▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今回は、「持ち家か賃貸か」という永遠の議論に決着をつけたいと思います。

まず、皆さんに質問です。あなたは持ち家派ですか？賃貸派ですか？

持ち家派の方の多くは、

「家賃を払い続けてもその家が自分のものにならないのは、お金がもったいない！」
「ローンを払い終われば家が残るので、マイホームの方が老後が安心だ！」

と主張されることでしょう。

もちろんこうした考えもアリだとは思います。しかし、結論から言いましょう。

実は、不動産投資で財をなしている人の中で、持ち家派はほとんどいません。

ほぼ100%の人が、賃貸の方が得、持ち家は負債だと考えているんですね。

もしあなたの周りに不動産投資で財をなしている人がいたら、聞いてみてください。絶対に「賃貸派」と答えるはずです。事実、僕も「賃貸派」です。

 

持ち家or賃貸の論争に必要な2つの視点

僕は、持ち家か賃貸かという議論をするには、2つの視点が必要だと考えています。

それは、「人生設計」と「経済合理性」です。

今回はその2つを軸に、一緒に考えていきましょう。

 

1．人生設計における比較

人生設計というのは、「より自分らしい人生を送れるのは、持ち家と賃貸のどちらか？」という観点です。

これだとわかりにくいかもしれませんので、解像度をあげて、

「仕事を自由に選べる（or選びやすい）のはどちらか？」
「住むところを自由に選べる（or選びやすい）のはどちらか？」

という観点で、持ち家と賃貸を比較してみましょう。
 
まずは持ち家の場合です。

持ち家の場合、ローンによって仕事の自由が失われるリスクがあります。

昨今のように、コロナの蔓延によって失業してしまう可能性もあるでしょうし、そもそも人生何が起こるかなんてわかりません。

30年先はおろか、5年先のローンが払えるかどうかも誰にもわからないのです。

それでも持ち家を購入するのであれば、今の収入を最低限維持していかないと、ローンを払い続けられません。

ということは、今の会社を辞めることはできませんし、起業どころか転職もしにくくなります。つまり、仕事上でチャレンジをしにくくなるわけです。
 
一方で、賃貸は非常に自由度が高いです。

持ち家の場合は仕事の自由が失われるとお話ししましたが、賃貸の場合は仮にリストラをされても、生活レベルを落とすことで対応できます。

また、家族の成長に合わせて自宅のサイズを変えていけるというのもメリットです。

持ち家の場合、子供が巣立ったあとは、誰も住んでいない子供部屋のローンも払い続けていかなければなりません。

かくいう僕も子供たちがみんな留学するので、今度引っ越してダウンサイジングする予定です。小さい家に住み替えれば、家賃も安くなって効率的ですね。

また、お仕事がリモートワーク可能であれば、移住の決断もしやすいでしょう。

このように、賃貸は仕事も住む場所も自由に選ぶことができますから、「人生設計」の観点においては、賃貸に軍配が上がるのではないでしょうか。

 

2．経済合理性における比較

一方で、経済合理性はどうか、考えていきましょう。

経済合理性というのは、「よりお金が貯まるのは、持ち家と賃貸のどちらか？」という観点です。

数字で比較をしてみましょう。

例えば、頭金500万円を入れて、3,500万円のローンを組み、4,000万円の家を購入したとします。

ローンはフラット35で、金利1.5%で35年間借りたとします。すると35年間の支払い額は概算で次のとおりとなります。

◾️35年間でかかる費用概算

頭金	500万円
元利金	4,500万円
管理費・修繕積立金など	1,500万円
合計（A)	6,500万円

つまり、4,000万円の持ち家を35年ローンで購入する際にかかるコストは、総額で6,500万円ということです。

ではここで、一体いくらが実質の持ち出しとなるか、考えてみましょう。

まず、物件の価値は、地価が上がらなければ35年後に約4割になります（もちろん、都心の物件であれば価値が上昇する可能性はありますが、一般的にはこのような考え方になります）。

◾️35年後の物件の価値

建物の購入時価格	4,000万円
資産下落率（35年間で4掛け）	×40%
残存価値（B)	1,600万円

つまり、4,000万円の物件だと、35年後に残る資産は1,600万円になるということです。

これらをもとに、持ち出し費用を計算してみると・・・、

◾️持ち家を購入した場合の持ち出し費用

35年間の支払合計（A)	6,500万円
残存資産価値（B)	1,600万円
持ち出し費用（A-B＝C)	4,900万円

つまり、4,900万円が実質の持ち出し費用です。

ここで、この金額を35年間（420ヶ月）で割って、ひと月あたりの持ち出し費用を出してみましょう。

【持ち出し費用（C）÷420か月＝月11万6,000円】となりました。

つまり、4,000万円の持ち家を購入した場合のひと月あたり持ち出し費用は、同じ分譲マンションの賃貸を35年間11万6,000円で住んだ場合のコストと同等というわけです。

これは、35年後にローンを完済した後に、

・物件が1,600万円以上で売れたら、分譲の方が得
・1,600万円を割ったら賃貸の方が得

と言い換えることもできるでしょう。
 
こういうことをいうと、持ち家派の人は「35年後に家が残るんだから持ち家の方が得だ！」とおっしゃるかもしれません。

ただ、ここで見逃してはいけないのが、持ち家では最初に頭金500万円を使っているという点です。

スタート時点で賃貸の人も同様に500万円を保有していると仮定すれば、その人は若いうちから500万円のキャッシュを運用することができます。

仮に半年複利2％で500万円を35年間運用したとすれば、その金額は1,600万円くらいになります。

つまり、賃貸でも持ち家でも、一生にかかるコストはさほど変わらない、ということになるのです。
 
もちろん、このように数字で示しても「将来、価格が高くなっているかもしれないから、買った方が得だ！」と考える人もいるでしょう。

ただ、35年後にその物件の価値が上がっているかどうかなんて、誰にもわかりません。

そもそも、新築物件は購入した瞬間に値下がりします。

なぜなら、その販売価格にはデベロッパーの利益が乗っているからです。ですので、新築物件の価値は、買った途端に2～3割は安くなると考えていいでしょう。

つまり、物件を新築で買った場合、いったんは債務超過になってしまうわけです。

これは新車を買った時と同じです。

新車を買って、そのまますぐに新古車として下取りに出したとしたら、新車の値段では買い取ってもらえず、8～9割掛けの値段になるでしょう。

もっとも、10年ほどの歳月が経てば価格が高くなっていくことはあるかもしれませんが、10年も経たないと評価できないのは非現実的です。

未来は誰にもわからないので、たらればの部分は考えない方が賢明です。
 
分譲価格の値上がりを期待したいのであれば、都心5区※で購入する以外にないと思います。

※都心5区：中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区

ただ、そういったエリアの物件はそもそもの価格が高く、普通の人は買えないでしょう。

都心の一等地に家を購入できる人は限られていますし、せいぜいワンルーム程度しか買えない・・・というのが実情です。

一方、都心近郊のベッドタウンまでいけば、広い家を購入できるかもしれません。ただ、そういった場所は人口が減っていくので地価が下がっていきます。

この10年の間に都心で起きた値上がり現象は、郊外のベッドタウンでは期待できません。

すると、値下がり分にもローンを払う必要が生じてしまいます。そうなれば、持ち家は資産ではなく負債となってしまうのです。
 
昨今のゼロ金利政策によって持ち家を買う人が増え、東京都心ではこの10年で物件価格が1.7～1.8倍になっていますので、都心でマンションを購入した人は、結果として持ち家派の方が儲かった形にはなっています。

ただ、儲かったというのは、あくまで「売ったら儲かる」という話で「含み益」です。

もし仮にマイホームを売って利益を稼いだとしても、次に住む場所を探さなければなりません。

すると、結局値上がりした相場で買い換えないといけないわけです。そのため、根本的な部分は変わっていないといえます。

 

ウラケンの場合〜持ち家OKの条件とは〜

最後に、僕が考える「持ち家を購入しても問題ない人」は、次の条件に当てはまる人です。
 
当たり前の話ではありますが、ローンを一括返済できるくらいの金融資産を持っている人であれば、持ち家を購入しても問題ないでしょう。ローンに縛られる心配がないからです。

ちなみに僕は、これまで賃貸に住んできたからこそ、ローンを一括返済できるくらいの資金を貯めることができました。

「そんな大金なんか持っていないよ・・・」という方であれば、百歩譲って、可処分所得が年収1,000万円くらいあれば良いかもしれません。
 
給与以外の副収入でローンを支払うことができる人も、持ち家を購入して問題ないでしょう。

給料がなくなるリスクは誰にでも起こり得ます。しかし、給料がなくなったとしてもローンを支払えるほどの副収入がある方は、持ち家を購入しても問題ないのではないでしょうか。

かくいう僕はこの2つの条件をクリアしています。

 

まとめ

ということで、本日は「ついに決着！持ち家か賃貸か？」というテーマでお話ししてきました。

最終的には自分の価値観で選べば良い話ではありますが、今回ご紹介した2つの視点についてはあらかじめ理解しておきましょう。

持ち家のリスクをしっかり押さえた上で、それでもマイホームが欲しいというなら、もちろん持ち家でも良いと思います。

ちなみに、これまで散々「一生賃貸派」を公言してきた僕ですが、実はそろそろ持ち家が欲しくなってきています（笑）

余談までに、どんな家が欲しいかというと、

・車を3台おけるガレージ
・釣りから帰ってきて魚を捌けるウェットキッチン
・業務用の冷蔵庫
・調理するアイランド式キッチン

・・・等々がある家が理想です（笑）

おそらく、僕は60歳までに持ち家を買うのではないかと思っています。

ただし、もちろん僕のおすすめは、賃貸で小さく生活費を抑えて種銭を作って、不動産・副業で運用していく方法です。

また、今回のお話は、10年前にベストセラーになった僕の著書、
「お金が貯まる！家の買い方（フォレスト出版）」
がベースになっています。興味のある方は、ぜひ読んでみてください！


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら