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管理会社に見捨てられた大家さんの悲劇・・・
公開日: 2023年03月16日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資のリスクには色々ありますが、大きく2つのフェーズに分けることができます。
１、物件を購入するまでのリスク
２、物件を購入した後のリスク
今回は、後者の物件を購入した後のリスクについて取り上げていきます。
物件購入後のリスクと聞いて、読者の皆さんが想像するのは、
・空室だらけで入居者が決まらない
・家賃を滞納されて困っている
・ゴミ屋敷になってしまっている
というようなことではないでしょうか。
しかし、実は最近、別の問題がクローズアップされてきているんですよね。
それは何かというと、管理会社の方から管理契約を打ち切るケースが増えているということです。
そこで今回は、
・なぜ管理の解約が増えているのか？
・一方的に解約されてしまったらどうすれば良いのか？
について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
管理会社に見捨てられる大家さんの特徴
僕自身、1,000戸近い物件を管理する不動産会社を経営しているのですが、最近は「ウラケンさんのところに管理を切り替えたい」という相談が増えてきています。
自社の管理物件が増えるのは大歓迎ではあるのですが、実際に業務を引き継ぐかどうかは慎重に見極めるようにしています。
実は、管理の切り替え相談にきた人に「なぜ切り替えたいのか？」と理由を聞くと、以前の管理会社とトラブルになっているケースが多いのです。
管理会社とトラブルになっている大家さんには、次のような特徴があります。
特徴①：業者に管理を丸投げする
管理というと、業者にすべて丸投げできると思っている大家さんがとても多いです。
業務の手間や労力を顧みず、何でも管理会社に押し付けてくるので、管理会社もお手上げです。
特徴②：修繕に非協力的である
管理会社の修繕提案にまるで耳を貸してくれない大家さんがいます。
適切な修繕提案をしているにも関わらず、ケチな大家さんは1円も出そうとしないのです。
例えば、賃貸管理においては、消火器や煙感知器などの法定点検が必ず発生します。
しかし、これらの法定点検すらも一切協力しようとしない大家さんもいるんですよね。
特徴③：管理費をケチる
例えば、あなたが管理会社のスタッフで、「共用部分の電球が1つ切れたから取り替えてくれ」と大家さんから依頼を受けたとしましょう。
依頼を受けた管理会社のスタッフは、時には往復4～5時間かけて物件へ向かいます。
そして、この依頼にかかった費用を当然大家さんに請求します。
しかし、ケチな大家さんは、「それは管理費の中で済ませてくれ」と、管理費の5％内に収めようとするんですね。
これは、管理戸数が多ければ良いのですが、少なかった場合は経費倒れになってしまいます。
特徴④：管理費を値切る
中には、契約の時点で管理料を値切ってくる大家さんもいます。
管理会社としては、「それなら自主管理をしてください」とお引き取り願いたくなってしまいます。
特徴⑤：横柄な態度を取る
最後は、これが一番厄介かもしれません。横柄な態度をとってくる大家さんです。
管理会社に対して、「管理費を払っているんだから、そのくらいはサービスでやれや！」みたいな態度をとってくるのです。
また、何かと文句をつけてくるクレーマーみたいな大家さんもいます。
僕の会社も、これまで20年間に渡って管理業務を経験してきました。
その経験から一つ言えるのは、クレーマーになりそうな大家さんの管理は、最初から引き受けないようにした方がいいということです。
労力に見合わない管理業務はお断り！大家さんは自主管理のスキルを身につけよ
管理会社にとって一番の仕事は、物件の入居を決めることです。
しかし、値札（家賃）に見合っていない商品（物件）は、いくら頑張っても入居者を決めることができません。
最近は、一棟ものの管理をやめて、戸建ての管理のみにシフトしている業者も登場しています。
空室だらけのアパートの管理は手間がかかりますから、空室が発生しにくい戸建ての管理に特化し、労力を抑えようということで、あちこちの大家さんとの契約を切っているという話を聞きます。
さすがに手間がかかるからというだけで、今までの信頼を壊すような解約はどうなのかと思いますが・・・。
ちなみに、僕の不動産管理会社では、管理依頼に対して次のように対応しています。
まずは、管理会社側でできること、できないことを明確にします。
そして、手間のかかる物件は、管理費を相場より高く（8％程度）もらうこともあります。
例えば、築年数が古い物件は手間がかかりがちです。
給湯器が壊れたり、雨漏りが発生したり・・・建物や設備の突発的な不具合対応が頻発しやすいのですね。
また、築年数が古いということは家賃が安く、入居者の属性も悪くなりがちということもあります。
このような物件は、何かと管理会社が呼ばれることが多くなるため、管理費を相場よりも高くするのが妥当でしょう。
自主管理のスキルは、管理会社との意思疎通に有効
そもそも、管理というのは管理会社に丸投げするものではありません。大家さんとの意思疎通の中で成り立っていくものです。
ですから、大家さんと管理会社がお互いにしっかりと価値観を共有していくことが大切です。
その点、大家さん自身がある程度の自主管理スキルを身につけられれば、管理会社ともうまく会話ができますし、空室リスクを抑え、安定したアパート経営ができるようになります。
自主管理の知識を身につけるためには、手前味噌ではありますが、不動産実務検定2級がうってつけです。ぜひ興味のある方は検討されてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
不動産投資のリスクには色々ありますが、大きく2つのフェーズに分けることができます。
１、物件を購入するまでのリスク
２、物件を購入した後のリスク
今回は、後者の物件を購入した後のリスクについて取り上げていきます。
物件購入後のリスクと聞いて、読者の皆さんが想像するのは、
・空室だらけで入居者が決まらない
・家賃を滞納されて困っている
・ゴミ屋敷になってしまっている
というようなことではないでしょうか。
しかし、実は最近、別の問題がクローズアップされてきているんですよね。
それは何かというと、管理会社の方から管理契約を打ち切るケースが増えているということです。
そこで今回は、
・なぜ管理の解約が増えているのか？
・一方的に解約されてしまったらどうすれば良いのか？
について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！
管理会社に見捨てられる大家さんの特徴
僕自身、1,000戸近い物件を管理する不動産会社を経営しているのですが、最近は「ウラケンさんのところに管理を切り替えたい」という相談が増えてきています。自社の管理物件が増えるのは大歓迎ではあるのですが、実際に業務を引き継ぐかどうかは慎重に見極めるようにしています。
実は、管理の切り替え相談にきた人に「なぜ切り替えたいのか？」と理由を聞くと、以前の管理会社とトラブルになっているケースが多いのです。
管理会社とトラブルになっている大家さんには、次のような特徴があります。
特徴①：業者に管理を丸投げする
管理というと、業者にすべて丸投げできると思っている大家さんがとても多いです。
業務の手間や労力を顧みず、何でも管理会社に押し付けてくるので、管理会社もお手上げです。
特徴②：修繕に非協力的である
管理会社の修繕提案にまるで耳を貸してくれない大家さんがいます。
適切な修繕提案をしているにも関わらず、ケチな大家さんは1円も出そうとしないのです。
例えば、賃貸管理においては、消火器や煙感知器などの法定点検が必ず発生します。
しかし、これらの法定点検すらも一切協力しようとしない大家さんもいるんですよね。
特徴③：管理費をケチる
例えば、あなたが管理会社のスタッフで、「共用部分の電球が1つ切れたから取り替えてくれ」と大家さんから依頼を受けたとしましょう。
依頼を受けた管理会社のスタッフは、時には往復4～5時間かけて物件へ向かいます。
そして、この依頼にかかった費用を当然大家さんに請求します。
しかし、ケチな大家さんは、「それは管理費の中で済ませてくれ」と、管理費の5％内に収めようとするんですね。
これは、管理戸数が多ければ良いのですが、少なかった場合は経費倒れになってしまいます。
特徴④：管理費を値切る
中には、契約の時点で管理料を値切ってくる大家さんもいます。
管理会社としては、「それなら自主管理をしてください」とお引き取り願いたくなってしまいます。
特徴⑤：横柄な態度を取る
最後は、これが一番厄介かもしれません。横柄な態度をとってくる大家さんです。
管理会社に対して、「管理費を払っているんだから、そのくらいはサービスでやれや！」みたいな態度をとってくるのです。
また、何かと文句をつけてくるクレーマーみたいな大家さんもいます。
僕の会社も、これまで20年間に渡って管理業務を経験してきました。
その経験から一つ言えるのは、クレーマーになりそうな大家さんの管理は、最初から引き受けないようにした方がいいということです。
労力に見合わない管理業務はお断り！大家さんは自主管理のスキルを身につけよ
管理会社にとって一番の仕事は、物件の入居を決めることです。しかし、値札（家賃）に見合っていない商品（物件）は、いくら頑張っても入居者を決めることができません。
最近は、一棟ものの管理をやめて、戸建ての管理のみにシフトしている業者も登場しています。
空室だらけのアパートの管理は手間がかかりますから、空室が発生しにくい戸建ての管理に特化し、労力を抑えようということで、あちこちの大家さんとの契約を切っているという話を聞きます。
さすがに手間がかかるからというだけで、今までの信頼を壊すような解約はどうなのかと思いますが・・・。
ちなみに、僕の不動産管理会社では、管理依頼に対して次のように対応しています。
まずは、管理会社側でできること、できないことを明確にします。
そして、手間のかかる物件は、管理費を相場より高く（8％程度）もらうこともあります。
例えば、築年数が古い物件は手間がかかりがちです。
給湯器が壊れたり、雨漏りが発生したり・・・建物や設備の突発的な不具合対応が頻発しやすいのですね。
また、築年数が古いということは家賃が安く、入居者の属性も悪くなりがちということもあります。
このような物件は、何かと管理会社が呼ばれることが多くなるため、管理費を相場よりも高くするのが妥当でしょう。
自主管理のスキルは、管理会社との意思疎通に有効
そもそも、管理というのは管理会社に丸投げするものではありません。大家さんとの意思疎通の中で成り立っていくものです。ですから、大家さんと管理会社がお互いにしっかりと価値観を共有していくことが大切です。
その点、大家さん自身がある程度の自主管理スキルを身につけられれば、管理会社ともうまく会話ができますし、空室リスクを抑え、安定したアパート経営ができるようになります。
自主管理の知識を身につけるためには、手前味噌ではありますが、不動産実務検定2級がうってつけです。ぜひ興味のある方は検討されてみてください！
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