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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

昨今のインフレで、不動産価格が高騰しています。

「家を買いたいけれど、とてもじゃないけど高すぎて買えないな・・・」と思っている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、家を既に持っている方にとっては、その家をグレードアップして買い替えるチャンスでもあります。

不動産投資をする上でも、出口戦略として物件をいかに高値で売却するかを想定しておくことは、資産を増やす上でとても重要です。

そこで今回は、「あなたの家を高値で売却する方法」についてお話しします。ぜひ最後までご覧ください！

 

売却時期を見極める

家を高値で売るためには、まずは売りに出す時期を工夫しましょう。
 

引っ越しシーズンを狙え

一般的に、引っ越しシーズン（1～3月）は家を売りやすい時期です。そのため、家を高く売却したいのであれば、

・11月頃から売却活動を開始
・年明けに契約～引渡し

というタイミングで計画を立ててみましょう。他の時期より高く売れやすいと思います。

売却相手の決算期に注目せよ

また、売却相手の決算期に注目することも重要です。個人の場合と法人の場合とに分けて、具体的に解説していきます。

売却相手が個人の場合

個人の場合、不動産の売買による損益は分離課税として、その他の所得とは切り離して計算します。つまり、不動産売買による損益の処理は1月1日～12月31日の会計年度で通算することとなります。

例えば、自宅の買い替えは3,000万円の控除を使うことができるため、個人の会計年度の締月（12月）に、駆け込みで物件を購入する人もいるのではないかと思います。

そのため、個人の家は10～11月くらいに売却活動を開始するのがおすすめです。

売却相手が法人の場合

法人の場合、他の事業の所得と不動産の売買による損益とを分けて計算せずに、売上は全てまとめて計算されます。

そのため、決算期末に利益が出過ぎている会社は、不動産のような減価償却資産を急いで買い求めたりすることもあります。

そのため、11～12月頃に物件の売却活動を始めれば、3月決算の会社が購入してくれやすくなるかもしれません。

 

「買ったらすぐに使える状態」にして売る

時期以外の観点では、「買ったらすぐに使える状態」にして売り出すことが重要です。

中古の物件については、多くの方はリフォームコストを見越して購入します。

そのため、買ってすぐに住める/貸せる状態にある、大規模なリフォームコストがかからない物件は高く売りやすいでしょう。

アパートは満室にせよ

似たような観点で言えば、アパートの場合は満室にしてから売る方が高く売れます。入居付けを考慮しなくて済むというのは、買主にとって魅力的ですからね。

ただし、不動産会社の社員をアパートに住まわせて、ダミーで満室にしている場合もあるので、満室アパートを買う場合にはレントロールは要チェックです。

個人宅は家具を入れ替えよ

個人宅を売却する場合、家具を一通り取り揃えておくのもオススメです。

日本では家具がついていないスケルトンの状態で販売するのが普通ですが、海外では家具がついているのが普通です。

例えば、古い建具や家具をそのままで売るのではなく、安い家具でも良いので新品に入れ替えて、ホームステージングをバッチリして売ることができれば、印象がよくなるので高く売れやすいでしょう。

 

業者への売却依頼の方法を工夫する

さらに、売却依頼の方法を工夫することで、高く売りやすくなります。

一般的には、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定を出した業者に「専任」の仲介依頼をすることが多いと思います。しかし、「専任」で依頼するのは実は最もダメな方法です。

専任依頼をすると高く売れないワケ

不動産会社というのは、買取査定でわざと高い査定をします。その理由は、「この会社なら、こんなに高い値段で売れるんだね！」という錯覚をお客さんに起こさせるためです。

なぜ実際の査定より盛るのかというと、「専任媒介契約」が欲しいからです。

専任媒介契約では、依頼主である売主の自己発見取引が禁止になっており、同業他社に同時に依頼することができず、その専任業者が情報を独占してしまいます。

もちろん、専任業者はレインズで物件情報を広く公開しなければいけないと宅建業法で決められています。しかし、それをしないケースが往々にして存在するのです。

また、たとえレインズで公開したとしても、「買い付けが入っているので、今は案内を中止しています」などと嘘の情報を流したりして、なんとか自分のところで買主を見つけようとします。

自分のところで買主を見つけることができれば、買主と売主からのダブルで手数料を獲得することができ（両手仲介）、儲けられるからです。

こうした裏事情があるので、最初の査定金額で売れることはまずありません。大体、数ヶ月が経過すると値下げの提案をされます。そして結局、査定額よりも安く売らざるを得なくなるのです。

当然、売主としては高く物件を売りたいところですが、専任業者はその物件がいくらで売れるかなんて気にしていません。

なぜなら、仮に売却価格が安くなったとしても、ダブルで手数料が入るためです。

これはお客さんとの利益相反行為なので、専任契約での依頼は絶対にやめた方が良い！と断言します。

ウラケン秘伝の売却依頼方法

では、どのように売却依頼をしたら良いのでしょうか？

業界事情に精通しているウラケンのおすすめは、

大手1社と地元の業者1社、合計2社に一般媒介で売却依頼をすることです。

そして、いずれに対しても、

「実は御社にお願いしたいのだけど、僕の先輩がここに勤めているので、どうしても依頼をしなければいけなくて。でも本当はあなたにお願いしたいんです・・・」

と言いましょう。業者からすると、もう一方のライバル業者が買主を見つけてしまうと手数料が一切入ってこなくなるので、一生懸命に売却活動をしてくれることでしょう。

というわけで、今回は「あなたの家をもっと高く売る裏技」というテーマでお話ししました。

業界の裏話を知っていると、家を高く売れる可能性は高まります。ぜひ参考にしてみてください！

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