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偽装満室の転売物件に注意せよ！偽装満室物件を見抜く3つのポイントも解説！
公開日: 2023年03月03日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資をすると、さまざまなトラブルに見舞われることがあります。
例えばよくあるのが、
・滞納
・騒音
・ゴミ出し
・勝手にペットを飼う
・孤独死
・・・などなど、起こりうるトラブルをあげれば、キリがありません。
よく不動産投資は「不労所得」と言われますが、決して片手間で儲かるわけではないんですよね。
ただし、大抵のトラブルについては事前に勉強しておけば、対策することが可能です。
しかし、今回お話しするように、ダミーの入居者がいるケースだと、対応はかなり難しくなってきます。
そこで今回は、「偽装満室の転売物件」について、トラブルの事例と対策を解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
偽装満室物件の転売ビジネスが横行中
最近増えていると言われるのが、満室状態で物件を購入したにもかかわらず、購入した途端に家賃滞納をされたり、退去されて空室だらけになってしまったり、というトラブルです。
この背景には、不動産業者が所有する空室だらけのクソ物件にムリヤリ入居者を押し込み、それを不動産投資家に高く売り抜く・・・という「偽装満室物件の転売ビジネス」があります。
一体どういうことでしょうか？
以前にニュースにもなった、「生活保護者ばかりを住まわせていた物件の入居者が、生活支援団体や不動産業者を相手取り、損害賠償請求をした」というケースをもとにお話ししましょう。
このケースでは、生活支援を行う社団法人と不動産業者が結託しています。
そして、その不動産業者が所有する地方の物件に、ホームレスや生活困窮者を斡旋して入居させ、そこで生活保護を申請させる、ということをしていたのです。
ホームレスや生活困窮者にとっては全く縁のない地方に移り住むわけですから、知り合いもいないでしょうし、就職も決まるはずがありません。
そうすると、彼らはますます生活が困窮し、生活保護をもらっていたとしても、家賃の支払いを滞納してしまう・・・という悪循環に陥っていくのです。
しかし、だからといって入居を斡旋した社団法人や不動産業者に文句を言えば、鍵を変えられてしまい、追い出されるということになるわけです。
さて、こんないわくつきの物件を、無知な不動産投資家が購入してしまうとどうなるでしょうか？
もちろん、入居者が生活保護者であっても、家賃をきちんと払ってくれれば問題はありません。
ただ、今回のケースのような場合だと、生活保護者たちは当初約束されていた就職支援や生活支援を受けられないと、家賃の支払いを拒否したり、出ていったりしてしまいます。
すると、物件購入者にとっては、購入した途端に滞納、空室だらけになってしまう・・・という事態になるわけです。
偽装満室物件を見抜く3つのポイント
では、そんなクソ業者から、クソ物件を買わないためにはどうしたら良いでしょうか？
ここからは、クソ業者の手口を事前に見抜く方法をお伝えしていきます。
1、不動産業者が売主になっている物件には注意せよ
まず、不動産業者が売主になっている物件には注意しましょう。
不動産業者というのは、安く買い取り、高く売り抜くことを商売にしています。
業者は「バルク」といって、複数の物件を一括で購入していることもあるため、所有物件の中にはクソ物件も存在します。
では、そういったクソ物件を高く売るためにはどうしたら良いのでしょうか？不動産業者は、その答えをよくわかっています。
それは、物件を満室にすることで、不動産投資家へ高く売る、ということです。
不動産業者は、クソ物件を満室にするために、
・自分の会社の社員を仮で住まわせたり
・生活保護者を押し込めたり
など、ありとあらゆるグレーな手段を駆使してきます。
この方法は、不動産業者が売主であれば、誰しもが考える手法だと思っておいた方が良いでしょう。
2、レントロールを確認せよ
次に、レントロールを確認しましょう。
レントロールというのは、家賃や契約日など、入居者の詳細が書かれている資料のことです。
物件を購入する際には、この資料を必ず取り寄せ、しっかり熟読しましょう。1年以内に契約した人が多ければ、偽装の可能性が高いです。十分に注意すべきでしょう。
また、入居者の年齢や勤務先についてもレントロールで確認しておくことをオススメします。
3、必ず現地調査をせよ
最後に、必ず現地調査をしましょう。
生活困窮者が多い物件は、結構荒れていることが多いです。
ゴミ出しの状態が悪い、洗濯が取り込まれていない、変なにおいがする・・・など、生活困窮者が多い物件にはやっぱり特徴があります。
プロの不動産投資家であるウラケンならどうするかというと、訪問販売を装って、入居者に直接会いに行きますね（笑）
物件を見たり、入居者と会ったりすれば、「なんかおかしいな」ということが分かるものです。
物件を見ないで購入することはありえません。
スルガや住宅金融支援機構のおかしな融資を利用して購入した大半の人は、そもそも物件を見ないで購入しているのでしょう。それが、そもそもの間違いなんですよね。
まとめ
というわけで、今回は「偽装満室の転売物件には気をつけろ！」というテーマで解説してきました。
今回お伝えしたポイントを注意しておけば、たとえ偽装満室で利回りが良く見せられていても、偽装を見抜けると思います。ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資をすると、さまざまなトラブルに見舞われることがあります。
例えばよくあるのが、
・滞納
・騒音
・ゴミ出し
・勝手にペットを飼う
・孤独死
・・・などなど、起こりうるトラブルをあげれば、キリがありません。
よく不動産投資は「不労所得」と言われますが、決して片手間で儲かるわけではないんですよね。
ただし、大抵のトラブルについては事前に勉強しておけば、対策することが可能です。
しかし、今回お話しするように、ダミーの入居者がいるケースだと、対応はかなり難しくなってきます。
そこで今回は、「偽装満室の転売物件」について、トラブルの事例と対策を解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
偽装満室物件の転売ビジネスが横行中
最近増えていると言われるのが、満室状態で物件を購入したにもかかわらず、購入した途端に家賃滞納をされたり、退去されて空室だらけになってしまったり、というトラブルです。この背景には、不動産業者が所有する空室だらけのクソ物件にムリヤリ入居者を押し込み、それを不動産投資家に高く売り抜く・・・という「偽装満室物件の転売ビジネス」があります。
一体どういうことでしょうか？
以前にニュースにもなった、「生活保護者ばかりを住まわせていた物件の入居者が、生活支援団体や不動産業者を相手取り、損害賠償請求をした」というケースをもとにお話ししましょう。
このケースでは、生活支援を行う社団法人と不動産業者が結託しています。
そして、その不動産業者が所有する地方の物件に、ホームレスや生活困窮者を斡旋して入居させ、そこで生活保護を申請させる、ということをしていたのです。
ホームレスや生活困窮者にとっては全く縁のない地方に移り住むわけですから、知り合いもいないでしょうし、就職も決まるはずがありません。
そうすると、彼らはますます生活が困窮し、生活保護をもらっていたとしても、家賃の支払いを滞納してしまう・・・という悪循環に陥っていくのです。
しかし、だからといって入居を斡旋した社団法人や不動産業者に文句を言えば、鍵を変えられてしまい、追い出されるということになるわけです。
さて、こんないわくつきの物件を、無知な不動産投資家が購入してしまうとどうなるでしょうか？
もちろん、入居者が生活保護者であっても、家賃をきちんと払ってくれれば問題はありません。
ただ、今回のケースのような場合だと、生活保護者たちは当初約束されていた就職支援や生活支援を受けられないと、家賃の支払いを拒否したり、出ていったりしてしまいます。
すると、物件購入者にとっては、購入した途端に滞納、空室だらけになってしまう・・・という事態になるわけです。
偽装満室物件を見抜く3つのポイント
では、そんなクソ業者から、クソ物件を買わないためにはどうしたら良いでしょうか？ここからは、クソ業者の手口を事前に見抜く方法をお伝えしていきます。
1、不動産業者が売主になっている物件には注意せよ
まず、不動産業者が売主になっている物件には注意しましょう。
不動産業者というのは、安く買い取り、高く売り抜くことを商売にしています。
業者は「バルク」といって、複数の物件を一括で購入していることもあるため、所有物件の中にはクソ物件も存在します。
では、そういったクソ物件を高く売るためにはどうしたら良いのでしょうか？不動産業者は、その答えをよくわかっています。
それは、物件を満室にすることで、不動産投資家へ高く売る、ということです。
不動産業者は、クソ物件を満室にするために、
・自分の会社の社員を仮で住まわせたり
・生活保護者を押し込めたり
など、ありとあらゆるグレーな手段を駆使してきます。
この方法は、不動産業者が売主であれば、誰しもが考える手法だと思っておいた方が良いでしょう。
2、レントロールを確認せよ
次に、レントロールを確認しましょう。
レントロールというのは、家賃や契約日など、入居者の詳細が書かれている資料のことです。
物件を購入する際には、この資料を必ず取り寄せ、しっかり熟読しましょう。1年以内に契約した人が多ければ、偽装の可能性が高いです。十分に注意すべきでしょう。
また、入居者の年齢や勤務先についてもレントロールで確認しておくことをオススメします。
3、必ず現地調査をせよ
最後に、必ず現地調査をしましょう。
生活困窮者が多い物件は、結構荒れていることが多いです。
ゴミ出しの状態が悪い、洗濯が取り込まれていない、変なにおいがする・・・など、生活困窮者が多い物件にはやっぱり特徴があります。
プロの不動産投資家であるウラケンならどうするかというと、訪問販売を装って、入居者に直接会いに行きますね（笑）
物件を見たり、入居者と会ったりすれば、「なんかおかしいな」ということが分かるものです。
物件を見ないで購入することはありえません。
スルガや住宅金融支援機構のおかしな融資を利用して購入した大半の人は、そもそも物件を見ないで購入しているのでしょう。それが、そもそもの間違いなんですよね。
まとめ
というわけで、今回は「偽装満室の転売物件には気をつけろ！」というテーマで解説してきました。今回お伝えしたポイントを注意しておけば、たとえ偽装満室で利回りが良く見せられていても、偽装を見抜けると思います。ぜひ参考にしてみてください！
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