ブログ
複数の不動産業者に客付けを依頼する方法
公開日: 2023年03月01日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産業界の繁忙期も残すところ1ヶ月となりましたが、あなたの物件は満室になりましたか？
「なかなか内見者が現れない・・・」「問い合わせが増えない・・・」
このようにお困りの大家さんもいらっしゃるかもしれませんね。
そこで、今日はそんなお悩みを解決する方法についてお話しします。
なぜ管理会社の囲い込みが起きるのか？
問い合わせが増えない一番の理由として考えられるのは、複数の不動産業者に客付け依頼をしていないということがあります。
僕の感覚では、大家さんの7割～8割が管理を依頼している管理会社にしか募集依頼をかけていないのではないかと思います。
なぜ一社だけに募集依頼をかけるのがいけないのでしょうか？
それは、管理会社（元付業者）にしか募集依頼をしていないと、この元付業者が物件情報を抱え込んでしまうことが本当に多いからです。
大家さん対しては、「ウチを中心として、同業他社にも幅広く物件情報を公開しています」と言いながら、全然公開しないで自分のところだけで客付けしようとします。
なぜなら、手数料を稼ぎたいからです。
仲介手数料を入居者から1ヶ月分、そして、オーナーさんから広告料を1ヶ月分もらえば、計2ヶ月分の手数料を稼ぐことができます。
しかし、他社が入居者を決めてしまうと、その手数料を半分分けなければならなくなります。
物件情報は、できるだけ広く公開してあなたの物件を知ってもらわないと、内見・契約につながりません。
にもかかわらず、管理会社一社が情報を抱え込んでしまうと、あなたの物件が入居希望者の目に触れなくなってしまいます。
だから、他の不動産業者にも客付けを依頼して、幅広く募集依頼をかけないといけないのです。
どのようにすれば、WIN-WINな関係ができるのか
では、管理会社以外に客付けを依頼するには、どうしたらいいのでしょうか？
まず、管理を依頼している業者A社がいたとしましょう。
例えば、そのA社に契約業務や鍵の管理を一任しておいて、他社のB社がお客さんを見つけてきたとしても、A社で契約業務を行ってもらいます。
ただし、この場合の手数料は当然折半になりますので、A社には広告費として手数料1ヶ月分をオーナーさんから出すようにします。
そうすれば、B社（客付け業者）は入居者から1ヶ月分の仲介手数料をもらい、A社（管理会社／元付業者）の方は、自分で客付けをしていないのに広告料1ヶ月分がもらえることになります。
その代わりに契約業務はA社に行ってもらう、ということにすると良いでしょう。
このようにすることで、元付けの管理会社は、オーナーさんが自ら他社の客付け営業をすることを、絶対に断れなくなると思います。
なぜなら、お客さんを見つけてないのに手数料を支払うと言っているからです。これは、断る理由がないですよね。
それでも、「そんなことをしてくれるな」という管理業者であれば、もうさっさと管理業者を切り替えた方が良いでしょう。
上記のような行動を取ることは全然問題ありませんので、最寄り駅の前後3駅ぐらいにある不動産業者は全部訪問して、募集依頼をかけることが重要だと思います。
募集営業をするときには、必ず「お客さんが見つかったらA社に問い合わせてください。A社が審査や契約手続き等を全部やります」とお話しして、お互いに手数料を分けられるようにしておけば、誰も文句を言うことなく募集してくれるようになります。
意外に見落としがちなポータルサイト
先日のブログで、自分の物件が3大ポータルサイト全てに掲載されていることを確認しましょう、というお話をしました。
募集依頼をかけている業者が、3大ポータルサイトの一部にしか掲載していないというケースがある・・・というお話でしたね。
しかし、複数の客付け業者に依頼をかけることで、全てのポータルサイトを網羅できるようになる、というメリットがあると思います。
また、もう一つ意外な盲点なのですが、不動産業者間の流通サービスであるレインズにも掲載してもらうことを忘れないようにしましょう。
レインズには、不動産の「売買」情報しか載せられないと思っている方がいらっしゃいますが、実は「賃貸」の情報も登録することができます。
不動産業者の中にも、レインズには売買情報だけを載せて、賃貸の物件は載せないという人が意外といます。
しかし、全国の不動産業者は、このレインズを見て物件情報を検索することがあるのです。
例えば、青森に住んでいる人が、春に東京の大学に進学することになったとします。
そこで、青森の知り合いの不動産業者に相談した場合、その業者はレインズで物件情報を見て紹介する、ということがありえます。
レインズは不動産業者であればみんなが使えるようになっていて、掲載費用も特段かかりませんので、必ず掲載してもらうようにしてください。
このような感じで、募集の間口を広げれば広げるほど、入居者は早期に決まると思います。
なかなかこの時期になっても問い合わせが増えない・・・という方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産業界の繁忙期も残すところ1ヶ月となりましたが、あなたの物件は満室になりましたか？
「なかなか内見者が現れない・・・」「問い合わせが増えない・・・」
このようにお困りの大家さんもいらっしゃるかもしれませんね。
そこで、今日はそんなお悩みを解決する方法についてお話しします。
なぜ管理会社の囲い込みが起きるのか？
問い合わせが増えない一番の理由として考えられるのは、複数の不動産業者に客付け依頼をしていないということがあります。僕の感覚では、大家さんの7割～8割が管理を依頼している管理会社にしか募集依頼をかけていないのではないかと思います。
なぜ一社だけに募集依頼をかけるのがいけないのでしょうか？
それは、管理会社（元付業者）にしか募集依頼をしていないと、この元付業者が物件情報を抱え込んでしまうことが本当に多いからです。
大家さん対しては、「ウチを中心として、同業他社にも幅広く物件情報を公開しています」と言いながら、全然公開しないで自分のところだけで客付けしようとします。
なぜなら、手数料を稼ぎたいからです。
仲介手数料を入居者から1ヶ月分、そして、オーナーさんから広告料を1ヶ月分もらえば、計2ヶ月分の手数料を稼ぐことができます。
しかし、他社が入居者を決めてしまうと、その手数料を半分分けなければならなくなります。
物件情報は、できるだけ広く公開してあなたの物件を知ってもらわないと、内見・契約につながりません。
にもかかわらず、管理会社一社が情報を抱え込んでしまうと、あなたの物件が入居希望者の目に触れなくなってしまいます。
だから、他の不動産業者にも客付けを依頼して、幅広く募集依頼をかけないといけないのです。
どのようにすれば、WIN-WINな関係ができるのか
では、管理会社以外に客付けを依頼するには、どうしたらいいのでしょうか？まず、管理を依頼している業者A社がいたとしましょう。
例えば、そのA社に契約業務や鍵の管理を一任しておいて、他社のB社がお客さんを見つけてきたとしても、A社で契約業務を行ってもらいます。
ただし、この場合の手数料は当然折半になりますので、A社には広告費として手数料1ヶ月分をオーナーさんから出すようにします。
そうすれば、B社（客付け業者）は入居者から1ヶ月分の仲介手数料をもらい、A社（管理会社／元付業者）の方は、自分で客付けをしていないのに広告料1ヶ月分がもらえることになります。
その代わりに契約業務はA社に行ってもらう、ということにすると良いでしょう。
このようにすることで、元付けの管理会社は、オーナーさんが自ら他社の客付け営業をすることを、絶対に断れなくなると思います。
なぜなら、お客さんを見つけてないのに手数料を支払うと言っているからです。これは、断る理由がないですよね。
それでも、「そんなことをしてくれるな」という管理業者であれば、もうさっさと管理業者を切り替えた方が良いでしょう。
上記のような行動を取ることは全然問題ありませんので、最寄り駅の前後3駅ぐらいにある不動産業者は全部訪問して、募集依頼をかけることが重要だと思います。
募集営業をするときには、必ず「お客さんが見つかったらA社に問い合わせてください。A社が審査や契約手続き等を全部やります」とお話しして、お互いに手数料を分けられるようにしておけば、誰も文句を言うことなく募集してくれるようになります。
意外に見落としがちなポータルサイト
先日のブログで、自分の物件が3大ポータルサイト全てに掲載されていることを確認しましょう、というお話をしました。募集依頼をかけている業者が、3大ポータルサイトの一部にしか掲載していないというケースがある・・・というお話でしたね。
しかし、複数の客付け業者に依頼をかけることで、全てのポータルサイトを網羅できるようになる、というメリットがあると思います。
また、もう一つ意外な盲点なのですが、不動産業者間の流通サービスであるレインズにも掲載してもらうことを忘れないようにしましょう。
レインズには、不動産の「売買」情報しか載せられないと思っている方がいらっしゃいますが、実は「賃貸」の情報も登録することができます。
不動産業者の中にも、レインズには売買情報だけを載せて、賃貸の物件は載せないという人が意外といます。
しかし、全国の不動産業者は、このレインズを見て物件情報を検索することがあるのです。
例えば、青森に住んでいる人が、春に東京の大学に進学することになったとします。
そこで、青森の知り合いの不動産業者に相談した場合、その業者はレインズで物件情報を見て紹介する、ということがありえます。
レインズは不動産業者であればみんなが使えるようになっていて、掲載費用も特段かかりませんので、必ず掲載してもらうようにしてください。
このような感じで、募集の間口を広げれば広げるほど、入居者は早期に決まると思います。
なかなかこの時期になっても問い合わせが増えない・・・という方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
