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家賃を上げるのは超カンタン！値下げはバカでもできる
公開日: 2022年08月23日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、家賃を上げるシンプルな方法についてお話ししたいと思います。
先日のブログで、アメリカの家賃がどんどん値上がりしている一方で、日本では構造的に家賃の値上げが難しいと解説しました。
その理由は、日本はアメリカと違ってすでに空き家が850万戸もあり、少子化で人口も減っていきます。
それにも関わらず、年間30万戸以上の賃貸住宅が新しく建築されている状況ですので、家賃が上がる要素がないというお話でしたね。
また、日本では法律的にも家賃は上げられないようになっています。
アメリカでは、家主の指定する家賃に納得がいかないのであれば、入居者が強制的に出て行かなければなりません。
しかし、家賃が高すぎると、逆に借りる人がいなくなってしまうので、結局、需給関係が拮抗して、極めて健全な需給バランスによって家賃が成り立っているわけです。
家賃は上げにくいが、上げられないわけではない
さて、ここからが今日の本題です。
僕が「日本の家賃は上げにくい」ということをお話しすると、ほとんどの人は「家賃を上げて満室にするのは不可能なんだ」と思ってしまうかもしれませんが、僕は日本の家賃は「上げにくい」と言っているだけで、上げられないとは言っていません。
実は、家賃を上げるのは超簡単なロジックでできると思っています。
これは商売の原理原則でもありますが、値札以上の価値を提供すれば良いのです。
家賃は基本的に相場によって決まりますが、この相場というのは、主に需給関係によって成り立ちます。
しかし、実際の家賃というのは、相場プラス消費者が感じる付加価値の合計で決まると僕は考えています。
入居者に相場以上の価値を感じてもらう。つまり、需給関係以外の「付加価値」の部分をしっかりとアピールすることができれば、家賃は上げることができるのです。
17年前に僕が実践した家賃の2割増し
では、いったいどのようにして物件に付加価値をつければいいのでしょうか。
僕が昔実践して成功した方法で、今も継続して行っている方法をお話ししましょう。
もう17年前になりますが、当時、僕が購入したあるアパートにはサブリースが付いていました。
しかし、サブリースの費用がもったいないので、アパートの購入と同時に解約して自主管理に切り替えました。
すると、そのサブリース会社が、なんと20戸中14戸の入居者を引き抜いてしまったのです。
僕が購入したアパートは、購入した瞬間に、満室から空室率70％のアパートになってしまいました。
当時は、この状況に大変おののきましたが、逆に発想を変えて、「それならもう、3ヶ月で満室にしてやろう！」と思いました。
そして、ただ満室にするのでは面白くないので、「相場の2割増しの家賃にして満室にする！」という目標を立てたのです。
そのために何をしたのかというと、まず敷金と礼金をゼロにしました。
さらには、家具・家電付きの部屋を作って、カバンひとつで入居できるようにしました。
加えて、インターネットも使い放題にしました。
あとは、元々は日本人しか入っていない物件でしたが、外国人も積極的に入居募集しました。
このような付加価値をつけて、家賃を2割高くして募集したのです。
当然、家賃を値切ってくる人もいますので、次のようなメニューを作って募集をしました。
礼金1ヶ月分をいただけるなら、家賃3,000円引き
礼金2ヶ月分をいただけるなら、家賃6,000円引き
といった具合です。
すると礼金を払ってくれる人もいて、トータルで考えれば、相場より2割高い家賃で物件を満室にすることができました。
もちろん、しっかりリフォームをして商品価値は上げましたし、不動産業者にも客付け営業をして、僕の物件を優先して紹介してもらえるように、さまざまなインセンティブを提案したりしました。
このノウハウを本にしてまとめたのが、「『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法（日本実業出版社）」です。
この本は出版から18年が経っていますが、全然陳腐化していない満室経営ノウハウだと思いますので、ぜひ参考にしてください。
自分の脳に可能性を持たせるような言葉をインプットしよう
このような感じで、「日本で家賃を上げるのは難しい」と言われている中でも、自分が「できる！」と思って試行錯誤すれば、できるようになるのです。
逆に、知らないうちに自分で自分の脳に「できない・・・」という暗示をかけてしまって、できないということも多々あります。
周りが「できない・無理だ」と言っていても、「もしかしたら自分はできるかもしれない・できる方法があるかもしれない」というように、自分の脳に可能性を持たせてあげられる言葉をインプットしましょう。
そうすれば、不可能と思われていることでも、可能になることは結構あります。
繰り返しになりますが、値札に書かれている値段を超える付加価値をお客様に感じていただければ、相場より高い金額でも払ってもらえます。
だから、それが家賃であろうが、商品であろうが、サービスであろうが、安売りをするということは、僕はビジネスマンとして一番やってはいけないことだと思います。
ビジネスマンが考えないといけないのは、高くても買ってもらえるようにするためには、一体どんな付加価値が必要なのかということを、しっかり脳みそに汗をかいて考えることだと思います。
値下げは馬鹿でもできます。値下げは最終手段ですから、まずは値上げをすることを考えましょう。
このように考えることが、ビジネスがうまくいく、ビジネスで成功する、そして不動産投資で成功するキモになります。
今日は、家賃を上げるのは超簡単というお話でした。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、家賃を上げるシンプルな方法についてお話ししたいと思います。
先日のブログで、アメリカの家賃がどんどん値上がりしている一方で、日本では構造的に家賃の値上げが難しいと解説しました。
その理由は、日本はアメリカと違ってすでに空き家が850万戸もあり、少子化で人口も減っていきます。
それにも関わらず、年間30万戸以上の賃貸住宅が新しく建築されている状況ですので、家賃が上がる要素がないというお話でしたね。
また、日本では法律的にも家賃は上げられないようになっています。
アメリカでは、家主の指定する家賃に納得がいかないのであれば、入居者が強制的に出て行かなければなりません。
しかし、家賃が高すぎると、逆に借りる人がいなくなってしまうので、結局、需給関係が拮抗して、極めて健全な需給バランスによって家賃が成り立っているわけです。
家賃は上げにくいが、上げられないわけではない
さて、ここからが今日の本題です。僕が「日本の家賃は上げにくい」ということをお話しすると、ほとんどの人は「家賃を上げて満室にするのは不可能なんだ」と思ってしまうかもしれませんが、僕は日本の家賃は「上げにくい」と言っているだけで、上げられないとは言っていません。
実は、家賃を上げるのは超簡単なロジックでできると思っています。
これは商売の原理原則でもありますが、値札以上の価値を提供すれば良いのです。
家賃は基本的に相場によって決まりますが、この相場というのは、主に需給関係によって成り立ちます。
しかし、実際の家賃というのは、相場プラス消費者が感じる付加価値の合計で決まると僕は考えています。
入居者に相場以上の価値を感じてもらう。つまり、需給関係以外の「付加価値」の部分をしっかりとアピールすることができれば、家賃は上げることができるのです。
17年前に僕が実践した家賃の2割増し
では、いったいどのようにして物件に付加価値をつければいいのでしょうか。僕が昔実践して成功した方法で、今も継続して行っている方法をお話ししましょう。
もう17年前になりますが、当時、僕が購入したあるアパートにはサブリースが付いていました。
しかし、サブリースの費用がもったいないので、アパートの購入と同時に解約して自主管理に切り替えました。
すると、そのサブリース会社が、なんと20戸中14戸の入居者を引き抜いてしまったのです。
僕が購入したアパートは、購入した瞬間に、満室から空室率70％のアパートになってしまいました。
当時は、この状況に大変おののきましたが、逆に発想を変えて、「それならもう、3ヶ月で満室にしてやろう！」と思いました。
そして、ただ満室にするのでは面白くないので、「相場の2割増しの家賃にして満室にする！」という目標を立てたのです。
そのために何をしたのかというと、まず敷金と礼金をゼロにしました。
さらには、家具・家電付きの部屋を作って、カバンひとつで入居できるようにしました。
加えて、インターネットも使い放題にしました。
あとは、元々は日本人しか入っていない物件でしたが、外国人も積極的に入居募集しました。
このような付加価値をつけて、家賃を2割高くして募集したのです。
当然、家賃を値切ってくる人もいますので、次のようなメニューを作って募集をしました。
礼金1ヶ月分をいただけるなら、家賃3,000円引き
礼金2ヶ月分をいただけるなら、家賃6,000円引き
といった具合です。
すると礼金を払ってくれる人もいて、トータルで考えれば、相場より2割高い家賃で物件を満室にすることができました。
もちろん、しっかりリフォームをして商品価値は上げましたし、不動産業者にも客付け営業をして、僕の物件を優先して紹介してもらえるように、さまざまなインセンティブを提案したりしました。
このノウハウを本にしてまとめたのが、「『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法（日本実業出版社）」です。
この本は出版から18年が経っていますが、全然陳腐化していない満室経営ノウハウだと思いますので、ぜひ参考にしてください。
自分の脳に可能性を持たせるような言葉をインプットしよう
このような感じで、「日本で家賃を上げるのは難しい」と言われている中でも、自分が「できる！」と思って試行錯誤すれば、できるようになるのです。逆に、知らないうちに自分で自分の脳に「できない・・・」という暗示をかけてしまって、できないということも多々あります。
周りが「できない・無理だ」と言っていても、「もしかしたら自分はできるかもしれない・できる方法があるかもしれない」というように、自分の脳に可能性を持たせてあげられる言葉をインプットしましょう。
そうすれば、不可能と思われていることでも、可能になることは結構あります。
繰り返しになりますが、値札に書かれている値段を超える付加価値をお客様に感じていただければ、相場より高い金額でも払ってもらえます。
だから、それが家賃であろうが、商品であろうが、サービスであろうが、安売りをするということは、僕はビジネスマンとして一番やってはいけないことだと思います。
ビジネスマンが考えないといけないのは、高くても買ってもらえるようにするためには、一体どんな付加価値が必要なのかということを、しっかり脳みそに汗をかいて考えることだと思います。
値下げは馬鹿でもできます。値下げは最終手段ですから、まずは値上げをすることを考えましょう。
このように考えることが、ビジネスがうまくいく、ビジネスで成功する、そして不動産投資で成功するキモになります。
今日は、家賃を上げるのは超簡単というお話でした。
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