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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、迷惑入居者にどう対処すべきか？というお話をしたいと思います。

先日、ビックリするようなニュースが飛び込んできました。

YouTubeやTwitterでも話題になっていましたが、住民同士の近隣トラブルで、迷惑おじさんが近所の人を包丁で切りつけるという事件がありました。

犯人は殺人未遂の疑いで即刻逮捕されており、事件の様子もバッチリ防犯カメラに映っていて、とても衝撃的な映像でした。

不動産投資をしていると、たまに全く常識の通じない迷惑入居者や隣人がいます。

最悪の場合、先日のような事件に発展する可能性もありますで、今日は迷惑な入居者への対処法をお話ししたいと思います。

 

千葉県市川市で起きた事件の概要

ニュースでは、その犯人が「管理費を納めない」と言い出したことが事の発端だった、と報道されていました。

事件現場を検索してみると、事件があった物件は長屋形式の戸建のようで、実は僕のオフィスの近くでもありました。

このあたりは長屋形式の分譲戸建がとても多い地域で、その多くが築40年ぐらい経っています。

そして、前面道路に全ての戸建が面しているわけではなく、奥行きがある土地に縦に長屋が2棟繋がっている状態で、お互いの玄関の入り口が向かい合っています。

つまり、真ん中の通路が共有の通路になっているのですね。

そして、恐らく分譲マンションの組合のような組織があって、その共用部分の管理費を払う・払わないの話だったのかなと思います。

なので、その犯人もこの長屋の物件の所有者なのだと思います。

犯人は以前からトラブルを起こしている人で、管理費を払わないだけでなく、隣の家の車をパンクさせたり、脅したりしていたので、警察にも相談に行っていたそうです。

ですので、隣人たちはもしもの時のために、防犯カメラを設置していたそうです。そして、その防犯カメラに犯行の様子がバッチリ映っていたわけです。

防犯カメラに事件の全容が映っていたにも関わらず、「自分は何もしていない。正当防衛だ」と言い張るくらいですから、さすがにちょっとおかしな人でした。

 

迷惑入居者に対する対策は不可欠！

以前も、関西の方で迷惑おばさんという人がいて、近隣住民に迷惑をかけ続け、逮捕されたという事件がありましたが、このような事件は一歩間違えば殺人事件にもつながりかねません。

なので、私たち不動産投資家も、事件に発展する前にしっかりと対処法を考えて実行する必要があります。

迷惑な人のせいで、周りの入居者が耐えきれなくなって出て行ってしまえば大損害になりますから、狂った隣人や入居者を野放しにしておかないことも重要です。

 

物件に迷惑入居者を入れないための対策！定期借家契約はマスト！

迷惑な隣人を入居させないためには、まず「入居審査」をしっかりすることが基本中の基本です。できれば、対面で面談する方が良いでしょう。

そして、必ず「定期借家契約」で契約しましょう。

例えば、年金生活の人や外国人、ペットとの入居を希望している人は、今後どんなトラブルが発生するかわからないので、万が一トラブルがあった時に早期に解決が図れるように、「定期借家契約」にしておきます。

そして、定期借家契約は2年の契約を結ぶことが多いと思いますが、少し不安のある入居者を初めて入居させる時には、364日の定期借家契約で契約するのがミソです。

どうして1年未満の契約にするのかと言うと、2年の定期借家契約で契約した場合、2年後に自動的にその契約が切れるわけではなく、契約満了の6ヶ月前までに、「半年後に定期借家契約が切れて、あなたは退去しなければならないですよ」という案内を書面で出さないといけないからです。

しかし、1年未満の契約の場合は、この書面による契約終了通告は不要で、364日目に自動的にその契約が切れるようになります。

このように、定期借家契約は迷惑入居者への備えとして良いこと尽くしなので、僕は以前から口酸っぱく、定期借家契約を結びましょうとお伝えしてきているのです。

 

物件購入後に判明した迷惑入居者への対応策

物件を購入する前であれば、物件を購入する前の買い付けの段階で、近隣に聞き込み調査をすることも重要です。

「ここで物件を買おうと思っている」とズバリ言っても良いですし、世間話をしながら、「この辺は住みやすそうですよね」というようなことを言ってみると、住民から「実はこんなうるさい人がいて・・・」というような貴重な情報が得られることもあります。

一方、物件購入後に迷惑入居者がいた場合は、重要事項説明義務違反という形になって、契約不適合責任で損害賠償請求ができる可能性もあるので、賠償請求を検討してみましょう。

このほか、その迷惑入居者自身の契約を解除して、立ち退いてもらうという方法もあります。

しかし、普通借家契約だった場合、家賃を滞納していない限り、立ち退かせることは難しいので、迷惑を起こしていることを正当事由にして、裁判をして判決を取って契約を解除して、立ち退いてもらうという手続きを踏むしかないと思います。

あとは、万が一事件になった時の証拠を押さえるため、今回の事件ように防犯カメラを設置しておいたり、音声を録っておいたりした方が良いでしょう。

基本的に、警察は事件に発展しないと動かないので、どうにか自衛するしかありません。

そのためにも、定期借家契約で契約することはマストですし、普通借家契約の既存入居者の場合も、契約を巻き直す際に、定期借家契約で巻き直すようにすることがとても重要です。

普通借家契約から定期借家契約への巻き直し方法は、また別の機会にお話ししますが、興味のある方は不動産実務検定2級でバッチリ学べますので、こちらをご覧になってみていただければと思います。

今日は「殺人未遂で勃発！迷惑入居者にどう対処すべきか？」というお話でした。


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