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不動産投資を始めるなら自己資金はいくら必要なのか？
公開日: 2023年03月08日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産投資を始めるなら自己資金はいくら必要なのか？」というテーマでお話をしたいと思います。
そもそも不動産投資というのは、銀行の融資を活用することによって、少ない自己資金で大きな投資ができる、というのが醍醐味の1つです。いわゆるレバレッジ効果が得られるということですね。
しかし、「お金はないけれど、フルローンで借りて投資をしたい」という甘い考えで不動産投資の世界に入っていくと、素人をカモにするような業者や銀行がウヨウヨしていますので注意が必要です。
そこで今回は
・融資を受けるにはどの程度の自己資金が必要か
・初めての不動産投資に自己資金は一体いくら必要か
というテーマでお話をしていきたいと思います。
融資では、物件価格の3割程度の自己資金が必要
結論から申し上げると、融資を受ける際には物件価格の3割程度の自己資金が必要になります。
なぜなら、日本の銀行というのは、担保が取れるかどうかで融資を決定しているからです。
ちなみに欧米では、収益還元法（物件から得られる収益性を評価）によって融資を決定しています。
なぜ日本では収益還元法で融資を出さないのでしょうか？
それは、バンバン融資を出して回収が難しくなった、平成バブルのトラウマがあるからなんですよね。
では、融資を受ける際に一体いくらの担保が必要になるのでしょうか。
担保の基本的な考え方というのは、
・土地：路線価の8割程度
・建物：固定資産税の評価額相当
というのが一般的です。
通常、新築建物の固定資産税評価額は物件価格の6～7割程度ですから、土地・建物を合わせて、物件価格の7割程度が担保評価の限界になります。
なので、物件価格の2～3割程度の自己資金が必要になる、ということになります。
フルローンはおすすめできない
では、フルローンはどうでしょうか？
融資の手法の1つに、フルローンというのがあります。
フルローンであれば、頭金を入れずに物件価格の全額を金融機関からローンで借り入れることができるため、自己資金を貯める必要がありません。
レバレッジ効果を最大限活用するのに、フルローンは最も投資効率が良いのではないか？と考える方もいるかもしれませんが、それは大きな間違いです。
なぜかというと、
・フルローンというのは、投資家の年収・属性をアテにして出ている
・フルローンが出る物件は、得てして利回りが低い
という理由が挙げられます。
また、最近までフルローンは不正融資の温床ともなっていました。
例えば
・二重契約（実際の契約金額よりも高い金額で契約したことを示す契約書を金融機関に提示して融資審査を受け、融資が下りたら契約書を破棄し、減額した価格の契約書を結ぶ）
・預金残高の改ざん
など、不動産業者と銀行がグルになって行ってきた不正融資が、数多く問題となってきました。
こうした不正融資に対し、現在は再発防止に向けて取り組んでいる最中です。
以上の理由から、フルローンを組んで不動産投資をするのはオススメできませんし、現在の状況ではフルローン自体が難しいでしょう。
初めて不動産投資をするなら、500万円の貯金が必要
では、初めて不動産投資をする人は、一体いくら自己資金を貯めたら良いのでしょうか。
結論を申し上げると、僕はいつも「不動産投資を始める前に、最低500万円は貯めてください」とお話ししています。
500万円の自己資金があれば、どのような不動産投資ができるでしょうか？ちょっと試算してみましょう。
①8割の融資を組んでアパートを買う場合
頭金500万円があれば、最大2,000万円ほどのローンを引くことができます。
自己資金500万円＋ローン2,000万円＝トータルで2,500万円ほどのアパートに投資することができるということです。
こう考えると、そもそも自己資金は500万円くらいないと、大したアパートを購入できないということがわかります。
②現金で買う場合
頭金が500万円もあれば、それなりに良質な築古戸建て・区分マンションを購入することができます。
もちろん、激安戸建てを買って、自分でリフォームをする気があれば300万円でも大丈夫です。
「そんな価格の物件なんて見つからないよ！」とおっしゃる方もいるかもしれませんが、僕の主催するサロンの会員さんには、
・100万円で区分マンションを購入し
・セルフリフォームして
・募集開始の初日に入居者が決まった
・利回りは37%
という人もいます。
地元の信用金庫とうまく付き合おう
また、500万円を何年で貯めたのか、というのは銀行の評価にも繋がってきます。
例えば、500万円を2年間で貯めたなら、「この人の場合、1年間で250万円の返済が可能だな」という判断を銀行側がしてくれるわけです。
そのため、融資を受けたい銀行が決まっていれば、その銀行の支店に給料の振り込み口座を作るというのがおすすめです。
ちなみに、僕のおすすめは信用金庫です。
自分の住んでいる周辺で投資をしようという方は、地元の信用金庫が最もフットワークが軽く、中小零細事業主に対する融資を真剣に考えてくれるからです。
一度付き合いが始まれば、次から次へと融資の相談にのってもらえますよ。
預金口座・給料口座は、近くの信金で作りましょう！
まとめ
ということで、本日は「不動産投資を始めるなら、自己資金はいくら必要か？」というお話をしてきました。
具体的な500万円の貯め方や副業のアイデアについては、僕のYouTubeで公開しているので、興味のある方はぜひチェックしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産投資を始めるなら自己資金はいくら必要なのか？」というテーマでお話をしたいと思います。
そもそも不動産投資というのは、銀行の融資を活用することによって、少ない自己資金で大きな投資ができる、というのが醍醐味の1つです。いわゆるレバレッジ効果が得られるということですね。
しかし、「お金はないけれど、フルローンで借りて投資をしたい」という甘い考えで不動産投資の世界に入っていくと、素人をカモにするような業者や銀行がウヨウヨしていますので注意が必要です。
そこで今回は
・融資を受けるにはどの程度の自己資金が必要か
・初めての不動産投資に自己資金は一体いくら必要か
というテーマでお話をしていきたいと思います。
融資では、物件価格の3割程度の自己資金が必要
結論から申し上げると、融資を受ける際には物件価格の3割程度の自己資金が必要になります。なぜなら、日本の銀行というのは、担保が取れるかどうかで融資を決定しているからです。
ちなみに欧米では、収益還元法（物件から得られる収益性を評価）によって融資を決定しています。
なぜ日本では収益還元法で融資を出さないのでしょうか？
それは、バンバン融資を出して回収が難しくなった、平成バブルのトラウマがあるからなんですよね。
では、融資を受ける際に一体いくらの担保が必要になるのでしょうか。
担保の基本的な考え方というのは、
・土地：路線価の8割程度
・建物：固定資産税の評価額相当
というのが一般的です。
通常、新築建物の固定資産税評価額は物件価格の6～7割程度ですから、土地・建物を合わせて、物件価格の7割程度が担保評価の限界になります。
なので、物件価格の2～3割程度の自己資金が必要になる、ということになります。
フルローンはおすすめできない
では、フルローンはどうでしょうか？融資の手法の1つに、フルローンというのがあります。
フルローンであれば、頭金を入れずに物件価格の全額を金融機関からローンで借り入れることができるため、自己資金を貯める必要がありません。
レバレッジ効果を最大限活用するのに、フルローンは最も投資効率が良いのではないか？と考える方もいるかもしれませんが、それは大きな間違いです。
なぜかというと、
・フルローンというのは、投資家の年収・属性をアテにして出ている
・フルローンが出る物件は、得てして利回りが低い
という理由が挙げられます。
また、最近までフルローンは不正融資の温床ともなっていました。
例えば
・二重契約（実際の契約金額よりも高い金額で契約したことを示す契約書を金融機関に提示して融資審査を受け、融資が下りたら契約書を破棄し、減額した価格の契約書を結ぶ）
・預金残高の改ざん
など、不動産業者と銀行がグルになって行ってきた不正融資が、数多く問題となってきました。
こうした不正融資に対し、現在は再発防止に向けて取り組んでいる最中です。
以上の理由から、フルローンを組んで不動産投資をするのはオススメできませんし、現在の状況ではフルローン自体が難しいでしょう。
初めて不動産投資をするなら、500万円の貯金が必要
では、初めて不動産投資をする人は、一体いくら自己資金を貯めたら良いのでしょうか。結論を申し上げると、僕はいつも「不動産投資を始める前に、最低500万円は貯めてください」とお話ししています。
500万円の自己資金があれば、どのような不動産投資ができるでしょうか？ちょっと試算してみましょう。
①8割の融資を組んでアパートを買う場合
頭金500万円があれば、最大2,000万円ほどのローンを引くことができます。
自己資金500万円＋ローン2,000万円＝トータルで2,500万円ほどのアパートに投資することができるということです。
こう考えると、そもそも自己資金は500万円くらいないと、大したアパートを購入できないということがわかります。
②現金で買う場合
頭金が500万円もあれば、それなりに良質な築古戸建て・区分マンションを購入することができます。
もちろん、激安戸建てを買って、自分でリフォームをする気があれば300万円でも大丈夫です。
「そんな価格の物件なんて見つからないよ！」とおっしゃる方もいるかもしれませんが、僕の主催するサロンの会員さんには、
・100万円で区分マンションを購入し
・セルフリフォームして
・募集開始の初日に入居者が決まった
・利回りは37%
という人もいます。
地元の信用金庫とうまく付き合おう
また、500万円を何年で貯めたのか、というのは銀行の評価にも繋がってきます。例えば、500万円を2年間で貯めたなら、「この人の場合、1年間で250万円の返済が可能だな」という判断を銀行側がしてくれるわけです。
そのため、融資を受けたい銀行が決まっていれば、その銀行の支店に給料の振り込み口座を作るというのがおすすめです。
ちなみに、僕のおすすめは信用金庫です。
自分の住んでいる周辺で投資をしようという方は、地元の信用金庫が最もフットワークが軽く、中小零細事業主に対する融資を真剣に考えてくれるからです。
一度付き合いが始まれば、次から次へと融資の相談にのってもらえますよ。
預金口座・給料口座は、近くの信金で作りましょう！
まとめ
ということで、本日は「不動産投資を始めるなら、自己資金はいくら必要か？」というお話をしてきました。具体的な500万円の貯め方や副業のアイデアについては、僕のYouTubeで公開しているので、興味のある方はぜひチェックしてみてください！
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