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「ペット可」にして即満室！具体的なリスクと対策とは！？
公開日: 2023年01月18日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「ペット可」にして即満室にする方法についてお話ししたいと思います。
この時期、不動産業界は繁忙期に入ります。一年でいちばん入居者の波が押し寄せる時期ですね。
不動産投資家の皆さんは、この時期にいかに満室にできるか？ということを考えて、色々と行動していらっしゃると思います。
賃料の条件や敷金・礼金のバランスを見直したり、初月は賃料を無料にするフリーレントを導入したり、さまざまな方法を使って募集活動をしているのではないでしょうか。
そんな数ある空室対策の中で、僕が最も強力だと思う対策は「ペット可物件」です。
ペット可でない物件をペット可にするだけでも、ざっくり言って倍は反響が違うと思います。
ですので、物件をペット可にすることを強くオススメしたいのですが、ペット可にすることのリスクも当然あります。
このリスクをヘッジする方法をきちんと備えておかないと、ペットを受け入れたはいいけど部屋がめちゃくちゃになってしまった・・・ということにもなりかねません。
そこで今日は、ペット可物件のリスクヘッジとトラブルを未然に防ぐためのアイデアについてお話ししたいと思います。
ペット可は申し込みが増えるが、リスクもある
先ほども言ったとおり、ペット可にするだけで入居の問い合わせはかなり増えると思います。
さらに言えば、特段綺麗にリノベーションをしなくても、ペット可という条件を加えるだけで、多少家賃が高くても満室になる可能性が高くなるでしょう。
とはいえ、ペット可にはもちろんリスクもあります。
そのせいで出費がかさんでしまったり、トラブルに巻き込まれてしまったりしては本末転倒です。また、他の入居者に迷惑がかかってしまうと、退去されてしまう恐れもあります。
では、ペット可のリスクにはどんなものがあるのでしょうか？
まず考えられるのは入居者間のトラブルです。
現在、ペット可ではない物件をペット可にする場合、空いた部屋からだんだんペット可になっていくことになります。
もともとペット可ではないと思って入ってきた入居者にとっては、いきなり犬がやってきて、鳴き声がうるさいといったトラブルになることがあります。
次に衛生面や建物損傷のトラブルが考えられます。
ペットを飼うと床が傷だらけになったり、しっかりしつけをしていないと、どこでもおしっこをして臭いが染み付いてしまったりして、建具や設備の交換が必要になってしまうことがあります。
そうなれば、高額な原状回復費用がかかってしまいます。
ペット可にする前にやるべき対策4選
では、ペット可にするにあたって、どのような対策をしておけばいいのでしょうか？見ていきましょう。
対策① フロアタイルを使う
基本的な考え方として、ペット可にするからといって、特別に費用をかけてリノベーションをする必要はないと僕は思います。
傷は付くものだと思うことが重要です。
例えば、あまりお金をかけずできることのひとつとして、床は通常のフローリングは使わず、フローリング調にプリントされているフロアタイルを使うという方法があります。
通常のフローリングは、傷がついた場合に部分的に補修することがとても難しいです。
しかし、フロアタイルであれば1枚単位で部分張り替えができるので、原状回復費用を抑えることができます。
対策② 建具の硬度にこだわる
これは新築の場合に限ると思いますが、実は建具にも硬い・柔らかいがあります。硬くて傷の付きにくいものを選ぶといいでしょう。
ちなみに、クロスが傷ついてしまうといけないので、1メートルくらいの高さの腰板を壁に貼ったほうがいいのではないか？という人がいますが、先ほどもいったとおり、そもそもクロスは傷が付くものと考えましょう。
交換することを前提としておき、コストのかさむ腰板を貼る必要は特にないと思います。
対策③ 定期借家契約にして、敷金は償却にする
そして、何より重要なのは契約です。必ず定期借家契約で契約するようにしましょう。
もしできるのであれば、初年度は364日の一年未満の契約にして、それで問題なくクリアできたら、次は2年で再契約する・・・というように、少しずつ伸ばしていくようにしましょう。
このようにしておけば、初年度にワンちゃんの無駄吠えなどで、近隣からクレームが来てトラブルになった場合でも、1年以内で解決することができ、トラブルの長期化を防ぐことができます。
また、クロスやフロアタイルの張り替えは必ず必要になりますので、敷金は多めにもらっておき、全額償却という契約を結んでおくのがいいと思います。
また、再契約の際にはかならず室内を確認するようにしましょう。
定期借家契約の場合、更新ではなく再契約になりますので、再契約時にはいったん敷金が償却ということになりますが、部屋の具合を見て、敷金をもう一ヶ月分上乗せするかどうかの判断をします。
室内の利用状況を確認することもできるので、そういった意味からも、必ず定期借家契約にしておきましょう。
対策④ 入居前の審査をしっかり行う
ペット自身と入居者の審査をしっかり行うようにしましょう。
入居者の人柄はもちろん、ペット飼育歴やしつけの方法、ワンちゃんや猫ちゃんが他人に飛びかかったりしないか？無駄吠えしたりしないか？などを見ることになります。
「小型犬の約束だったのに、いつの間にか大型犬を飼っていた・・・」といった感じで、ルールを守らない人への対策にもなるので、しっかりと基準を設けて入居審査を行うのがいいでしょう。
最近はペットを飼う人が非常に多くなってきていますが、ペット可の物件はまだまだ少ない状況です。
物件をペット可にするだけで入居希望者は増えると思いますし、長く住んでいただけるポイントにもなってきます。
今回紹介したリスクや対策を参考にして、長期にわたる安定経営を目指していただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「ペット可」にして即満室にする方法についてお話ししたいと思います。
この時期、不動産業界は繁忙期に入ります。一年でいちばん入居者の波が押し寄せる時期ですね。
不動産投資家の皆さんは、この時期にいかに満室にできるか？ということを考えて、色々と行動していらっしゃると思います。
賃料の条件や敷金・礼金のバランスを見直したり、初月は賃料を無料にするフリーレントを導入したり、さまざまな方法を使って募集活動をしているのではないでしょうか。
そんな数ある空室対策の中で、僕が最も強力だと思う対策は「ペット可物件」です。
ペット可でない物件をペット可にするだけでも、ざっくり言って倍は反響が違うと思います。
ですので、物件をペット可にすることを強くオススメしたいのですが、ペット可にすることのリスクも当然あります。
このリスクをヘッジする方法をきちんと備えておかないと、ペットを受け入れたはいいけど部屋がめちゃくちゃになってしまった・・・ということにもなりかねません。
そこで今日は、ペット可物件のリスクヘッジとトラブルを未然に防ぐためのアイデアについてお話ししたいと思います。
ペット可は申し込みが増えるが、リスクもある
先ほども言ったとおり、ペット可にするだけで入居の問い合わせはかなり増えると思います。さらに言えば、特段綺麗にリノベーションをしなくても、ペット可という条件を加えるだけで、多少家賃が高くても満室になる可能性が高くなるでしょう。
とはいえ、ペット可にはもちろんリスクもあります。
そのせいで出費がかさんでしまったり、トラブルに巻き込まれてしまったりしては本末転倒です。また、他の入居者に迷惑がかかってしまうと、退去されてしまう恐れもあります。
では、ペット可のリスクにはどんなものがあるのでしょうか？
まず考えられるのは入居者間のトラブルです。
現在、ペット可ではない物件をペット可にする場合、空いた部屋からだんだんペット可になっていくことになります。
もともとペット可ではないと思って入ってきた入居者にとっては、いきなり犬がやってきて、鳴き声がうるさいといったトラブルになることがあります。
次に衛生面や建物損傷のトラブルが考えられます。
ペットを飼うと床が傷だらけになったり、しっかりしつけをしていないと、どこでもおしっこをして臭いが染み付いてしまったりして、建具や設備の交換が必要になってしまうことがあります。
そうなれば、高額な原状回復費用がかかってしまいます。
ペット可にする前にやるべき対策4選
では、ペット可にするにあたって、どのような対策をしておけばいいのでしょうか？見ていきましょう。対策① フロアタイルを使う
基本的な考え方として、ペット可にするからといって、特別に費用をかけてリノベーションをする必要はないと僕は思います。
傷は付くものだと思うことが重要です。
例えば、あまりお金をかけずできることのひとつとして、床は通常のフローリングは使わず、フローリング調にプリントされているフロアタイルを使うという方法があります。
通常のフローリングは、傷がついた場合に部分的に補修することがとても難しいです。
しかし、フロアタイルであれば1枚単位で部分張り替えができるので、原状回復費用を抑えることができます。
対策② 建具の硬度にこだわる
これは新築の場合に限ると思いますが、実は建具にも硬い・柔らかいがあります。硬くて傷の付きにくいものを選ぶといいでしょう。
ちなみに、クロスが傷ついてしまうといけないので、1メートルくらいの高さの腰板を壁に貼ったほうがいいのではないか？という人がいますが、先ほどもいったとおり、そもそもクロスは傷が付くものと考えましょう。
交換することを前提としておき、コストのかさむ腰板を貼る必要は特にないと思います。
対策③ 定期借家契約にして、敷金は償却にする
そして、何より重要なのは契約です。必ず定期借家契約で契約するようにしましょう。
もしできるのであれば、初年度は364日の一年未満の契約にして、それで問題なくクリアできたら、次は2年で再契約する・・・というように、少しずつ伸ばしていくようにしましょう。
このようにしておけば、初年度にワンちゃんの無駄吠えなどで、近隣からクレームが来てトラブルになった場合でも、1年以内で解決することができ、トラブルの長期化を防ぐことができます。
また、クロスやフロアタイルの張り替えは必ず必要になりますので、敷金は多めにもらっておき、全額償却という契約を結んでおくのがいいと思います。
また、再契約の際にはかならず室内を確認するようにしましょう。
定期借家契約の場合、更新ではなく再契約になりますので、再契約時にはいったん敷金が償却ということになりますが、部屋の具合を見て、敷金をもう一ヶ月分上乗せするかどうかの判断をします。
室内の利用状況を確認することもできるので、そういった意味からも、必ず定期借家契約にしておきましょう。
対策④ 入居前の審査をしっかり行う
ペット自身と入居者の審査をしっかり行うようにしましょう。
入居者の人柄はもちろん、ペット飼育歴やしつけの方法、ワンちゃんや猫ちゃんが他人に飛びかかったりしないか？無駄吠えしたりしないか？などを見ることになります。
「小型犬の約束だったのに、いつの間にか大型犬を飼っていた・・・」といった感じで、ルールを守らない人への対策にもなるので、しっかりと基準を設けて入居審査を行うのがいいでしょう。
最近はペットを飼う人が非常に多くなってきていますが、ペット可の物件はまだまだ少ない状況です。
物件をペット可にするだけで入居希望者は増えると思いますし、長く住んでいただけるポイントにもなってきます。
今回紹介したリスクや対策を参考にして、長期にわたる安定経営を目指していただければと思います。
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