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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

僕はオンラインサロンで、メンバーさんからの質問に毎日お答えしているのですが、「この物件は投資しても大丈夫か？注意すべき点はあるか？」といった質問をよくいただきます。

このような質問の文脈には、質問者さんの前のめりな感情が感じられるケースがあり、僕がポジティブな返事でもしようものなら、もう買ってしまうのではないか？ということがあります。

このように、前のめりになってしまうような物件というのは、割と慎重になった方がいい、もしくは、はっきり言ってやめたほうがいいこともあります。

物件を買う時には、前のめりにはなってはいけないし、どちらかと言うとコンサバ（保守的）に、より慎重になった方がいいと思います。今日はその理由について解説しましょう。

 

物件の情報をポジティブに捉えすぎている

このように、前のめりな感じで相談してくる投資家は、大抵そこにある情報をポジティブに捉えすぎている感があります。

・スーパーが近い
・相場に比べて0.5％くらい利回りが高い（高いといっても7％程度）
・路線価以下で売られている
・家賃保証が付いているので手間がかからず、サラリーマンの自分でも安心

しかし、不動産投資というのは、ポジティブな情報ばかりを鵜呑みにしてはいけません。

逆に、自己ツッコミをどんどんしながら、ネガティブな要素を全部あぶりだして、それでも投資に値するか？最悪な状況が起こったとしても返済をしていけるか？キャッシュフローはプラスになっていくのか？ということを見極めていかないといけません。

例えば、上に書いたような情報に自己ツッコミをするとすれば、

スーパーが近い
↓
スーパーが近いのに、なぜ持ち主は物件を売却するのか？売らざるを得ない理由は何なのか？

相場に比べて0.5％くらい利回りが高い（高いといっても7％程度）
↓
そもそも7％の利回りというのは十分なのか？

路線価以下で売られている
↓
路線価以下でないと売れない土地なのではないか？例えば、再建築不可かもしれない、迷惑おばさんみたいな人が隣にいるかもしれない、事故物件かもしれない・・・など。

家賃保証が付いているので手間がかからず、サラリーマンの自分でも安心
↓
突然、家賃保証が外されることもあり得る。そうなってしまった場合どうなるのか？ 

このように、ネガティブな情報もすべてシミュレーションに織り込んで、投資の判断をしていく必要があり、このような判断をストレスチェックといいます。

 

物件購入判断のためのストレスチェックとは？

ストレスチェックをしないで物件を買ってしまうと、たいていの場合、数年で「こんなはずではなかった・・・」ということになってしまいます。

そこで、次は具体的なストレスチェックの方法についてお話ししましょう。

例えば、空室率が何％になったら、キャッシュフローが持ち出しになってしまうのか？を計算します。空室率が30％のとき、40％のとき・・・とシミュレーションしてみましょう。

あるいは、金利が2％になった場合、3％なった場合、4％になった場合・・・など、何％までであればキャッシュフローがプラスで耐えられるのか？ということを考えます。

さらに、上記の条件が合わさった時に、どこまでだったら持ちこたえられるのか？ということを計算します。

そして、ストレスチェックで最も重要なことは、デッドクロスのシミュレーションをすることです。

デッドクロスが分からない方はこちらの動画をご覧いただければと思いますが、7～8割のローンを引いて不動産投資をするのであれば、必ずデッドクロスという現象が起きます。

デッドクロスの影響や対処法を理解しないで、物件を購入することは絶対にあってはいけません。

このような感じで、僕はサロン内の投資相談に対してネガティブな意見を言ったりすることもありますが、それでもシミュレーションをしてもらってOKとなれば、その物件は買ってもいいと思います。

しかし、そもそもウラケンに相談している時点で、その人は物件を買うべきではないと思います。

不動産投資をしても問題ないほどの知識があれば、その物件に投資すべきか否かという判断は自ずとできるはずです。

その物件に投資しても大丈夫かどうか？自分で判断できない方や僕に相談が必要な方は、まだ物件は買わない方がいいでしょう。

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