こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は「ボロ戸建て+DIYがベストの不動産投資法とは限らない」というテーマでお話ししたいと思います。

もちろん、多くの不動産投資初心者の方にとっては、「ボロ戸建て+DIY」がベストです。

ただ、ステレオタイプに「ボロ戸建て+DIYが一番コストが安い！」と考えていると、実は損をすることもあります。

今日はそんなお話をしていきますので、これから不動産投資をやろう！と検討されている方はぜひ参考にしてください。

 

不動産投資初心者に「ボロ戸建て+DIY」がオススメな理由

僕はいつも、不動産投資初心者の方に向けて、
 

• まずは500万円の種銭を貯めましょう
• その上で、土地値で買えるボロ戸建てを現金で購入し、
• 自分で手直し（=DIY）して賃貸に出しましょう

とお話ししています。

築古物件を現金で購入することをオススメしている理由は、
 

• 高利回りを狙える（利回りが20％取れることもザラ）
• 出口に困らない（たとえうまくいかなくても、最低でも土地値で売れる）
• 現金で買っていればローンの返済がなく、リスクが極めて低い
• 賃貸経営の経験が積める（一戸であれば管理会社に任せず、自主管理ができる）

・・・このような理由になります。

そして、築古物件というのは家賃が相場より低くなることが常です。

そのため、リフォームに予算が掛けられず、必然的にDIYをすることになるんですよね。

とはいえ、例えDIYの経験がない人でも、現金で購入していればローンの返済もないため、焦って入居付けをする必要もなく、じっくりとDIYに取り組むことができます。

だからこそ、築古物件を購入したら、まずは自分で手直しすること（=DIY）を僕はオススメしているのです。

一方で、

「そんなに面倒なことはしたくないよ・・・」
「自分は属性が良いから、フルローンで一棟マンションを買って、今すぐに資産を増やしたい！」

という方もいるかもしれません。

しかし、フルローンで購入できる物件というのは得てして利回りも低く、管理も丸投げになってしまうので、何のノウハウも身につきません。

そして、そういった人はクソ業者に食い物にされ、高いリフォーム代をふっかけられても、時間も知識もないので、言われるがままになってしまうのですね。

ですから、不動産投資初心者の方は、まずは現金で小さく始め、不動産投資・賃貸経営の経験を積むのがオススメです。

 

DIY期間の機会損失に要注意

さて、ここからが今回の本題で、先ほどご紹介した「ボロ戸建て+DIY」という方法が必ずしもベストとは限らない、ということをお話ししたいと思います。

矛盾しているように聞こえるかもしれませんが、どういうことか考えていきましょう。

DIYのメリットの1つは、コストを抑えられることです。

自分のマンパワーを投入すれば、コストは材料費だけで済みます。つまり、リフォーム業者に丸投げするより4分の1、5分の1のコストに抑えられるということです。

しかし、DIYをするなら、せいぜい1～2ヶ月で作業を済ませないと逆に損をすることがある、という点に注意する必要があるんですよね。

例えば、月々7万円の家賃を徴収している物件があったとしましょう。
 
AとB、得するのは果たしてどちらでしょうか？

ポイントは、DIYするBのケースでは、業者に頼むよりも作業期間が5ヶ月余計にかかっているということです。

業者に依頼してすぐに入居付けができるAのケースと比較すると、BのケースではDIY期間分の家賃を損してしまうことになります。

つまり、投資判断をする際にはリフォームにかかったコストだけでなく、入居者から得られたはずの家賃（=機会損失）もコストとして考える必要があるのです。

では、実際にいくら損をしてしまうのか、計算してみましょう。
 
比較すると、

A）業者にリフォームを依頼するケースの方が10万円得をする、ということになりますね。

ただ、もちろん業者に発注したら経験は積めませんし、DIYを自分でやってみることで、リフォームの相場感覚なども分かるようになってきます。

だから、「DIY自体が無駄！」と言っているわけではなく、ステレオタイプに「DIYが一番コストが安い！」と考えていると、実は損をすることがあるということを言いたいのです。

このように、不動産投資を行う際には、数字でしっかり評価する癖をつけることが重要です。

ぜひ参考にしてみてください！


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