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広告料(AD)を割り増しするより、まずやるべき空室対策とは?

公開日: 2022年09月21日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「広告料(AD)なしでも空室は埋められるのか?」というテーマでお話ししたいと思います。

不動産投資を始めると、誰もが苦労するのが「客付け」です。

これはもう、本当に永遠のテーマですよね。

最近の賃貸市場を見ていると、賃貸需要がだいぶ二極化してきていて、ある物件は客付けが好調だけれど、ある物件はかなり苦戦を強いられている・・・という状況が出てきています。

どういうことなのか見ていきましょう。

 

最近の賃貸需要の変化による広告料の増加

まず、ここ数年の大きな変化として、テレワークが一般化してきたことがあります。

入居者は、都心のワンルームよりも郊外のより広い物件を選ぶようになってきていて、ファミリー層にはマンションよりも戸建賃貸の方が人気が出ています。

ですので、都内の立地が良い物件でも、入居者がなかなか決まらない・・・といった状況が出てきています。

特に、バブル期前後に建てられた狭小のワンルームマンションや、古い1Kはかなり苦戦しています。

このよう状況なので、客付け時のお礼として客付け業者に渡す広告料(AD)は、東京都内でもどんどん高くなってきていて、家賃の200%といった広告料も、今や普通になってきています。

ちなみに昔は広告費なんて払わなかったですし、払ったとしても50%、100%というところでした。

しかし、今では100%は当たり前で、200%や300%、中には「400%出しますので、客付けしてください!」という物件も出てきています。

 

ADを割り増ししても意味がない理由

よく、「周辺の物件が広告費を200%出しているから、自分の物件も200%出さないと決まらないのではないか?」と思ってしまう大家さんがいますが、僕はこれにすごく違和感があります。

なぜなら、自分が200%出したところで、周りも200%出しているなら、単に条件が同じになるだけなので、大した効果はないと思うからです。

ならば、「300%出すから、ぜひウチの物件を決めてください!」とお願いすればいいのかと言うと、そうではありません。

その物件を借りるのは業者ではなく入居者なのです。

まず入居者がその物件を気に入って、諸費用や家賃を考慮して、予算に合えば借りてくれるわけです。

広告料を300%も400%も出せば、客付け業者はお客さんをバンバン連れてきてくれるかもしれません。

しかし、肝心の部屋が古くさかったり、リフォームがされていなかったり、家賃が周りより高かったり、敷金や礼金なども含めて予算に合わなければ、絶対に借りてもらえません。

逆に、お客さんを連れて行けば、すぐに成約するような物件であれば、広告費を100%も出せば絶対に紹介してくれますし、そのような物件は、業者の方から「ぜひ紹介させてください!」と言ってきます。

物件の価値を高めて、すぐに決まる物件になれば、そんなに広告料を積む必要はないのです。

 

ADを割り増しする前に、まずすべきこととは?

まずは、決まりやすい物件を作ることが重要です。ADはその後の話になります。

ADを割り増しする前に、「値札以上の物件」を作りましょうということです。

物件をきれいにするのは大前提として、

・モデルルームのようにホームステージングを施してみる
・家具・家電込みの部屋にする
・ネットを使い放題にしてあげる
・敷金・礼金をゼロにする
・ペットOKにする
・2年後の更新料をゼロにする
・仲介手数料をオーナー負担にする


こういった方法もあります。

さらに、入居者を限定しないことも大切です。

外国人や高齢者、母子家庭、生活保護の受給者にも募集の間口を広げて、「ぜひ紹介してください!」と客付け業者に言っておきましょう。

そのように受け入れ幅の広い大家さんは、あまり多くありませんから、バンバン入居者を紹介してくれるようになると思います。

まずは、大家として入居者に住んでみたいと思ってもらえる商品づくりをすることが、空室対策の一番重要なポイントであることを忘れないようにしましょう。

今日は、「広告料(AD)なしでも空室は埋められるのか?」いうお話でした。ぜひ参考にしてください。


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