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絶対に外さない家賃設定をする方法！1月〜3月は、入居者を最も決めやすい時期です
公開日: 2023年01月23日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
1月から3月というのは、1年のうちで入居者を最も決めやすい時期です。
業者サイドの言葉で言えば、「繁忙期」とも呼ばれたりします。
この時期はどの大家さんも、「高い家賃で入居者を決めたい！」と思っていることでしょう。
しかし、現在の不動産賃貸市場はというと、供給があり余っている状況です。
もちろん、新築の場合は新築プレミアムがありますから、家賃が1割くらい高かったとしても決まることはあります。
ただ、中古物件で、かつ入居者が入れ替わる場合は、家賃をそこまで高く設定することはできません。
もっと言えば、中古物件の場合、1日でも早く空室期間をなくすことにフォーカスした方が良いことを考えると、あまりに高望みした家賃設定はむしろ逆効果にもなりかねません。
そこで今回は、「絶対に外さない家賃設定をするためにはどうしたら良いか？」というテーマでお話ししていきたいと思います。
「どのように家賃を決めたら良いのかわからない・・・」と悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください！
業者の家賃査定を鵜呑みにするな
「家賃はいくらが妥当か？」を調べるために、不動産業者の査定に頼る大家さんは多いと思います。
ところが、僕は不動産業者の査定はあまり信じない方が良いと思っています。
なぜなら、業者の様々な思惑が査定に入ってくるからです。
一体、どういうことでしょうか？詳しく解説していきます。
契約獲得のため、業者は家賃を高めに査定する
たとえば、あなたが物件を購入したばかりで、どの管理会社に客付けを依頼するか？を決めるために、複数の業者に家賃査定を依頼しているとしましょう。
すると、業者からの査定結果は、
「この物件なら高い家賃が取れますよ！」
「ウチは大手なので、この家賃で決められる自信があります！」
などなど、実際の相場よりも高い査定をして、さもその家賃で決められるようなトークを展開しつつ、魂胆としては管理契約をとりたがってきたりするわけです。
もしあなたが業者に査定依頼をして、
「うちはCMもやっていて、信頼と実績があります！ぜひ我々にお任せください！」
なんて営業トークをされ、相場よりも高い家賃を提案されたものなら、
「この業者は自信がありそうだな」
「この家賃で決まれば利回りも良くなるなあ」
「よし！この業者に依頼しよう！」
と思ってしまうのではないでしょうか。
ただし、気をつけてください。
業者にしてみれば、これはサブリースでもなければ、その家賃を保証するものでもありません。あくまで努力目標です。
査定家賃の高さを鵜呑みにし、「繁忙期だから決まるだろう」と希望的観測を持ち、業者に募集だけでなく管理も任せてしまうと、結局は裏目に出てしまうことが多いです。
どういうことかというと、結局なかなか入居の問い合わせがなく、最終的に募集の途中で家賃を下げてしまうケースがほとんどなのです。
逆に安すぎる家賃提案をされることも・・・
また、高い家賃査定だけでなく、安すぎる家賃提案というのも存在します。
先ほどの高すぎる家賃提案は、どちらかといえば新規で依頼をする業者に多いです。
安すぎる家賃提案はというと、ずっと継続して任せている業者に多いです。
業者というのは、手数料を稼ぐために、できるだけ多くの物件の入居付けをしたいと考えています。そのためには、効率よく入居者を獲得することが必要です。
そこで彼らがどうするかというと、大家さんを丸め込んで、自分たちが入居者を獲得しやすいような条件に変更させようとするのです。
敷金・礼金などの入居一時金を下げさせようとしたり、「家賃を下げないと決まりませんよ」などといった営業トークをしたり・・・。
多くの不動産投資家は管理会社としか会話をしていません。
その業者が良心的であれば良いのですが、自分のことしか考えていない利己的な業者であればあるほど、大家さんはバカをみることになってしまいます。
では、こうした事態を避けるためにはどうしたら良いのでしょうか？
ネット調査と業者ヒアリングをせよ
結論を言うと、オーナー自身が家賃を調べる、ということです。
まずは、suumoやホームズ、アットホームなどのポータルサイトで、自分の物件の周辺の家賃相場を調べましょう。
駅徒歩何分、築年数、間取り、付帯設備・・・こうした情報を入力するだけで、簡単に家賃相場がわかります。
また、敷金礼金の相場もわかりますので、まずはネット調査が有効です。
また、業者へのヒアリングも併せて実施していきましょう。
ヒアリングは、10社以上の業者に対して行うことをオススメします。
業者によって、取り扱う物件の種類、お客さんの層も違います。さらに、営業マンの主観も入りますから査定結果は一緒にはなりません。
このヒアリング結果とネットの調査結果を併せて、大体の相場感をつかんでいきましょう。
相場と同じ家賃設定をしたとしても、“選ばれる物件”にはなるとは限らない
以上、家賃相場の調べ方をお伝えしてきました。
しかし、絶対に外さない家賃設定にするために重要なことは、相場の家賃に合わせることではありません。
相場というのは、あくまで平均値であり、その価格帯の物件がたくさんある、ということにすぎません。
・ライバルよりも見た目が良い
・設備が良い
・駅から近い
など、少しでも良い条件が整っていないと、自分の物件は選ばれません。
では、今すぐに選ばれる家賃設定をするためには、どうすべきか？というと、
・ライバルよりも初期費用がかからないようにする
・1000円でも、500円でも、家賃を安くする
ということがポイントになってきます。
また、初月の家賃をフリーレントにするというのも有効です。
例えば、2月10日の契約開始であれば、通常は月末まで18日分の日割り家賃が発生しますが、この18日分を無料にするということです。
フリーレントはこの時期の大きな武器になると思いますので、ぜひ参考にしてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
1月から3月というのは、1年のうちで入居者を最も決めやすい時期です。
業者サイドの言葉で言えば、「繁忙期」とも呼ばれたりします。
この時期はどの大家さんも、「高い家賃で入居者を決めたい！」と思っていることでしょう。
しかし、現在の不動産賃貸市場はというと、供給があり余っている状況です。
もちろん、新築の場合は新築プレミアムがありますから、家賃が1割くらい高かったとしても決まることはあります。
ただ、中古物件で、かつ入居者が入れ替わる場合は、家賃をそこまで高く設定することはできません。
もっと言えば、中古物件の場合、1日でも早く空室期間をなくすことにフォーカスした方が良いことを考えると、あまりに高望みした家賃設定はむしろ逆効果にもなりかねません。
そこで今回は、「絶対に外さない家賃設定をするためにはどうしたら良いか？」というテーマでお話ししていきたいと思います。
「どのように家賃を決めたら良いのかわからない・・・」と悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください！
業者の家賃査定を鵜呑みにするな
「家賃はいくらが妥当か？」を調べるために、不動産業者の査定に頼る大家さんは多いと思います。ところが、僕は不動産業者の査定はあまり信じない方が良いと思っています。
なぜなら、業者の様々な思惑が査定に入ってくるからです。
一体、どういうことでしょうか？詳しく解説していきます。
契約獲得のため、業者は家賃を高めに査定する
たとえば、あなたが物件を購入したばかりで、どの管理会社に客付けを依頼するか？を決めるために、複数の業者に家賃査定を依頼しているとしましょう。
すると、業者からの査定結果は、
「この物件なら高い家賃が取れますよ！」
「ウチは大手なので、この家賃で決められる自信があります！」
などなど、実際の相場よりも高い査定をして、さもその家賃で決められるようなトークを展開しつつ、魂胆としては管理契約をとりたがってきたりするわけです。
もしあなたが業者に査定依頼をして、
「うちはCMもやっていて、信頼と実績があります！ぜひ我々にお任せください！」
なんて営業トークをされ、相場よりも高い家賃を提案されたものなら、
「この業者は自信がありそうだな」
「この家賃で決まれば利回りも良くなるなあ」
「よし！この業者に依頼しよう！」
と思ってしまうのではないでしょうか。
ただし、気をつけてください。
業者にしてみれば、これはサブリースでもなければ、その家賃を保証するものでもありません。あくまで努力目標です。
査定家賃の高さを鵜呑みにし、「繁忙期だから決まるだろう」と希望的観測を持ち、業者に募集だけでなく管理も任せてしまうと、結局は裏目に出てしまうことが多いです。
どういうことかというと、結局なかなか入居の問い合わせがなく、最終的に募集の途中で家賃を下げてしまうケースがほとんどなのです。
逆に安すぎる家賃提案をされることも・・・
また、高い家賃査定だけでなく、安すぎる家賃提案というのも存在します。
先ほどの高すぎる家賃提案は、どちらかといえば新規で依頼をする業者に多いです。
安すぎる家賃提案はというと、ずっと継続して任せている業者に多いです。
業者というのは、手数料を稼ぐために、できるだけ多くの物件の入居付けをしたいと考えています。そのためには、効率よく入居者を獲得することが必要です。
そこで彼らがどうするかというと、大家さんを丸め込んで、自分たちが入居者を獲得しやすいような条件に変更させようとするのです。
敷金・礼金などの入居一時金を下げさせようとしたり、「家賃を下げないと決まりませんよ」などといった営業トークをしたり・・・。
多くの不動産投資家は管理会社としか会話をしていません。
その業者が良心的であれば良いのですが、自分のことしか考えていない利己的な業者であればあるほど、大家さんはバカをみることになってしまいます。
では、こうした事態を避けるためにはどうしたら良いのでしょうか？
ネット調査と業者ヒアリングをせよ
結論を言うと、オーナー自身が家賃を調べる、ということです。まずは、suumoやホームズ、アットホームなどのポータルサイトで、自分の物件の周辺の家賃相場を調べましょう。
駅徒歩何分、築年数、間取り、付帯設備・・・こうした情報を入力するだけで、簡単に家賃相場がわかります。
また、敷金礼金の相場もわかりますので、まずはネット調査が有効です。
また、業者へのヒアリングも併せて実施していきましょう。
ヒアリングは、10社以上の業者に対して行うことをオススメします。
業者によって、取り扱う物件の種類、お客さんの層も違います。さらに、営業マンの主観も入りますから査定結果は一緒にはなりません。
このヒアリング結果とネットの調査結果を併せて、大体の相場感をつかんでいきましょう。
相場と同じ家賃設定をしたとしても、“選ばれる物件”にはなるとは限らない
以上、家賃相場の調べ方をお伝えしてきました。しかし、絶対に外さない家賃設定にするために重要なことは、相場の家賃に合わせることではありません。
相場というのは、あくまで平均値であり、その価格帯の物件がたくさんある、ということにすぎません。
・ライバルよりも見た目が良い
・設備が良い
・駅から近い
など、少しでも良い条件が整っていないと、自分の物件は選ばれません。
では、今すぐに選ばれる家賃設定をするためには、どうすべきか？というと、
・ライバルよりも初期費用がかからないようにする
・1000円でも、500円でも、家賃を安くする
ということがポイントになってきます。
また、初月の家賃をフリーレントにするというのも有効です。
例えば、2月10日の契約開始であれば、通常は月末まで18日分の日割り家賃が発生しますが、この18日分を無料にするということです。
フリーレントはこの時期の大きな武器になると思いますので、ぜひ参考にしてください。
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