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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、僕が実践してきた「家賃を上げる方法」についてお話ししたいと思います。

なぜこのような話をするかというと、この一年、本当にありとあらゆるものの値段が上がっていて、今後は家賃も上げていかないと、不動産投資家はさらに厳しくなると思ったからです。

このままインフレが進めば、企業も値上げをしていかないとコストが吸収できなくなります。

また、スタグフレーション（物の値段が上がるのに、収入が増えない）の状態を解消すたるために人件費も上げていく必要があり、政府は大手企業を中心に賃上げの圧力をかけて、実際に今年の春闘はほぼ満額回答となっていると思います。

不動産業界でも物件価格が高騰し、新築やリフォームに必要な建材の価格も上昇しています。新築を建てる際のコストは、1～2年前より1.5倍くらいになっています。

不動産価格が上昇すれば、家賃も上昇するというのが健全な経済です。実際、欧米の各国では家賃がすごく高くなっていて、僕が海外に所有している物件の利回りも上昇しています。

しかし、日本では家賃は全く上がっていません。
 

日本の家賃は全く上がらない

以前にもお話ししたことがありますが、日本で家賃が上がらない原因は、850万戸もの空き家があるためです。にもかかわらず、年間86万戸の新築住宅が建設されているという状況があります。

つまり、需給ギャップがどんどん広がっており、家賃が上げられない状態になっているのです。

さらに、日本では歴史的に借主が強い権利を持っているので、なかなか家賃を上げられないという背景もあります。

このインフレ下で、値段が上がっていないのは、家賃とガリガリ君くらいのものでしょう笑

「家賃を上げていく」というのは、不動産業界でも喫緊の課題となっていると思います。さもなければ、今後予想される金利の上昇にも耐えられなくなってきますし、キャッシュフローは悪くなっていく一方です。

ただし、先ほども記載したとおり、日本の家賃を上げるのは難しいです。

しかし、「日本では家賃を上げるのは無理に決まっている」と思い込んでいては、絶対に上げることはできません。

そのような暗示を自分自身にかけたり、バカな不動産業者によってかけられたりしている不動産投資家はたくさんいます。

確かに、家賃を上げると入居者が出ていってしまうのではないか？という恐怖はあるでしょう。しかし、本当に今、家賃を上げることを真剣に考えていかないと、もう一生家賃は上げられないと思います。

 

家賃の値上げは借地借家法に従おう

では、どのようにして家賃を上げれば良いのでしょうか？

今回は、実際に僕が実践してきた方法を含めてお話ししたいと思います。

まず前提として、家賃の値上げについては借地借家法の32条一項できちんと決められていて、基本的に3つの条件がそろえば家賃を上げることができる、となっています。

①経済事情の変動：土地・建物の価格上昇や物価の上昇
②近隣の同じような物件の家賃よりも安いという事実
③正当な理由があり、当事者の合意がある

この3つの条件のうち、現状すでに①と②についてはそろっていると思います。

そして多くの場合、③当事者の合意がないから、なかなか家賃を上げることができないわけです。

借主としては、家主からの家賃値上げに合意しないのであれば、それまでと変わらない家賃をきっちり支払えば、法律上、住み続けることができます。

家主側としては、あとは裁判で決着をつける以外に家賃を上げる方法はありません。つまり、現実的には家賃の値上げは難しいということです。

 

家賃を上げるために僕が実践してきた方法を一挙公開！

では、あなたが家主で家賃を上げたい場合には、どうすればいいのでしょうか？

まずできる方法として、定期借家契約にするという方法があります。

定期借家契約にすると契約の「更新」という概念がないため、必ず「再契約」をすることになります。

再契約の際に新賃料を提示して、その家賃に納得がいかなければ退去してもらえます。

入居者は退去するコストと新賃料を必ず天秤にかけるため、結局5～6割くらいの人は新賃料で再契約することになると思います。

退去してしまった場合は、新しく入居者を募集することになりますが、値上げした家賃で募集をすれば家賃は上がっていくことになります。

ただ、これだけ需給ギャップが広がっている中で、単に家賃を値上げするだけではなかなか入居者は決まらないと思います。

そこで、敷金・礼金をゼロにして家賃を上げる、という方法があります。

初期費用を抑えることで入居者を取り込みやすくなりますし、家賃を上げることで、ゼロにした敷金・礼金を薄く長く回収していくことができます。

あとは、付加価値を上げるということを考えみましょう。

例えば、家具・家電込みの賃貸にすることで、相場よりも5,000円～1万円高く家賃を設定できます。また、インターネットを使い放題にすることも、家賃を上げるための方法の1つです。

 

円安を利用して外国人を対象に

さらに、意外な盲点として外国人に貸し出すことも挙げられます。

外国人に対して家を貸すことに抵抗を感じる人はまだまだ多いと思いますが、僕は初めて物件を購入した時から、「外国人歓迎」としています。

もちろんトラブルもありますが、日本人の場合でもトラブルは発生するものですし、僕の体感では、むしろ日本人よりも外国人の方がトラブルを起こす割合は低いと思います。

また、外国人に貸すことがおすすめの理由として、現在、主要国の中で日本円が一番安い通貨になっていることがあります。

つまり、外国人にとって日本の家賃は以前よりも安くなっているため、たとえ家賃を上げたとしても、これまでとたいして変わらないとなるわけです。

現に、都内の高級ホテルなどは完全に外国人に合わせた料金体系になっていて、日本人が都内のホテルに泊まろうとすると、非常に高く感じてしまいます。

ホテル業界は、完全に割り切ってインバウンドを狙ってきているということです。

このように、まだまだ家賃を上げるために工夫の余地はあると思います。

実際、僕のアパートは半分くらいが外国人で、敷金・礼金ゼロにして定期借家契約で貸していて、家賃は相場より1割以上高くなっています。

日本でも家賃を上げていかないと、今後大変なことになると思いますので、ぜひ今日の話を参考にしてみてください。


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