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なぜウラケンのビジネスモデルは上手く行ったのか?(第2回)

公開日: 2022年12月30日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今日は前回に続き、僕のビジネスが上手くいった理由についてお話ししたいと思います。

僕は独立してもう20年になりますが、ここまで成長することができたのは、僕の努力や実力によるものではありません

実力や努力というのは1%くらいの要素でしかないと思っていて、一番大きな要素は時代の波に乗れたことだと思います。

前回のブログでは、その時代の波を読むための方法についてお話ししました。

今回は、その波を不動産業界に当てはめてみたら、衝撃の事実が分かった!というお話をさせていただきたいと思います。

 

成長カーブについて簡単におさらい

まずは簡単に前回のおさらいをしましょう。

物やサービスなど、あらゆる物事には「成長カーブ」というものがあり、必ず始まりと終わりがあります

成長カーブは「導入期」、「成長期」、「成熟期」に分かれていて、統計的にそれぞれの期は同じ年数になることが統計学的に分かっています。

ですので、賢い人は「成長期」の初期に参入して、「成長期」が終わる直前に撤退しています。そうすることで一番利益が取れますので、一番賢いビジネスのやり方と言えるでしょう。

 

不動産業界の成長カーブを分析してみました

僕がこのことを知った時はまだサラリーマンでしたが、自分のいる不動産業界に当てはめてみたらどうなるのかな?と思い、実際に分析してみました。

その結果、衝撃の事実が分かったのです。

当時、この分析をしたのは2000年くらいで、バブルが崩壊して7~8年が経ち、建築費がめちゃくちゃ下がっていた時代でした。

その頃、地主さんは相続対策のためにアパートをバンバン建てていて、サブリースや家賃保証も全盛の時代でした。

明らかに土地活用バブルが来ていたのです。

その時を業界の「成長期」とすると、今のような賃貸経営のスタイル(管理業)が生まれたのはいつなのかということを遡って考えてみました。

つまり「導入期」の始まりはいつなのか?という仮説を立ててみたのです。

 

戦後の日本の大家業~古き良き大家の時代~

そもそも日本は戦後、大家さんが直接店子(たなこ)さんに家を貸すというスタイルが続いていて、今のような管理業というものは存在していませんでした

大家さんは、「たまたま空いている空き家を貸す」というスタイルが多かったのではないかと思います。

そして1955年から高度成長期に入り、1967年に日本の人口が一億人を突破したあたりから、賃貸の需要があるということが分かってきて、「空き地にアパートを建てて人に貸す」というビジネスモデルが出てきたのです。

そこで、その走りが1970年からではないか?つまり1970年から不動産業界は「導入期」に入ったのではないか?という仮説を立てました。

 

不動産業界の「成長期」を読み解く

高度成長期が本格化すると、地価が上がって東京に人口が集中するようになりました。

人口増加によって地価が上がっていくので、土地の有効活用という形でアパートを建てる人も多くなってきました。

前回のブログで、大手の参入が成長期の入り口のシグナルというお話をしました。当時はまだ大手ではなかったにしろ、今のスーパー大手になっているハウスメーカーらが賃貸管理業に参入してきたのが1985年~87年くらいです。

大東建託やレオパレス、大和ハウス、積水ハウスなどは、みんなこの時代に参入してきています。

そこで、今で言う大手が参入してきた1985年を「成長期」の始まりと考えました。

 

自分の仕事が成熟期に入っていることを悟った

近代的な賃貸業が始まり(「導入期」)が、1970年だと仮定すると、大手が参入してきた1985年まで15年間、「導入期」が続いたことになります。

成長カーブでは、「成長期」も同じ15年間続くと考えられるので、不動産業界は1985年~2000年までが「成長期」、それ以降2015年までが「成熟期」ということになります。

先ほども言ったように、僕がこの分析をしたのが2000年頃です。

つまり、僕がやっている大家さんへの土地活用の提案営業というのは、「成長期」から「成熟期」への過渡期だということが分かったのです。

人口も減り世帯数も減るのに、新築はバンバン建てられていて、これからは空室がめちゃくちゃ増える。そうなればサブリース自体が成り立たなくなり、まず無知な大家さんが切り捨てられる

このままハウスメーカーが「成長期」のやり方を無理やり押し進めれば、騙される大家さんが大量に出てくるだろうと思いました。

今後は片手間で賃貸経営ができる時代ではなくなり、自ら学び実践する人しか生き残れない時代になるだろうと、当時の僕は悟ったのです。

そして、「成熟期」が終わる2015年までに、必ず賃貸業は今までとはガラリと変わってくるし、変わらないと増え続ける空き家に対応できなくなると思いました。

 

仮説が確信に変わったきっかけは、「金持ち父さん、貧乏父さん」

そして、2000年に金持ち父さん、貧乏父さんというロバート・キヨサキさんの本が発売され、ベストセラーになったことで、僕の仮説は確信に変わりました

つまり、アパート経営が不労所得と言われる時代は終わって、大家さんが自ら勉強する時代が来ると確信したのです。

このことが、今までピンポン営業をしていた僕のビジネスのスタイルを180度変えるきっかけになりました。

未来がこうなる!ということが統計学的、そして理論的に分かったことで、「自分自身が変わらなきゃいけない」と思う転機になったのです。

次回は、これからの賃貸業の未来を悟った僕が、具体的に何をし始めたのかということについて解説したいと思います。

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