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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、散歩で不動産投資の嗅覚を磨く方法についてお話しします。

僕の毎朝の日課は散歩です。

マレーシアで散歩する時は、家の目の前の公園を愛犬と一緒に散歩しているのですが、日本で散歩する時は街中を散歩することになるので、ついつい職業病が出てしまいます。

どんな病気かというと、歩きながら「これは良い土地だな」とか、「この物件は利回りが良さそうだな」とか、「この物件はなかなか売れないだろうな」というようなことを考えてしまいます。

そこで今日は、僕が不動産のどんなポイントを見ながら歩いているのか？その一部をあなたとシェアしたいと思います。ぜひ、今後の物件探しのヒントにしてみてください。

 

見つけた不動産の坪数や価格を想像するヒント

僕のように長年不動産に携わっていると、「その物件がいくらくらいなのか？」パっと見た瞬間にわかってしまいます。

また土地の大きさも、パっと見ただけで「●坪くらいだな」と、大体のイメージがついてしまいます。

不動産投資をやっていない方は「平米」を使うことが多いと思いますので、「坪」と言われてもピンとこないかもしれません。

しかし、不動産投資の世界では慣例上、土地の値段を「1坪●円」と坪単価で考えることが非常に多いです。

その土地が何坪あるのかが分かれば、そこへ坪単価を掛けて値段を割り出すことができます。

坪は、「1間×1間（1.8m×1.8m）」が1坪です。

では、その土地が何坪あるのか、つまり1.8mをどのように測ればいいのか？というのが問題になりますね。

実はこの1.8mというのは、掃き出し窓のサイズで計測することができます。

通常、掃き出し窓の1枚のガラスの幅は90cmで、それが2枚あって掃き出し窓になっています。

つまり、掃き出し窓の幅がだいたい1.8mということなので、隣地に家があればその掃き出し窓を見て、それがだいたい何枚くらい入りそうかを考えます。

例えば、その土地の幅と奥行きにそれぞれ掃き出し窓が5つと8つ入りそうだという場合は、幅と奥行きが5間と8間ということになり、土地の広さは5×8＝40坪ということがわかります。

さらに、そのあたりの路線価が分かれば、路線価というのは実勢価格の80％なので、80％で割り戻すと実勢価格が分かるというわけです。

このような訓練を歩きながらしょっちゅう行っているので、その不動産がいくらくらいなのか？パッと見て分かってしまいます。

 

普段の街並みの変化からも考えてみよう

また、散歩をしていると、今まで駐車場だった土地に突然車がなくなって、トラロープで仕切られて中に入れなくなっていることがありますよね。

こういう場合は、「その地主さんに相続が起きたのかな？」ということを考えます。

つまり、相続税の支払いのために売却するから、車がいなくなったのかと想像したりします。

もしそうだとすれば、売ってもらえる可能性もあるので、「あそこの駐車場はなくなってしまったけれど、何かあったのですか」みたいなことを、近隣の不動産屋さんに聞いたりして、購入のチャンスを窺ったりします。

もちろん、単に持ち主が賃貸マンションや自宅を建てる可能性もありますが、駐車場でなくなっているということは、何かしらの取引があったか、直近で取引がある可能性があると考えます。

また、土地以外にも、空き家になって草がボーボーに生えている家なんかもあったりしますよね。

その場合も、相続があったのかなとか、もしくは自己破産で競売になってしまっている可能性も考えます。

あとは、住宅街を歩いていると、街中に突如として「畑」が出てくる場合がありますよね。

この場合、その土地は「生産緑地」に指定されている可能性があります。

「生産緑地」とは何かというと、市街化区域内にある畑は、通常は畑であっても宅地並みの評価になり、固定資産税や相続税がとても高くなります。

しかし、「生産緑地」に指定されると、向こう20年間は宅地の評価ではなく、農地のままの評価でいいですよということになり、固定資産税や相続税が安くなったりします。

 

路地状敷地などの狙い目の土地も探してみよう

また最近は、「自分の家を建てるなら・・・」という目線で土地を見ることもあります。

一般的に良い土地といわれるのは、南向きの土地です。

つまり、南に広い道路がある物件で、きれいな四角い形をしていて、建ぺい率が60％・容積率が200％だと、これはすごく良い土地だと思います。

また、間口が広ければ広いほど良い土地ですし、水気がなく高い位置にある土地ほど良い土地ということになります。

残念ながら、僕がいつも散歩するルートは海や川の近くですので、バリバリ水気があるところですが。

また、実は地名によっても、その土地の地盤などを想像することができます。

例えば、「蓮沼」という地名があるなら、完全に近くに沼があったエリアですし、僕の実家の近くには、「水谷」という地名がありますが、完全に水と谷でできた地域です。

こういうところは過去に水害が起こっている可能性もありますので、まずは国交省のハザードマップ等で、危険区域になってないか確認したほうがいいでしょう。

あと、歩いていて意外に良い土地だなと思うのは、間口が3m以上ある「路地状敷地」です。

「路地状敷地」は「旗竿地」とも言いますが、このような土地は間口が広い土地よりも当然安くなっています。

テレビでやっている所ジョージさんの世田谷ベースは、Google Earthで見ると「路地状敷地」になっていて、きっと周りよりもだいぶ安く買っていると思います。

ただし、路地状の部分が私道になっている場合は、権利関係がややこしくなり、いざ建物を建てるときや再建築をする時に、「再建築させない！」「この道は通らせない！」といった嫌がらせをされる場合もあるので注意が必要です。

あとは、古いアパートを見て部屋の間取りを想像したり、自分が買うとしたらいくらで買うか？とか、自分が買ったとしたら外観リフォームにいくらぐらいかかりそうか？ということを考えて歩いていることもあります。

皆さんも、普段歩いている時にただぼーっと歩くのではなく、頭の中でいろいろとシミュレーションをしながら歩くと、いざという時の判断力が養われるのでオススメです。

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