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対策をしても入居が決まらない意外な理由
公開日: 2022年12月23日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、空室が決まらない意外な理由についてお話ししようと思います。
不動産投資というのは、数ある投資法の中でも一番、投資家本人のノウハウが投資結果に反映されやすい投資法です。また、他の投資に比べてはるかにコントロールが効く投資法でもあります。
さらに、最初の入口さえ間違えなければ、毎月家賃が入ってきますので、何もしないでもお金を稼げる・・・というと語弊がありますが、通常のビジネスの10分の1以下の労力で毎月安定した家賃が入ってくるようになります。
不動産投資を成功させるためには、大きく2つのポイントがあります。
1つは「物件を買うまで」です。不動産投資が成功するかどうか？その8割は、物件を買うまでに決まってしまいます。
そしてもう1つは「物件を買った後」で、これが残りの2割を占めます。今日はこちらの「買った後」のことについてお話ししたいと思います。
物件購入後の取り組みが成功のカギを握る
多くの方は、「ローンを引っ張って不動産を買えれば勝ち！」という感じで、物件を買うことだけに集中してしまいがちです。
しかし実際のところ、物件購入後は終わりなき空室との戦いが始まります。
不動産投資をしている限り、常に入退去があり、常に入居者が入れ替わります。
そもそも、安くて利回りが高い物件というのは、築年数が古かったり、立地的な条件が悪かったりします。
そのため、物件を買った後は、その物件に付加価値を付けて商品価値を高めたり、マーケティングをしっかりやって、いち早く客付けをしたりしないと、想定していた利回りが稼げませんし、キャッシュフローも生まれてきません。
つまり、「値札（家賃）」に見合った「価値（物件）」を提供する、という商売の基本を守らないといけないということですね。
お金をかけられないのであれば、DIYで自ら労働力を投入して価値を上げていく必要があります。
そして、付加価値を付けたら付けたで、今度はそれを効果的に宣伝していかなければなりません。
基本的には、たくさんの不動産業者に情報を公開して、たくさんの業者に募集してもらい、たくさんのポータルサイトに掲載されるようにして、常にたくさんのお客さんが自分の物件を目にするような環境を整えていかないといけません。
このような感じで、やるべきことをやれば満室になるはずなのですが、実は、自分の努力以外のところで、なかなか申し込みが入らないということも起こったりします。
なぜ対策をしても入居者が決まらないのか？
さて、ここからが今日の本題です。自分の努力以外の問題で申込が入らないことがある、というのはどういうことなのでしょうか？
商品価値も高めたし、客付営業もしているのに、入居に結びつかないのはなぜなのか？実は、クソ不動産業者のせいで決まらないということが結構あります。
どういうことかと言うと、実はオーナーさんの知らないところでお客さん、つまり入居希望者がボラれている可能性があるのです。
例えば、入居申し込みを検討してくれているお客さんがいたとして、業者がそのお客さんに次のようなことをすることがあります。
・本来不要な入居前の清掃費用が3万円かかりますよ、などと言う。
・室内の消毒費用として1万5,000円かかりますよ、などと言う。
・高額な鍵交換費用を請求する。
・良く分からない不要な保険に入らせようとする。
このような業者の行動が原因で、申し込みが途中でキャンセルになってしまうことがあるのです。
また、ぼったくられているのは入居者さんだけではありません。
例えば、仲介手数料半額をうたっている業者がいるとしましょう。
本来、賃貸の仲介手数料は借地借家法で家賃の１ヶ月分と決められています。法律ではこれを、貸主と借主双方が折半して負担するというルールになっていますが、業界の慣習として、オーナーさんが負担すべき分を入居者に負担させ、業者は入居者に１ヶ月分の仲介手数料を請求するのが一般的となっています。
業者の中には「仲介手数料半額」を広告で謳い、さも仲介手数料0.5ヶ月分をサービスしているかのように宣伝している業者がいますが、実はその半分はオーナーさんに負担させているのです。
しかし、これは本来の借地借家法に準じた負担割合なので、オーナーがそれで納得し負担するなら全く問題はありません。
実は問題になるのはここからです。
クソ業者は「仲介手数料半額」を謳って見込み客を集客しておいて、前述したような、本来不要な初期費用をシレっと請求してくることがあるんですよ。
そうなると、「仲介手数料が半額だと思ったのに、別な初期費用がかかるんじゃ結局割高だなぁ～」と契約前にキャンセルされることがあるわけです。
これは、明らかにオーナーさんの機会損失になりますし、実はこのような感じで、知らないところで、入居者もオーナーさんもクソ業者に食い物にされていることがあるのです。
このような機会損失にならないよう、業者の入居条件は、依頼する前にしっかりチェックしておくことが重要です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、空室が決まらない意外な理由についてお話ししようと思います。
不動産投資というのは、数ある投資法の中でも一番、投資家本人のノウハウが投資結果に反映されやすい投資法です。また、他の投資に比べてはるかにコントロールが効く投資法でもあります。
さらに、最初の入口さえ間違えなければ、毎月家賃が入ってきますので、何もしないでもお金を稼げる・・・というと語弊がありますが、通常のビジネスの10分の1以下の労力で毎月安定した家賃が入ってくるようになります。
不動産投資を成功させるためには、大きく2つのポイントがあります。
1つは「物件を買うまで」です。不動産投資が成功するかどうか？その8割は、物件を買うまでに決まってしまいます。
そしてもう1つは「物件を買った後」で、これが残りの2割を占めます。今日はこちらの「買った後」のことについてお話ししたいと思います。
物件購入後の取り組みが成功のカギを握る
多くの方は、「ローンを引っ張って不動産を買えれば勝ち！」という感じで、物件を買うことだけに集中してしまいがちです。しかし実際のところ、物件購入後は終わりなき空室との戦いが始まります。
不動産投資をしている限り、常に入退去があり、常に入居者が入れ替わります。
そもそも、安くて利回りが高い物件というのは、築年数が古かったり、立地的な条件が悪かったりします。
そのため、物件を買った後は、その物件に付加価値を付けて商品価値を高めたり、マーケティングをしっかりやって、いち早く客付けをしたりしないと、想定していた利回りが稼げませんし、キャッシュフローも生まれてきません。
つまり、「値札（家賃）」に見合った「価値（物件）」を提供する、という商売の基本を守らないといけないということですね。
お金をかけられないのであれば、DIYで自ら労働力を投入して価値を上げていく必要があります。
そして、付加価値を付けたら付けたで、今度はそれを効果的に宣伝していかなければなりません。
基本的には、たくさんの不動産業者に情報を公開して、たくさんの業者に募集してもらい、たくさんのポータルサイトに掲載されるようにして、常にたくさんのお客さんが自分の物件を目にするような環境を整えていかないといけません。
このような感じで、やるべきことをやれば満室になるはずなのですが、実は、自分の努力以外のところで、なかなか申し込みが入らないということも起こったりします。
なぜ対策をしても入居者が決まらないのか？
さて、ここからが今日の本題です。自分の努力以外の問題で申込が入らないことがある、というのはどういうことなのでしょうか？商品価値も高めたし、客付営業もしているのに、入居に結びつかないのはなぜなのか？実は、クソ不動産業者のせいで決まらないということが結構あります。
どういうことかと言うと、実はオーナーさんの知らないところでお客さん、つまり入居希望者がボラれている可能性があるのです。
例えば、入居申し込みを検討してくれているお客さんがいたとして、業者がそのお客さんに次のようなことをすることがあります。
・本来不要な入居前の清掃費用が3万円かかりますよ、などと言う。
・室内の消毒費用として1万5,000円かかりますよ、などと言う。
・高額な鍵交換費用を請求する。
・良く分からない不要な保険に入らせようとする。
このような業者の行動が原因で、申し込みが途中でキャンセルになってしまうことがあるのです。
また、ぼったくられているのは入居者さんだけではありません。
例えば、仲介手数料半額をうたっている業者がいるとしましょう。
本来、賃貸の仲介手数料は借地借家法で家賃の１ヶ月分と決められています。法律ではこれを、貸主と借主双方が折半して負担するというルールになっていますが、業界の慣習として、オーナーさんが負担すべき分を入居者に負担させ、業者は入居者に１ヶ月分の仲介手数料を請求するのが一般的となっています。
業者の中には「仲介手数料半額」を広告で謳い、さも仲介手数料0.5ヶ月分をサービスしているかのように宣伝している業者がいますが、実はその半分はオーナーさんに負担させているのです。
しかし、これは本来の借地借家法に準じた負担割合なので、オーナーがそれで納得し負担するなら全く問題はありません。
実は問題になるのはここからです。
クソ業者は「仲介手数料半額」を謳って見込み客を集客しておいて、前述したような、本来不要な初期費用をシレっと請求してくることがあるんですよ。
そうなると、「仲介手数料が半額だと思ったのに、別な初期費用がかかるんじゃ結局割高だなぁ～」と契約前にキャンセルされることがあるわけです。
これは、明らかにオーナーさんの機会損失になりますし、実はこのような感じで、知らないところで、入居者もオーナーさんもクソ業者に食い物にされていることがあるのです。
このような機会損失にならないよう、業者の入居条件は、依頼する前にしっかりチェックしておくことが重要です。
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