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管理物件で首◯り自殺発生・・・避けられない「入居者の死」にはしっかり対策をしよう！
公開日: 2022年10月22日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、大家さんなら誰もがいつかは経験することになる「入居者の死」について、その対処法を解説していきたいと思います。
先日、僕の会社の管理物件で、不幸なことに入居者が首吊り自殺をしてしまいました。
幸いすぐに親族の方が発見してくださったので、死体が腐乱して悲惨な自殺現場になってしまうことはありませんでしたが、オーナーさんもかなりショックだったと思います。
実は、僕自身も入居者の自殺を経験しています。
僕の場合は夏の暑い時期で、かなり発見が遅れてしまったので、ご遺体から体液が流れ出して、部屋も床もかなり大変な状態になってしまいました。
今回自殺されたのは40代の男性で、自営業をやっていたそうです。
コロナの影響なのか、事業が不振で借金もあって、2ヶ月前から家賃も滞納していたそうです。
たとえ借金を踏み倒して自己破産をしたとしても、法的には100万円くらいの生活費は残せるので、借金で事業がうまく回らなくなったからといって、命まで取られることはありません。
そんな中、自殺をしてしまうというのは、本当に最悪な決断だと思います。
しかし、自殺する人ほど真面目な人が多いといいますから、「最悪の場合、自己破産すればいいや」というように、楽観的には考えられなかったのかもしれません。
大家さんにとっては、これほど迷惑なことはない
とはいえ、大家さんにとってこのような入居者の事情は関係ないわけで、所有物件で自殺されることほど迷惑なことはありません。
今回、オーナーさんにとって不幸中の幸いだったのが、自殺後にすぐに発見されたということです。
あとは、親族が自主的に特殊清掃を依頼してくれて、部屋が随分綺麗だったということも不幸中の幸いでした。
発見が遅れると遺体が腐乱してしまい、原状回復に特殊清掃を依頼することになり、床を張り替えたりするだけで、何百万円もかかったりすることもあります。
あとは、滞納保証に入っていたので、2ヶ月分の滞納家賃を保証会社からしっかり受け取ることができました。
ただ自殺の場合、この滞納保証会社からは原状回復の費用は出ないので、僕の会社の管理部門の方で、火災保険でなんとか対応できないか？ということを調査しています。
そして、オーナーさんにとって今一番痛いのは、何といっても「事故物件」になってしまったことだと思います。
事故物件になると何が問題なのか？
事故物件になると何が問題なのかというと、次の入居者に対して「心理的瑕疵がある物件」ということを告知しなければならなくなるため、次の入居者が決まりにくくなります。
よく賃貸の入居募集チラシの備考欄に「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」と書かれていたりしますが、このような物件というのはほぼ間違いなく事故物件で、告知義務があるのです。
以前は、この告知義務がどのくらいの期間必要なのか、明確な基準がなかったのですが、去年の春先に国交省からガイドラインが出て、賃貸の場合はその告知期間は3年ということになりました。
しかし、ニュースで大々的に報道されるような殺人事件や心理的瑕疵の度合が強い場合は、この3年という期間よりも長くする必要があるかもしれません。
また、金銭面でいえば、一般的に事故物件の家賃は半額くらいまで下げないと次の入居者が決まらないといわれたりします。
大家さんは原状回復にお金がかかっていますし、いつ次の入居者が入るかわからないという状態になっていますから、もしローンで投資しているのであれば、毎月の返済が重くのしかかることになります。
当然、ご親族がいたり、その自殺された方に死亡保険などがあったりすれば、そこから損害賠償請求をして損害を補償してもらうこともできなくはないと思いますが、現実的にはかなり難しいでしょう。
入居者の死亡保険には必ず入るようにしよう！
ここからが今日の結論になります。
まず、入居者の死亡保険には絶対に入っておいたほうがいいです。
最近は、少額短期保険の範疇で入居者の死に対する保険が結構充実しています。
僕の物件は、入居の契約時に入居者負担で入ってもらうようにしており、金額的には月額300円くらいなのですが、結構手厚い保障を受けることができます。
その保険は、部屋で孤独死してしまったり、自殺してしまったりした場合、まずオーナーさんに見舞金として20万円が支払われ、さらには原状回復費用として最大300万円、そして最大6ヶ月分の家賃補償が出ます。
僕の物件で自殺があったのはもう10年くらい前になりますが、原状回復費用の全額（300万円くらい）と、原状回復から募集開始に至るまでの家賃の補償が受けられて、かなり助かりました。
これからの時代は入居者も高齢化が進んでいきますし、入居者がその部屋で死亡するリスクも高くなると思いますので、もちろん管理会社と協力して入居者のケアはするべきですが、最終的なリスク対策として保険に入っておくことは非常に重要だと思います。
事故物件でも工夫次第で家賃を下げずに貸せます！
ちなみに、「事故物件になってしまったら、家賃を半額にしないと入居者が入らない」というのは、管理会社の勝手な想像で、やり方次第で家賃を下げなくても入居者は決めることができます。
僕の場合は、おりた保険で以前よりも綺麗なデザインリフォームをして、さらに日本人だけではなく外国人も対象にして募集をした結果（もちろん、心理的瑕疵の告知はしています）、まったく家賃を下げずにすぐに入居者が決まりました。
外国人は事故物件ということを気にしない方も多いのです。
このような感じで工夫をすれば、事故物件も通常の家賃で貸せることも多いので、そのような業者の意見に惑わされないように注意してください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、大家さんなら誰もがいつかは経験することになる「入居者の死」について、その対処法を解説していきたいと思います。
先日、僕の会社の管理物件で、不幸なことに入居者が首吊り自殺をしてしまいました。
幸いすぐに親族の方が発見してくださったので、死体が腐乱して悲惨な自殺現場になってしまうことはありませんでしたが、オーナーさんもかなりショックだったと思います。
実は、僕自身も入居者の自殺を経験しています。
僕の場合は夏の暑い時期で、かなり発見が遅れてしまったので、ご遺体から体液が流れ出して、部屋も床もかなり大変な状態になってしまいました。
今回自殺されたのは40代の男性で、自営業をやっていたそうです。
コロナの影響なのか、事業が不振で借金もあって、2ヶ月前から家賃も滞納していたそうです。
たとえ借金を踏み倒して自己破産をしたとしても、法的には100万円くらいの生活費は残せるので、借金で事業がうまく回らなくなったからといって、命まで取られることはありません。
そんな中、自殺をしてしまうというのは、本当に最悪な決断だと思います。
しかし、自殺する人ほど真面目な人が多いといいますから、「最悪の場合、自己破産すればいいや」というように、楽観的には考えられなかったのかもしれません。
大家さんにとっては、これほど迷惑なことはない
とはいえ、大家さんにとってこのような入居者の事情は関係ないわけで、所有物件で自殺されることほど迷惑なことはありません。今回、オーナーさんにとって不幸中の幸いだったのが、自殺後にすぐに発見されたということです。
あとは、親族が自主的に特殊清掃を依頼してくれて、部屋が随分綺麗だったということも不幸中の幸いでした。
発見が遅れると遺体が腐乱してしまい、原状回復に特殊清掃を依頼することになり、床を張り替えたりするだけで、何百万円もかかったりすることもあります。
あとは、滞納保証に入っていたので、2ヶ月分の滞納家賃を保証会社からしっかり受け取ることができました。
ただ自殺の場合、この滞納保証会社からは原状回復の費用は出ないので、僕の会社の管理部門の方で、火災保険でなんとか対応できないか？ということを調査しています。
そして、オーナーさんにとって今一番痛いのは、何といっても「事故物件」になってしまったことだと思います。
事故物件になると何が問題なのか？
事故物件になると何が問題なのかというと、次の入居者に対して「心理的瑕疵がある物件」ということを告知しなければならなくなるため、次の入居者が決まりにくくなります。よく賃貸の入居募集チラシの備考欄に「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」と書かれていたりしますが、このような物件というのはほぼ間違いなく事故物件で、告知義務があるのです。
以前は、この告知義務がどのくらいの期間必要なのか、明確な基準がなかったのですが、去年の春先に国交省からガイドラインが出て、賃貸の場合はその告知期間は3年ということになりました。
しかし、ニュースで大々的に報道されるような殺人事件や心理的瑕疵の度合が強い場合は、この3年という期間よりも長くする必要があるかもしれません。
また、金銭面でいえば、一般的に事故物件の家賃は半額くらいまで下げないと次の入居者が決まらないといわれたりします。
大家さんは原状回復にお金がかかっていますし、いつ次の入居者が入るかわからないという状態になっていますから、もしローンで投資しているのであれば、毎月の返済が重くのしかかることになります。
当然、ご親族がいたり、その自殺された方に死亡保険などがあったりすれば、そこから損害賠償請求をして損害を補償してもらうこともできなくはないと思いますが、現実的にはかなり難しいでしょう。
入居者の死亡保険には必ず入るようにしよう！
ここからが今日の結論になります。まず、入居者の死亡保険には絶対に入っておいたほうがいいです。
最近は、少額短期保険の範疇で入居者の死に対する保険が結構充実しています。
僕の物件は、入居の契約時に入居者負担で入ってもらうようにしており、金額的には月額300円くらいなのですが、結構手厚い保障を受けることができます。
その保険は、部屋で孤独死してしまったり、自殺してしまったりした場合、まずオーナーさんに見舞金として20万円が支払われ、さらには原状回復費用として最大300万円、そして最大6ヶ月分の家賃補償が出ます。
僕の物件で自殺があったのはもう10年くらい前になりますが、原状回復費用の全額（300万円くらい）と、原状回復から募集開始に至るまでの家賃の補償が受けられて、かなり助かりました。
これからの時代は入居者も高齢化が進んでいきますし、入居者がその部屋で死亡するリスクも高くなると思いますので、もちろん管理会社と協力して入居者のケアはするべきですが、最終的なリスク対策として保険に入っておくことは非常に重要だと思います。
事故物件でも工夫次第で家賃を下げずに貸せます！
ちなみに、「事故物件になってしまったら、家賃を半額にしないと入居者が入らない」というのは、管理会社の勝手な想像で、やり方次第で家賃を下げなくても入居者は決めることができます。僕の場合は、おりた保険で以前よりも綺麗なデザインリフォームをして、さらに日本人だけではなく外国人も対象にして募集をした結果（もちろん、心理的瑕疵の告知はしています）、まったく家賃を下げずにすぐに入居者が決まりました。
外国人は事故物件ということを気にしない方も多いのです。
このような感じで工夫をすれば、事故物件も通常の家賃で貸せることも多いので、そのような業者の意見に惑わされないように注意してください。
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