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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、テナントリテンションに関するお話をしたいと思います。

皆さんは、「蟻地獄」を知っていますか？

僕は子供の頃、よくお寺の境内で遊んでいたのですが、本堂の基礎の部分に這いつくばって潜り込んでいくと、そこにはすり鉢状の穴があって、その穴に捕まえたアリなどを落とすと、穴の中から、頭にハサミを持ったウスバカゲロウの幼虫がパッと出てきて、アリが食べられてしまう・・・というものです。

「一度ハマったら出られない」という例えでもよく使われたりしますね。

僕は実は、不動産投資の成功の秘訣は、この「蟻地獄経営」にあると思っているので、今日はそんなお話をしたいと思います。

 

賃貸経営が絶対に成功する方法とは？

もし、「不動産投資が絶対に成功する方法」があるとしたら、それはどんな方法だと思いますか？

答えは、「いったん入居したお客様にずっと住んでもらうこと」です。

いくら満室になったとしても、入居者が入れ替われば必ず1～2ヵ月は空室が発生しますし、次の入居者を決めるためにリフォーム代もかかってしまいます。

でも、同じ方にずっと住み続けてもらえれば、これらが一切発生しないですよね。

実際、僕の物件の入居者さんで、最長12年ぐらい住んでくださった方がいますが、その間リフォーム代は一切かからなかったので、とても有難かったです。

現実的には、同じ人にずっと住んでもらうというのは難しいことかもしれません。

しかし、大家として、入居者に長く住んでもらうための努力はするべきだと思っていて、「この物件は居心地が良いな」と感じてもらえるようなサービスを提供していくことが重要です。

この「入居者に長く住んでもらうための努力」のことを、テナントリテンションといいます。

 

テナントリテンションとしてできる具体例

大家さんができるテナントリテンションとはどういったものでしょうか。

例えば、2年ごとの契約更新時に更新料を一切とらない、あるいは契約更新してくれた場合には、サービスでプロのハウスクリーニングを入れてあげたり、インターネットを無料で使えるようにしてあげたり、エアコンを最新のものに取り替えてあげたりする大家さんもいます。

更新料を払いたくないために転居するという人は、案外少なくないんですよね。

他にも、入居者のお誕生日に映画のチケットをプレゼントしたり、ファミリーが入居している場合は、お子さんが小学校に入学したら、入学祝いとして図書券をプレゼントしたりする大家さんもいます。

さらには、入居者同士のコミュニケーションをとってもらうために、アパートでBBQパーティーを開く大家さんもいます。

このような感じで、長く住めば住むほど物件がグレードアップしたり、住めば住むほど居心地が良くなったりする物件であれば、転勤や家族が増えて手狭になったなどの理由がない限り、ずっと住み続けてもらえる可能性は十分にあります。

しかも、今までほとんどの大家さんはこのような取り組みをやってこなかったので、やりさえすれば必ず結果が出るでしょう。

 

クレームになる前の対応も大事

そして、サービスだけではなく、何かトラブルがあればすぐに対応することもとても重要です。

トラブルが、クレームにならない段階で改善するために、エントランスに目安箱を設けて入居者の声を集め、その意見に即対応して住環境を改善していく大家さんもいます。

この方法は、すぐには結果が出ないかもしれませんが、目先の1年、2年ではなく、10年、20年のスパンで考えたら、収益に大きな違いが現れてくると思います。

そして何より、そのような取り組みをしていると、確実にアパートの雰囲気が良くなっていくと思いますので、空室になってしまった場合でも、すぐに次の入居者が決まるような物件になっていくでしょう。

先ほども言ったように、やれば必ず経営の安定に繋がると思いますので、ぜひこの機会にご自身ができるテナントリテンションについて考えていただければと思います。

今日は、不動産投資はアリ地獄経営を目指せ！というお話でした。


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