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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

前回のブログでは、年明けすぐに大家さんがやるべき空室対策8選のうち、4つを解説しました。

１．物件周辺の賃料相場を調べよう
２．ポータルサイトで自分の物件を見てみよう
３．ポップを貼ってアピールしよう
４．内見用の備品を用意しよう

今日は残りの4つを解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

 

５．募集図面を自分で作って営業しよう

物件を満室にするためには、大家さん自ら仲介会社への営業をした方がいいでしょう。

営業の範囲は、物件の最寄り駅の前後3駅、そしてターミナル駅の仲介会社をしらみつぶしに当たります。

この時、自分で作った募集図面を持っていくのがミソです。

なぜなら、仲介会社はとても忙しいので、管理会社が作るありがちな定型チラシでは、あなたの物件は埋もれてしまうからです。

アピールポイントをしっかりと盛り込んだ募集図面を作成し、それをカラーで印刷して、名刺代わりに持参するといいでしょう。

 

６．不動産業者からアドバイスをもらおう

また、仲介会社に営業する際は、単に募集図面を渡すだけでなく、何か一つでもいいのでアドバイスをもらうようにしましょう。

例えば、

・現在の賃料設定は他の物件と比べてどうか？
・他にライバルになる物件はあるか？

などをヒアリングしながら、コミュニケーションを取ります。

そして、もらったアドバイスをもとに賃料を変更したり、初月の賃料を無料にするフリーレントを導入してお客さんを引っ張ってきたり・・・といった戦略を立てていきます。

 

７．問い合わせ数や内見数から改善点を見つけよう

営業のあとは、週に一度くらいの頻度で仲介会社を訪問しながら、状況を確認していきます。

その際には、陣中見舞い（ちょっとした差し入れ）も持っていくようにしましょう。

例えば、問い合わせ数や内見数、成約率などは、すべてデータで把握しておくことが重要です。

問い合わせが少ない場合には、物件自体が認知されていないか、賃料が高すぎて検索にかからないといったことが考えられます。

問い合わせは多いけれど、内見数が少ない場合には、業者さんが同行しなくても入居者が室内を見られるよう、鍵を現地に備えておくような工夫もできます。

内見があっても成約しない場合は、室内が汚れているのではないか？他の物件と比べると設備面で負けているのではないか？ということが考えられます。

もし、設備面で負けているのであれば、設備を最新に更新したりもすることもできるでしょう。

 

８．できることはすぐに改善しよう

このような感じで、問い合わせ数や内見数はしっかりデータで把握しておかないと、改善につながらないので、必ず確認するようにしましょう。

例えば、内見が5件あっても成約しないのであれば、それは物件自体に問題があるということです。

このような問題を把握するためには、内見があった場合はすぐに業者さんから連絡をもらうようにしておき、アフターフォローをするようにしましょう。

例えば、お客さんの反応はどうだったのか？成約しないのであれば成約しなかった原因は何なのか？どの物件に決まったのか？改善点やアドバイスはあるか？といったことをヒアリングしながら、できることはすぐに対応して成約率のアップにつなげます。

成約率がアップすれば、業者さんは効率よく仲介手数料を稼げるようになるので、またお客さんを引っ張ってきてくれる可能性が高まります。

このような感じで、1月から3月の間は週1回くらいのペースで上記のことをやりながら、少しずつ条件を変えたり、設備を更新したりしていけば、自然と成約率は上がっていくと思います。

空室が埋まらないと嘆く前に、不動産投資家・大家さん自身がやるべきことはたくさんあります。

やるべきことをしっかりやれば、3月までの入居の旬に満室にすることはできますので、ぜひ紹介した8つのポイントを今すぐ実践してみてください。

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