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ついに金利上昇が始まった？住宅ローンの借り換え相談が殺到中！
公開日: 2023年02月28日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「住宅ローンの借り換え相談が殺到している」というニュースを目にしましたので、今回はこちらのニュースについて解説していきます。
日本で金利上昇が始まった？一体何が起きているのか？
きっかけは、2022年12月20日の金融政策決定会合でした。
日銀の黒田総裁が、「異次元緩和の転換を図っていく」と表明。この声明を受けて、金利が実質的に上昇する、という流れになりました。
その結果、137～138円台だった為替相場は一時130円台の円高にまでなりました。
ただし、今回の発表は「10年国債の長期金利をイールドカーブコントロール（YCC）の幅まで広げ、0.25％から0.5％にします」ということでした。
つまり、国債の金利を0.5％まで買い増しますよ、ということであって、金利を上げるとは一言も言っていないんですね。
実際、日銀の黒田総裁も「これは金融引き締めではない」と緩和維持の方針を強調しています。
しかし、市場は黒田総裁の発言通りには受け止めませんでした。
「異次元緩和がついに転換か？？そうすると、今後は金利が上がっていくのでは！？」
という憶測が市場を支配し、円高ドル安の流れは加速しました。
その結果として、住宅ローンを借りている人たちは「これからどんどん金利が上がっていってしまうのでは！？」と不安になり、住宅ローン借り換えのコンサル会社に殺到。住宅ローン比較サイトがサーバーダウンした、というニュースも出ていました。
住宅ローンは今後どうなっていくのか
では、住宅ローンは今後どうなっていくのでしょうか。
僕の意見としては、確かに日銀は利上げを進める方針で今後の政策を徐々に修正していくと思います。（植田新総裁候補は、ゼロ金利を維持していくとは言っていますが…）
そうすると、住宅ローンはまず固定金利の金利が上がり、変動金利もそれに伴って上がっていく、ということになると思います。
そして、先日のニュースの肝は、「10年国債の金利の許容幅を拡大した」という点です。
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを目安にしています。ですので、直接的には住宅ローンの変動金利を借りている人に影響はありません。
ところが、固定型の住宅ローンの長期金利の影響は受けることになります。
例えば、フラット35の長期固定金利型のローンは日銀の利上げの影響をモロに受けてしまうことでしょう。
すると今後は、変動金利も上がってくる可能性は十分にあると思います。
不動産投資における利上げリスクへの対策とは
では、将来の利上げリスクに対して、我々不動産投資家はどのように対応していけば良いのでしょうか。
1、フレキシブルなローンを検討せよ
まず、新規で不動産投資をするのであれば、固定金利選択型の変動金利を検討すると良いでしょう。
これはどのような借り方かというと、
・はじめの3年間は固定金利にしておき、
・マーケットの状況を見ながら変動金利へ切り替え
・金利が上昇していく傾向になってきたら、5年の固定金利へ
・・・というように、フレキシブルに変動型／固定型を選択できる借り方になります。
2、物件購入前にストレスチェックをせよ
また、物件の購入前にストレスをかけてシミュレーションする、というのも重要です。
例えば、
・空室率は30～40％に設定し、
・金利は（スルガの高い金利を参考にして）4.5％の金利に設定
このような厳しい条件下であっても、事業収支的にキャッシュフローがプラスになるか？というシミュレーションで投資判断をするのが良いでしょう。
一方で、
・現在借りられる金利レート
・95％の稼働率
という緩い条件下でシミュレーションで投資を決断しては絶対にいけません。
「この条件下ならキャッシュフローがプラスになるから大丈夫！」と思っていても、金利が上昇したり、空室率が拡大したりしたら、一気にマイナスのキャッシュフローになってしまいます。債務超過にもなりかねません。
3、手元資金を手厚くせよ
最後に、手元資金を手厚くしておくというのも重要です。
既にお金を借りて投資をしている人は、手元資金を手厚くして、いつでも繰り上げ返済ができるようにしておきましょう。
金利が上がると、毎月のキャッシュフローは当然少なくなってしまいます。
また、キャッシュを手厚くしておくことによって、金利が上昇した際も強気に不動産を買いにいくことができます。
不動産投資は「キャッシュイズキング」です！手元資金が多いに越したことはありません。
まとめ
というわけで、今回は「住宅ローンの借り換え相談が殺到している！？」という話をしてみました。
今日の結論としては、
・今すぐに不動産投資ローンを借り換える必要はない
・ただし、将来の金利上昇に備えて手元キャッシュを貯めておきましょう
ということでした。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、「住宅ローンの借り換え相談が殺到している」というニュースを目にしましたので、今回はこちらのニュースについて解説していきます。
日本で金利上昇が始まった？一体何が起きているのか？
きっかけは、2022年12月20日の金融政策決定会合でした。日銀の黒田総裁が、「異次元緩和の転換を図っていく」と表明。この声明を受けて、金利が実質的に上昇する、という流れになりました。
その結果、137～138円台だった為替相場は一時130円台の円高にまでなりました。
ただし、今回の発表は「10年国債の長期金利をイールドカーブコントロール（YCC）の幅まで広げ、0.25％から0.5％にします」ということでした。
つまり、国債の金利を0.5％まで買い増しますよ、ということであって、金利を上げるとは一言も言っていないんですね。
実際、日銀の黒田総裁も「これは金融引き締めではない」と緩和維持の方針を強調しています。
しかし、市場は黒田総裁の発言通りには受け止めませんでした。
「異次元緩和がついに転換か？？そうすると、今後は金利が上がっていくのでは！？」
という憶測が市場を支配し、円高ドル安の流れは加速しました。
その結果として、住宅ローンを借りている人たちは「これからどんどん金利が上がっていってしまうのでは！？」と不安になり、住宅ローン借り換えのコンサル会社に殺到。住宅ローン比較サイトがサーバーダウンした、というニュースも出ていました。
住宅ローンは今後どうなっていくのか
では、住宅ローンは今後どうなっていくのでしょうか。僕の意見としては、確かに日銀は利上げを進める方針で今後の政策を徐々に修正していくと思います。（植田新総裁候補は、ゼロ金利を維持していくとは言っていますが…）
そうすると、住宅ローンはまず固定金利の金利が上がり、変動金利もそれに伴って上がっていく、ということになると思います。
そして、先日のニュースの肝は、「10年国債の金利の許容幅を拡大した」という点です。
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを目安にしています。ですので、直接的には住宅ローンの変動金利を借りている人に影響はありません。
ところが、固定型の住宅ローンの長期金利の影響は受けることになります。
例えば、フラット35の長期固定金利型のローンは日銀の利上げの影響をモロに受けてしまうことでしょう。
すると今後は、変動金利も上がってくる可能性は十分にあると思います。
不動産投資における利上げリスクへの対策とは
では、将来の利上げリスクに対して、我々不動産投資家はどのように対応していけば良いのでしょうか。1、フレキシブルなローンを検討せよ
まず、新規で不動産投資をするのであれば、固定金利選択型の変動金利を検討すると良いでしょう。
これはどのような借り方かというと、
・はじめの3年間は固定金利にしておき、
・マーケットの状況を見ながら変動金利へ切り替え
・金利が上昇していく傾向になってきたら、5年の固定金利へ
・・・というように、フレキシブルに変動型／固定型を選択できる借り方になります。
2、物件購入前にストレスチェックをせよ
また、物件の購入前にストレスをかけてシミュレーションする、というのも重要です。
例えば、
・空室率は30～40％に設定し、
・金利は（スルガの高い金利を参考にして）4.5％の金利に設定
このような厳しい条件下であっても、事業収支的にキャッシュフローがプラスになるか？というシミュレーションで投資判断をするのが良いでしょう。
一方で、
・現在借りられる金利レート
・95％の稼働率
という緩い条件下でシミュレーションで投資を決断しては絶対にいけません。
「この条件下ならキャッシュフローがプラスになるから大丈夫！」と思っていても、金利が上昇したり、空室率が拡大したりしたら、一気にマイナスのキャッシュフローになってしまいます。債務超過にもなりかねません。
3、手元資金を手厚くせよ
最後に、手元資金を手厚くしておくというのも重要です。
既にお金を借りて投資をしている人は、手元資金を手厚くして、いつでも繰り上げ返済ができるようにしておきましょう。
金利が上がると、毎月のキャッシュフローは当然少なくなってしまいます。
また、キャッシュを手厚くしておくことによって、金利が上昇した際も強気に不動産を買いにいくことができます。
不動産投資は「キャッシュイズキング」です！手元資金が多いに越したことはありません。
まとめ
というわけで、今回は「住宅ローンの借り換え相談が殺到している！？」という話をしてみました。今日の結論としては、
・今すぐに不動産投資ローンを借り換える必要はない
・ただし、将来の金利上昇に備えて手元キャッシュを貯めておきましょう
ということでした。
ぜひ参考にしてみてください！
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