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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は賃貸の「更新料」についてお話ししたいと思います。

YouTubeのコメントやTwitterのダイレクトメールで、「更新料って支払わないといけないのですか？」という質問をいただくことがあります。

また、すでに不動産投資をやっている大家さんの中にも、更新料というものが何なのか？をよく分かっていない方が時々いらっしゃいます。

そこで今回は、更新料とは一体何なのか？絶対に払わないといけないのか？大家さんは更新料を取った方がいいのか？大家さんと借主の両方の立場から解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。

 

地域によっても違う更新料

まず、更新料の定義から整理しておきましょう。

基本的に賃貸契約は2年契約が多いと思いますが、その契約を更新する時に支払われるお金のことを更新料といいます。

本来は、家賃を低く抑えてくれている大家さんに対して、家賃の一部として、謝礼の意味も込めて更新時に払っていたものだと言われています。

ただ、近年はなかなか家賃を上げることができませんよね。そのため、大家さんにとっては、上げられない家賃の一部を更新時にもらっている、という意味合いがあると思います。

つまり、「家賃を安く抑える代わりに、更新料をちょうだいね」みたいなことです。

ちなみに、大阪ではそもそも更新料がありません。

実は、更新料がない地域は結構あって、国交省の調査では更新料がかかるとされる賃貸は全体の約40％程度といわれています。

更新料でしばしば問題になるのは、更新時にクソ業者が便乗して、ペラペラの紙1枚の更新契約書を作成して送付して、サインをして返してもらう・・・という簡単なやり取りに対して、家賃1.5ヶ月分の事務手数料を請求したりすることがあることです。

これは、大家さんの知らないところで結構トラブルになっているケースもあります。

更新料については、過去に何度も裁判で争われていて、更新料が必要になる場合は、特約に「更新時に更新料を支払う必要がある」ということをしっかり明記しておく必要があります。

過去の判例でも「新賃料の1ヵ月分を更新時に支払うものとする」というような内容が特例で明記されていれば、賃料に比べて過大な額でない限り、更新料は支払われるべきという判決が出ています。

たまに特約に記載がないにも関わらず、クソ業者から更新料を請求されることもありますが、もちろんその場合は拒否しても問題ありません。

ただ、入居者として心配なのは、「更新料を払わないと出ていけと言われてしまうのではないか？」という点ですよね。

しかし、特約に記載がない場合は出て行かなくても大丈夫です。

なぜなら、合意のない契約更新は法律上「法定更新」といって、期間の定めのない契約になるからです。
 

法定更新とは・・・借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされる。三井住友トラスト不動産 不動産用語集より参照

なので、契約書に更新料の特約が記載されていないのに更新料を請求されたら、まずは支払いを拒否してもいいと思います。

 

更新料をとることは、結果的に得なのか？

もしあなたが大家さんの立場で、「家賃を今まで安くしているのだから、更新料はしっかりもらいたい！」というのであれば、契約書の特約に「新賃料の1ヶ月分に相当する更新料を支払うものとする」という文言を必ず入れるようにしましょう。

ただし、更新料を義務化すると、2年の契約が満了する時に退去してしまう借主も一定数います。

退去されてしまうと、家主としては空室期間の2～3ヶ月分は家賃が入ってきませんし、原状回復にも最低でも1～2ヶ月分ぐらいの費用がかかってしまいます。

さらに、新たに入居募集をする時には、募集業者に広告料を1ヶ月分は払わないといけないので、結局トータルで4～6ヶ月分の家賃喪失になってしまうのです。

結局、長く住み続けてもらうのが一番なので、そのために更新料をゼロにするということも考えていく必要があると思います。

ファミリーは比較的長く住んでくれることが多いですが、単身者のワンルームの継続入居期間の平均はだいたい2年程度と言われています。

つまり、特約に更新料の支払いについて明記しようが、更新料をなくそうが、結局2年ぐらいで出ていってしまう人が多いのです。

であれば、「ウチの賃貸は、更新料ゼロですよ！」ということを大々的に打ち出して、空室対策をしていく方が、更新料を取るよりも結果的にキャッシュフローが多くなるかもしれません。

 

定期借家契約の場合は再契約になるので更新料は取れないけれど・・・

ちなみに、定期借家契約の場合は更新という概念がなく、契約は期間満了とともにいったん終了するので、引き続きその物件に住み続けてもらうには「再契約」をすることになります。

つまり、定期借家契約の場合、更新料はもらえませんが「再契約」ですので、法的には1ヶ月分の仲介手数料がもらえることになっています。

ちなみに僕の物件はすべて定期借家契約なのですが、仲介会社に対して「客付はもうされており、書類的なやり取りだけなので3万円で再契約業務をやってもらいたい」と依頼しています。

そして、この手数料は借主には負担させず、家主である僕が支払っています。「再契約時の仲介手数料は不要ですよ」ということを前面に打ち出すことで、長く住んでもらえるように工夫しているのです。

まとめると、更新料は特約に書いていれば取ることができますが、これからの空室対策を考えれば、更新料は取らないようにしたほうが、結果的にキャッシュフローは増えることになると思います。 ぜひ参考にしてください。

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