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実はお宝!再建築不可物件を狙え!

公開日: 2022年10月03日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今日は「再建築不可」物件についてお話しします。

不動産投資のために物件探しをしていると、「これは安い!めちゃくちゃ利回りがいいじゃないか!」という物件が見つかることがあります。

しかし、よくよく不動産業者に聞いてみると、実は再建築不可だった・・・と伝えられて、がっかりしたことがある人は少なくないのではないでしょうか。

これは不動産投資家であれば、誰もが経験することだと思います。

多くの人は、「再建築不可」と聞くとひるんでしまうかもしれませんが、実は再建築不可の物件でも投資に値する物件は多いのです。

今日はそんなお話をしたいと思います。

 

再建築不可物件とは?

再建築不可物件というのは、文字通り、建て替えができない物件のことを言います。

例えば、その建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は、建築許可が受けられないので、再建築ができないということになります。

ではなぜ、今その場所に建物が建っているのかというと、その建物を建てた当時は、そのような決まりがなかったからです。

つまり、当時は合法だったけれど、現在の法律には即さないので、建て替えができないということになります。

このような物件は、「違法建築」ではなく「既存不適格」といったりします。

この他によくある再建築不可物件は、市街化調整区域に建っていて、建て替えができないというケースです(基本的に市街化調整区域は建て替えができないことになっています)。

このように、その家が存在する限りは住み続けることができるけれども、建て替えはできないというのが再建築不可物件ということになります。

 

再建築不可物件は古い家が多いけど・・・

しかし、このような物件は極めて古いものが多いです。

築50年の物件などもあったりしますが、そうすると物件自体がボロボロなので、さすがに躊躇してしまう投資家も多いでしょう。

さらに、建築基準法上の道路に2m以上接道していなかったりすると、土地の評価も低くなり、融資も厳しくなってくることがあるので、多くの方がこのような再建築不可の物件の投資を迷ったり、あるいは見送ったりしています。

ただ、よくよく考えてみて欲しいのですが、「50年経ったら建て替える」という国は、実は日本くらいなのです。

例えば、アメリカでは不動産取引の約9割が中古物件ですし、イギリスでは築100年以上の家が普通に売られていて、しかもずっと価格が上がり続けています。

イギリスは、そもそも古い家を壊せない法律になっているので、古くなればなるほど価値が高くなる文化になっており、新築物件より中古物件の方が高いくらいなのです。

僕は、これからは日本でも、大事にその家をリフォームし続ければ価値を上げていくことはできると思っています。

 

中古の分譲マンションも、再建築不可のようなもの

上記のような既存不適格の物件以外にも、日本には再建築がしにくい物件はたくさんあります。

例えば、中古の分譲マンションは、将来本当に建て替えられるのかどうかわかりません。

分譲マンションを建て替えるためには、所有者の5分の4以上の賛成が必要と法律で決まっていますし、実際に建て替えをやるのであれば、例えば容積率を上乗せしてもらって、その分建て増しをして、建て増しした分を分譲することで、建て替え費用をまかなったりします。

しかし、日本にはものすごい数の分譲マンションあるので、すべての物件の容積率を上げることは、現実的には不可能だと思います。

しかも、5分の4以上の賛成という多数決を取るにしても、例えば入居者が高齢化していたり、外国人が所有者だったり、相続してそこに住んでない所有者がいたりすると、建て替えの議論を進めながら、5分の4以上の賛成を取ることは至難の技ですし、ほぼ不可能だと思います。

つまり、分譲マンションは再建築不可物件と同じで、現実的には将来にわたって大規模修繕を繰り返しながら使い続けていくしかないと思います。

ですので、もうすでに区分マンション投資をしている人は、実質的には再建築不可物件に投資しているようなものなのです。

そのように考えれば、築古の再建築不可の戸建ては、この5分の4以上の賛成も必要なく、自由にメンテナンスをしながらずっと使い続けていけるので、建て替えることを前提にしなければ、利回り次第で投資に値する物件というのは、たくさんあると思います。

 

再建築不可物件も、条件次第で再建築可能に!

ただ、このような再建築不可物件も、実は条件が整えば再建築できるケースもあります。

例えば、隣地に広い公園があったり、20cmとか接道が足りない分だけ、お隣さんから切り売りしてもらえば、再建築可能になる場合だってあります。

これは、実際に行政と掛け合ったり、隣地の所有者と交渉してみたりしないと分かりませんが、もしラッキーなことに、再建築が可能になれば、その土地の値段は、何倍にも跳ね上がることがあるので、僕は再建築不可物件は毛嫌いするのではなくて、すごく安く買えるのであれば全然アリだと思います。


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