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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日のブログで、不動産投資でFIREを目指したいのであれば、賃貸の方が断然有利というお話をしました。

しかし、この話を理解した上で、「それでもやっぱり持ち家がいい・・・」と思われる方も一定数いらっしゃることでしょう。

そこで今日は、「どうしても持ち家が欲しい！」という持ち家派の方のために、「家を買ったのに、お金がじゃんじゃん貯まってしまう」夢のような方法をご紹介したいと思います。ぜひ最後までご覧ください！

 

住宅ローンを活用して二世帯住宅を建てる

1つ目は、「賃貸併用住宅（いわゆる二世帯住宅）」を建て、住宅ローンを他人に支払ってもらうという方法です。

二世帯住宅を建てて、片方に自分が住み、もう片方を賃貸に出します。

そして、賃借人からの家賃をローンの支払いに充てることで、自分の住居費を0円まで抑えることができるという方法です。

欧米ではこういった二世帯住宅のことを、Duplex（デュープレックス）と呼びます。

自宅の片方を賃貸に出すスタイルは、世界的には一般的です。実は、僕の娘も留学先でこういった部屋を借りてルームシェアで住んでいます。

僕の会社でも、賃貸併用住宅を何度も企画しています。ここではその実例を1つ紹介しましょう。


（例）元々12万円の家賃の家に住んでいたオーナーさんが、賃貸併用住宅（二世帯住宅）を建て、片方を賃貸へ
 

元々の住居（賃貸）	→	賃貸併用住宅（持ち家）
		購入価格7,000万円 └自宅：4LDK └賃貸：2LDK
家賃12万円/月	→	ローン負担3万円/月（▲9万円）

このケースでは、なんと月々9万円もの住居費を浮かせることができました。家を買ったのに、年100万円以上も貯金をすることができるようになったのです。

そして、このケースでは月々のローン負担3万円が発生しましたが、企画によっては家賃を0円に抑えられることもあります。

これ以外にも、賃貸併用住宅はメリットが非常に多いです。他のメリットについても紹介していきましょう。

 

住宅ローンを利用できる

実は、自宅部分が50％以上あれば、片方が賃貸であっても住宅ローンを使うことができます。

銀行としても、初心者にアパートローンは貸しづらいですが、住宅ローンだったら貸しやすいです。

また当然ですが、住宅ローンを使えば住宅ローン減税を使うことができますし、所得税も戻ってきます。

 

不動産賃貸業として節税ができる

不動産賃貸業として節税ができるのも、賃貸併用住宅のメリットです。

賃貸戸数が1戸であっても、それは立派な不動産投資です。

青色申告をして、賃貸の部分は減価償却をして、所得税を減税することができます。さらに、10万円の所得控除も受けることができます。

 

生活スタイルに合わせて賃料を増やすこともできる

家族構成の変化にともない、必要な家のサイズは変わってきます。

賃貸併用住宅は、そのような変化に対応して賃料を増やすことができるのも特徴です。

上の例でいえば、新築当初はオーナーが4LDKに家族4人で暮らし、2LDK部分を貸し出していましたが、子供が巣立った後は、オーナーが2LDK部分に住み、4LDK部分をさらに高い家賃で貸し出すということもできます。

老後の年金代わりにすることもできますね。

 

ルームシェアをする

2つ目の方法は、ルームシェアです。

これは僕の愛弟子の谷本塾長が、15年ほど前に実践していた方法で、築古戸建を購入し、その1部屋（または1ベッド）に住み、残りの部屋を貸し出す方法となります。

ルームシェアでお金を貯めるためのポイントは

・現金で購入する
・指値をして安く買う
・小さく不動産投資を始める

ということです。

例：3DKの築古戸建を、指値で480万円で購入。1部屋を家賃5万円で貸し出し、残りの2部屋にそれぞれ2段ベッドを設置し、1ベッド3万円で貸し出す。
 

物件	3DKの築古戸建
購入価格	販売価格840万円のところ、指値をして480万円で購入
毎月の家賃収入	1部屋5万円/月 1ベッド3万円×4ベッド＝12万円/月 ＝計17万円/月

最初、谷本塾長は2段ベッドの一つに住んでいましたが、これも他の人に貸してしまい、最終的には押し入れに布団を敷いて寝ていたそうです（笑）

ただ、そのおかげもあって、購入資金は2年ちょっとで回収することができました。

谷本塾長はその後、年に1～2棟を購入しながら規模をどんどん拡大していき、今では純資産2億円以上の規模となっています。

 

団地に住む

3つ目の方法は、当社の賃貸管理マネージャー高橋が実践している方法で、団地に住むことです。
 

物件	2DK、築40年の団地
購入価格	650万円（35年ローン）
毎月の返済	ローン1.5万円/月＋管理費1.5万円/月＝3万円/月

彼の場合、元々8万円の家賃を支払ってアパートに住んでいたので、月5万円の家賃が浮いたことになります。

そして、この浮いたお金を貯めて新たに団地を購入し、現在は賃貸に出しています。

彼の団地は、今でも800～900万円で売却できる評価がついています。

実は、団地にはメリットがたくさんあります。

まず、投資として利回りが高く、空室にもなりにくいです。

また、組合の修繕積立金が1棟につき2億も3億も積まれており、耐震補強もしっかりされているものが多いです。

さらに、団地は街全体を開発しているケースが多いので、空地が多く、公園、スーパー、保育園など、生活インフラが整っています。

そのため、ファミリー層にとって暮らしやすく、需要が高い住宅となっています。

ところが、一般の人は“団地”と聞くと、昭和の雰囲気、ダサい、古い・・・といった先入観を抱きがちです。

ここに本当の市場価値のギャップが存在するわけです。

安く買える物件に住んだり貸したりすることで資産が増えるという、非常に賢い家の買い方だと思います。

 

購入した一棟アパートの一室に自分で住む

最後の方法は、アパート投資として購入した一棟アパートの一室に自宅を構えるという方法です。

先ほど紹介した賃貸併用住宅とは異なり、賃貸部分が50％以上あるため住宅ローンを使うことはできません。

しかし、購入したアパートの1室に住めば、住居費は実質0円です。

たまに、オーナー住戸が併設されているアパート物件が売られていますので、見つけた時はぜひ検討してみてください。

 

「憧れの家」は50歳からでも遅くない

よく「家賃がもったいないから」という理由で、若いうちから持ち家を買う人が多いです。

持ち家派の価値観は否定しませんし、それはそれで良いと思いますが、家を買うリスク・デメリットは把握しておくべきでしょう。

例えば、住宅ローンというのは、普通のサラリーマンにとってはやはり重荷です。

背伸びして「憧れの家」を買ってしまうと、そこから何十年間も、色々なものを我慢しなければなりません。

それは、海外旅行や趣味、外食だったりするかもしれません。

また、持ち家派の人はよく「老後に借金のない家が残るから安泰だ！」と言いますが、老後に「さあこれから人生を謳歌するぜ！」と思っても、若い頃に比べて体力も衰えていますし、やれることは限られてしまうでしょう。

そして、お金がないアーリーステージの段階では、そもそも「理想の家」を実現できるスペックは限られます。

今の年収で建てられる、妥協に妥協を重ねた中途半端な家に、その後35年間住み続けられますか？ということを問いたいです。

ウラケンのおすすめは、

・若いうちは、住居費を極限まで抑えてお金を貯め、
・浮いたお金を不動産投資に回して、資産を確実に増やす

という方法です。

先ほどご紹介した谷本塾長も、初めは築古戸建のルームシェアから始まり、今では立派な注文住宅を建てて、家族で幸せに暮らしています。

 

まとめ

今回は、「家を買ってお金を貯める具体的なノウハウ」について、解説しました。

今回紹介した家は、一般的に思い描かれるような「憧れの住まい」とは異なるものかもしれません。

しかし、アーリーステージのうちはお金を貯め、50歳くらいで最終的な憧れの家を建てるというのが僕のおすすめです。

僕は、結婚してから8回も引越しをしていますが、子供の成長に合わせて楽しく住み替えをして、海外移住もして、お金もしっかり貯めることができました。

それもこれも、若いうちに賃貸暮らしをしていたからこそできたわけです。

今は、60歳になるまでに、

・車を3台以上おけるスペース
・釣った魚を捌くウェットキッチン
・業務用の冷蔵庫、冷凍庫
・アイランドキッチンのあるリビング

・・・という理想的な、終の棲家を建てようと思っています。

今回のお話は、10年前にベストセラーになった僕の著書「お金が貯まる家の買い方（フォレスト出版）」がベースになっています。

興味のある方は、ぜひ読んでみてください！

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