水準となっていて、アメリカに住んでいる僕の友人からも、物価上昇がとんでもないという情報がどんどん入ってきています。
また、僕が投資しているアメリカやイギリスの不動産価格も、今やバンバン値上がりしています。家賃も2割～3割くらいは値上がりしているのではないでしょうか。
しかしその一方で、日本の家賃は全くと言っていいほど上がっていません。世界的なインフレ傾向にあるにも関わらずです。
ましてや、日本の家賃はここ何十年も、ほぼ同じ水準を保っています。
同じインフレなのに、なぜ欧米の家賃は上がって、日本は上がらないのでしょうか？本日はこんなテーマでお話ししていきたいと思います。
欧米諸国では不動産価格も、家賃価格も上昇している
まず、アメリカの不動産価格が上昇する理由は単純です。
アメリカでは、人口が年7%のペースで上昇しているからです。人口増加の主な理由は、移民によるものです。
2019年に国際連合が発表した世界の人口予測では、米国の人口は2050年には3億8,000万人になると言われています。
人口が増えれば住宅が不足するわけですから、不動産価格が上がる理由は明白です。
ただ、イギリスはそこまで人口が増えるという予測はありません。なぜなら、イギリスはEUを離脱していて、移民を受け入れる義務がないからです。
では、なぜイギリスの不動産価格は上昇するのでしょうか？
それは、イギリスは家を建てる場所がそもそも少ないからです。
イギリスでは住宅の総量規制が敷かれており、また、築何百年という古い住宅は重要文化財的な扱いになっていて、勝手に壊してはいけないことになっています。
スクラップアンドビルドは、イギリスではなかなか許可されません。古い建物を壊せないので、新しい物件を作ることもできないのです。
すなわち、需要に比べて供給が少ないわけですから、不動産価格が上昇していく条件が整っているわけです。
米国も、40年も50年も経った中古の不動産の方が、むしろ価値が上がっていくという文化があります。だからこそ、欧米諸国では中古でも不動産価格は上がっていくわけです。
では、住宅が余りに余っている日本のマーケットではどうでしょうか？
日本では、建築費が上がっても家賃は上昇しない
日本では現在、インフレによる材料費価格の高騰で、新築や中古物件の価格が高騰しています。それにともなって家賃も上がれば良いのですが、日本はそうなりません。
実際に先日、YouTubeの視聴者さんよりこんなコメントをいただきました。
「新築アパートを建てるつもりで、見積もりを取りました。15年前にファミリータイプのアパート8戸を建てた時は9,000万円ほどだったのですが、今は同じ規模の建物を建てるのでも1億3000万円にまで値上がりしていました。」
つまり、この15年のあいだに日本の新築アパートの価格は4,000万円も高くなっているのです。
「日本の不動産価格は上がっているじゃないか！欧米と一緒じゃないか！」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、日本が普通じゃないのは、建築費は上がっているにもかかわらず、家賃が上がらないということです。
建築費が上がって家賃が上がらないわけですから、大家視点で見れば利回りが悪くなりますよね。
以前と同じ利回りにしたければ、家賃設定も高くしないと、今までどおりの収益は上げられないわけです。
しかし、日本には家賃をあげたくてもあげられないというジレンマがあります。
家賃をあげられない1つの理由は、住宅が余分に供給されている、という事実です。
現在、日本の空き家は全国に850万戸もあるにも関わらず、年間80万戸の住宅が新しく作られています。そのうち30万戸は賃貸住宅です。
つまり、日本では賃貸住宅が余りに余っているので、家賃を安くしないと賃貸経営が成り立たないわけです。
また、もう1つの理由としては、国民の相対的な収入が上がらないので、家賃もあげられない、という事実です。
国民の収入が上がらない中で家賃が上がれば生活はジリ貧です。つまり、国全体の経済の問題として家賃が上がらないという問題があるわけです。
建築費コストが上がっているのに、家賃を上げることはできない・・・。
こう考えると、これからの日本で新築アパートを建てて、事業として成り立たせるのは非常に難しいということがお分かりになると思います。
日本の不動産投資の戦略
では、僕ら不動産投資家はどうしたら良いのでしょうか？
僕は、新築を建築するのではなく、有り余っている中古物件をできるだけ安く買って再生するのが日本の不動産投資の王道だと思います。
建築コストが異常に上がっている現状では、プロ以外は新築アパートに手を出すべきではありません。
もちろん、融資を受けやすいなどの理由で新築アパートに参入したくなる気持ちはわかります。しかし、コストのコントロールができない初心者の投資家さんが手を出すべきではありません。
工務店の事情を理解しつつ、ローコストで新築物件を建てるノウハウがない限り、新築アパートの不動産投資はかなり難しいと思います。
とはいえ、僕は新築物件の建築コストを下げる方法を知っています。
そうしたノウハウを知りたい方は、引き続き僕のオンラインサロンや不動産実務検定で勉強してもらえればと思います！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
2022年に入り、アメリカのFRBが利上げに踏み切ったというニュースをご存知の方も多いと思います。
FRBが利上げを始めた理由は、アメリカで猛威を奮っているインフレに対応するためです。
アメリカでは今、40年ぶりの激しいインフレ水準となっていて、アメリカに住んでいる僕の友人からも、物価上昇がとんでもないという情報がどんどん入ってきています。
また、僕が投資しているアメリカやイギリスの不動産価格も、今やバンバン値上がりしています。家賃も2割～3割くらいは値上がりしているのではないでしょうか。
しかしその一方で、日本の家賃は全くと言っていいほど上がっていません。世界的なインフレ傾向にあるにも関わらずです。
ましてや、日本の家賃はここ何十年も、ほぼ同じ水準を保っています。
同じインフレなのに、なぜ欧米の家賃は上がって、日本は上がらないのでしょうか？本日はこんなテーマでお話ししていきたいと思います。
欧米諸国では不動産価格も、家賃価格も上昇している
まず、アメリカの不動産価格が上昇する理由は単純です。アメリカでは、人口が年7%のペースで上昇しているからです。人口増加の主な理由は、移民によるものです。
2019年に国際連合が発表した世界の人口予測では、米国の人口は2050年には3億8,000万人になると言われています。
人口が増えれば住宅が不足するわけですから、不動産価格が上がる理由は明白です。
ただ、イギリスはそこまで人口が増えるという予測はありません。なぜなら、イギリスはEUを離脱していて、移民を受け入れる義務がないからです。
では、なぜイギリスの不動産価格は上昇するのでしょうか？
それは、イギリスは家を建てる場所がそもそも少ないからです。
イギリスでは住宅の総量規制が敷かれており、また、築何百年という古い住宅は重要文化財的な扱いになっていて、勝手に壊してはいけないことになっています。
スクラップアンドビルドは、イギリスではなかなか許可されません。古い建物を壊せないので、新しい物件を作ることもできないのです。
すなわち、需要に比べて供給が少ないわけですから、不動産価格が上昇していく条件が整っているわけです。
米国も、40年も50年も経った中古の不動産の方が、むしろ価値が上がっていくという文化があります。だからこそ、欧米諸国では中古でも不動産価格は上がっていくわけです。
では、住宅が余りに余っている日本のマーケットではどうでしょうか？
日本では、建築費が上がっても家賃は上昇しない
日本では現在、インフレによる材料費価格の高騰で、新築や中古物件の価格が高騰しています。それにともなって家賃も上がれば良いのですが、日本はそうなりません。実際に先日、YouTubeの視聴者さんよりこんなコメントをいただきました。
「新築アパートを建てるつもりで、見積もりを取りました。15年前にファミリータイプのアパート8戸を建てた時は9,000万円ほどだったのですが、今は同じ規模の建物を建てるのでも1億3000万円にまで値上がりしていました。」
つまり、この15年のあいだに日本の新築アパートの価格は4,000万円も高くなっているのです。
「日本の不動産価格は上がっているじゃないか！欧米と一緒じゃないか！」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、日本が普通じゃないのは、建築費は上がっているにもかかわらず、家賃が上がらないということです。
建築費が上がって家賃が上がらないわけですから、大家視点で見れば利回りが悪くなりますよね。
以前と同じ利回りにしたければ、家賃設定も高くしないと、今までどおりの収益は上げられないわけです。
しかし、日本には家賃をあげたくてもあげられないというジレンマがあります。
家賃をあげられない1つの理由は、住宅が余分に供給されている、という事実です。
現在、日本の空き家は全国に850万戸もあるにも関わらず、年間80万戸の住宅が新しく作られています。そのうち30万戸は賃貸住宅です。
つまり、日本では賃貸住宅が余りに余っているので、家賃を安くしないと賃貸経営が成り立たないわけです。
また、もう1つの理由としては、国民の相対的な収入が上がらないので、家賃もあげられない、という事実です。
国民の収入が上がらない中で家賃が上がれば生活はジリ貧です。つまり、国全体の経済の問題として家賃が上がらないという問題があるわけです。
建築費コストが上がっているのに、家賃を上げることはできない・・・。
こう考えると、これからの日本で新築アパートを建てて、事業として成り立たせるのは非常に難しいということがお分かりになると思います。
日本の不動産投資の戦略
では、僕ら不動産投資家はどうしたら良いのでしょうか？僕は、新築を建築するのではなく、有り余っている中古物件をできるだけ安く買って再生するのが日本の不動産投資の王道だと思います。
建築コストが異常に上がっている現状では、プロ以外は新築アパートに手を出すべきではありません。
もちろん、融資を受けやすいなどの理由で新築アパートに参入したくなる気持ちはわかります。しかし、コストのコントロールができない初心者の投資家さんが手を出すべきではありません。
工務店の事情を理解しつつ、ローコストで新築物件を建てるノウハウがない限り、新築アパートの不動産投資はかなり難しいと思います。
とはいえ、僕は新築物件の建築コストを下げる方法を知っています。
そうしたノウハウを知りたい方は、引き続き僕のオンラインサロンや不動産実務検定で勉強してもらえればと思います！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
