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投資の初心者はまず分譲賃貸を狙え！
公開日: 2023年04月12日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
誰も見向きもしない、お宝物件はどこにあるの？
それは自分で探してくださいね、といいたいところですが、今回は大ヒントを教えちゃいましょう。
投資の初心者は、ズバリ「分譲賃貸」への投資がおすすめです。
「分譲賃貸」という言葉を聞いたことあるでしょうか？
これは、賃貸されている中古分譲マンションのことをいいます。
「分譲賃貸」は購入しても入居者がいますので、すぐに自分で住むことはできませんね。
だから、相場より安く買えるケースが多いのです。
分譲賃貸に狙いを絞って物件を探すなら、毎月振り込まれる家賃でローンが返済できる、そんな価格帯の物件を見つけることができます。
購入後、入居者がいる間は家賃でローンを返済。そして、退去後はリフォームをして中古分譲相場で売却します。
すると、買った時よりも高く売れる可能性が高く、売却益が出る可能性が高いのです。
「分譲賃貸」は、ローンを家賃で返済できる、退去後は高く売れる可能性がある、というだけではありません。
投資の初心者にとってのメリット
投資の初心者にとって、こんなメリットもあります。
・ 管理の手間がかからないので、自主管理ができる
分譲マンションなので、管理がしっかりしている。だから賃貸中は管理の手間がほとんどかからない。
・ 入居者がいるということは賃貸ニーズがあるということ
万一、売却できなくても、賃貸すればローン返済できるという安心感がある。
・ 分譲マンションなので、修繕がしっかりされている
中古の戸建てだと、売却時に内外装の修繕費がかかることが多いが、分譲マンションなら基本的に管理組合で定期的な修繕を行っているし、内装は原状回復として入居者持ちの部分が多く、売却時のリフォーム費用が戸建てほどかからない。
・ 出口がとりやすい（売却しやすい）
分譲マンションは、アパートなどとは違って、購入価格さえ間違わなければ出口がとりやすいというメリットがある。
最悪自分で住めばいいという安心感も。アパートではこうはいかない。
なぜ「分譲賃貸」は、入居者の退去後に高く売れるのか？
なぜ「分譲賃貸」は、入居者が退去後に高く売れて利益がでるのか？
それは、通常の「中古分譲」よりも「分譲賃貸」の方が安く買えることが多いからです。
では、なぜ同じ物件でも、入居者がいる場合といない場合で価格が違ってくるのでしょうか？
そもそも、不動産の相場には、その物件に住む目的で購入する一般的な「中古分譲相場」と、その物件を貸して収益を得る目的で購入する「収益物件相場」が存在します。
「中古分譲」は「取引事例比較法」で相場が作られ、「分譲賃貸」は「収益還元法」で相場が作られます。
そして、一般的に「取引事例比較法」による相場は、「収益還元法」による相場よりも高く評価されます。
したがって、「分譲賃貸」として買い、「中古分譲」として売れば利益が出るというわけなのです。
取引事例比較法は、いわゆる同じような物件がいくらで取引されているのか？その比較で評価されます。
一方、収益還元法では、家賃相場に対する期待利回りで物件価格が評価されます。
取引事例比較法よりも収益還元法の方が相場が安くなる要因は、居住する目的で買っても、入居者がいるのですぐに住むことができないからです。
得られる家賃が同じなら、物件価格が安い方が利回り（年間家賃÷物件価格）は高くなります。
具体的には、分譲賃貸の利回りは概ね8％～9％程度のものが多いでしょう。
一方、買って住む目的で買う中古住宅相場を分母にすると、利回りは5％～6％程度になるイメージです。
分譲賃貸アービトラージ投資で資金をつくる
この2つの相場を利用して利益をあげることを、アービトラージ（裁定取引）といいます。
アービトラージとは、価格差を利用して売買し、利ざやを稼ぐ取引のこと。
分譲賃貸を安く買い、賃貸中は家賃でローンを返済し、退去後は中古相場で実需向け（買って住む人を対象）に高く売ることでその利ざやを稼ぐ。
これを何回か繰り返しつつ自己資金を蓄え、適度なレバレッジをかけて徐々に大きな不動産を購入していくわけです。
もちろん、この投資法は、物件検索能力もさることながら、素早く投資の可否を判断する能力も必要です。
賃料相場、中古住宅相場、収益不動産相場はもちろん、物件の管理状態の目利きなど、それなりの経験も必要になりますが、今はインターネットで物件情報や周辺情報が簡単に手に入る時代。
普段からネット検索をしながら相場観を養っておけば、チャンスを引き寄せることができるようになります。
分譲賃貸はできるだけ広範囲に探す
では具体的に分譲賃貸はどうやって探せばいいのでしょうか？
まずはネットで探すのが基本です。
SUUMOやアットホーム、HOME’Sなどの大手ポータルサイトで、「買う」→「マンション」で情報をたどっていき、備考欄などに「賃貸中」と書いてある情報を探します。
数は多くないので、目をさらにして探す根気が必要です。
エリアを絞ると見つかりにくいので、あまり地域を区切らず広範囲に探すといいでしょう。
管理の手間がかからず、売却もしやすいので、地方都市でも十分管理できます。
「分譲賃貸」の売り物件が見つかったら、現状の家賃収入と利回りを調べましょう。
次に、同じ立地、同じ間取り、同程度の築年数の中古分譲マンションの価格相場を調べます。
「分譲賃貸」が一般的な中古分譲マンション相場より安ければ基本的に「買い」です。
後は賃料相場を調べて、将来的な安定利回りが確保できるかどうかも確認します。
良さそうな「分譲賃貸」が見つかっても、安心してはいけません。
もし入居者が家賃滞納の常習者だったら、正常化させるのにかなり苦労することになります。
買っても家賃が入らないどころか、立ち退きをさせるのにも最低6ヶ月分以上の家賃損失は覚悟しなければなりませんから、必ず入居者の属性は確認しましょう。
売主からレントロール（家賃の入金管理履歴）を取り寄せたり、入居者の勤め先、年収などの情報は、可能な限り確認することが重要です。
分譲賃貸では住宅ローンが使えない恐れあり
いかがでしょう？「分譲賃貸」は非常に賢い投資手法だと思いませんか？
しかし、注意点もあります。
それは、分譲賃貸だと住宅ローンは基本的に使えないことです。
住宅ローンは、自分が住むために購入する住宅の資金として借りるお金です。
ですから投資用の住宅を買うために使うことはできないのです。
したがって、分譲賃貸を購入する場合は、アパートローンを使うか、事業用ローンを使うか、もしくは現金で購入するしかありません。
良い物件が見つかった時に資金調達をどのようにするか考えておかなければ、物件が他の人に買われてしまう場合もありますので、資金調達をどのようにするか、事前に金融機関と相談しておいた方がいいでしょう。
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誰も見向きもしない、お宝物件はどこにあるの？
それは自分で探してくださいね、といいたいところですが、今回は大ヒントを教えちゃいましょう。
投資の初心者は、ズバリ「分譲賃貸」への投資がおすすめです。
「分譲賃貸」という言葉を聞いたことあるでしょうか？
これは、賃貸されている中古分譲マンションのことをいいます。
「分譲賃貸」は購入しても入居者がいますので、すぐに自分で住むことはできませんね。
だから、相場より安く買えるケースが多いのです。
分譲賃貸に狙いを絞って物件を探すなら、毎月振り込まれる家賃でローンが返済できる、そんな価格帯の物件を見つけることができます。
購入後、入居者がいる間は家賃でローンを返済。そして、退去後はリフォームをして中古分譲相場で売却します。
すると、買った時よりも高く売れる可能性が高く、売却益が出る可能性が高いのです。
「分譲賃貸」は、ローンを家賃で返済できる、退去後は高く売れる可能性がある、というだけではありません。
投資の初心者にとってのメリット
投資の初心者にとって、こんなメリットもあります。・ 管理の手間がかからないので、自主管理ができる
分譲マンションなので、管理がしっかりしている。だから賃貸中は管理の手間がほとんどかからない。
・ 入居者がいるということは賃貸ニーズがあるということ
万一、売却できなくても、賃貸すればローン返済できるという安心感がある。
・ 分譲マンションなので、修繕がしっかりされている
中古の戸建てだと、売却時に内外装の修繕費がかかることが多いが、分譲マンションなら基本的に管理組合で定期的な修繕を行っているし、内装は原状回復として入居者持ちの部分が多く、売却時のリフォーム費用が戸建てほどかからない。
・ 出口がとりやすい（売却しやすい）
分譲マンションは、アパートなどとは違って、購入価格さえ間違わなければ出口がとりやすいというメリットがある。
最悪自分で住めばいいという安心感も。アパートではこうはいかない。
なぜ「分譲賃貸」は、入居者の退去後に高く売れるのか？
なぜ「分譲賃貸」は、入居者が退去後に高く売れて利益がでるのか？それは、通常の「中古分譲」よりも「分譲賃貸」の方が安く買えることが多いからです。
では、なぜ同じ物件でも、入居者がいる場合といない場合で価格が違ってくるのでしょうか？
そもそも、不動産の相場には、その物件に住む目的で購入する一般的な「中古分譲相場」と、その物件を貸して収益を得る目的で購入する「収益物件相場」が存在します。
「中古分譲」は「取引事例比較法」で相場が作られ、「分譲賃貸」は「収益還元法」で相場が作られます。
そして、一般的に「取引事例比較法」による相場は、「収益還元法」による相場よりも高く評価されます。
したがって、「分譲賃貸」として買い、「中古分譲」として売れば利益が出るというわけなのです。
取引事例比較法は、いわゆる同じような物件がいくらで取引されているのか？その比較で評価されます。
一方、収益還元法では、家賃相場に対する期待利回りで物件価格が評価されます。
取引事例比較法よりも収益還元法の方が相場が安くなる要因は、居住する目的で買っても、入居者がいるのですぐに住むことができないからです。
得られる家賃が同じなら、物件価格が安い方が利回り（年間家賃÷物件価格）は高くなります。
具体的には、分譲賃貸の利回りは概ね8％～9％程度のものが多いでしょう。
一方、買って住む目的で買う中古住宅相場を分母にすると、利回りは5％～6％程度になるイメージです。
分譲賃貸アービトラージ投資で資金をつくる
この2つの相場を利用して利益をあげることを、アービトラージ（裁定取引）といいます。
アービトラージとは、価格差を利用して売買し、利ざやを稼ぐ取引のこと。
分譲賃貸を安く買い、賃貸中は家賃でローンを返済し、退去後は中古相場で実需向け（買って住む人を対象）に高く売ることでその利ざやを稼ぐ。
これを何回か繰り返しつつ自己資金を蓄え、適度なレバレッジをかけて徐々に大きな不動産を購入していくわけです。
もちろん、この投資法は、物件検索能力もさることながら、素早く投資の可否を判断する能力も必要です。
賃料相場、中古住宅相場、収益不動産相場はもちろん、物件の管理状態の目利きなど、それなりの経験も必要になりますが、今はインターネットで物件情報や周辺情報が簡単に手に入る時代。
普段からネット検索をしながら相場観を養っておけば、チャンスを引き寄せることができるようになります。
分譲賃貸はできるだけ広範囲に探す
では具体的に分譲賃貸はどうやって探せばいいのでしょうか？
まずはネットで探すのが基本です。
SUUMOやアットホーム、HOME’Sなどの大手ポータルサイトで、「買う」→「マンション」で情報をたどっていき、備考欄などに「賃貸中」と書いてある情報を探します。
数は多くないので、目をさらにして探す根気が必要です。
エリアを絞ると見つかりにくいので、あまり地域を区切らず広範囲に探すといいでしょう。
管理の手間がかからず、売却もしやすいので、地方都市でも十分管理できます。
「分譲賃貸」の売り物件が見つかったら、現状の家賃収入と利回りを調べましょう。
次に、同じ立地、同じ間取り、同程度の築年数の中古分譲マンションの価格相場を調べます。
「分譲賃貸」が一般的な中古分譲マンション相場より安ければ基本的に「買い」です。
後は賃料相場を調べて、将来的な安定利回りが確保できるかどうかも確認します。
良さそうな「分譲賃貸」が見つかっても、安心してはいけません。
もし入居者が家賃滞納の常習者だったら、正常化させるのにかなり苦労することになります。
買っても家賃が入らないどころか、立ち退きをさせるのにも最低6ヶ月分以上の家賃損失は覚悟しなければなりませんから、必ず入居者の属性は確認しましょう。
売主からレントロール（家賃の入金管理履歴）を取り寄せたり、入居者の勤め先、年収などの情報は、可能な限り確認することが重要です。
分譲賃貸では住宅ローンが使えない恐れあり
いかがでしょう？「分譲賃貸」は非常に賢い投資手法だと思いませんか？しかし、注意点もあります。
それは、分譲賃貸だと住宅ローンは基本的に使えないことです。
住宅ローンは、自分が住むために購入する住宅の資金として借りるお金です。
ですから投資用の住宅を買うために使うことはできないのです。
したがって、分譲賃貸を購入する場合は、アパートローンを使うか、事業用ローンを使うか、もしくは現金で購入するしかありません。
良い物件が見つかった時に資金調達をどのようにするか考えておかなければ、物件が他の人に買われてしまう場合もありますので、資金調達をどのようにするか、事前に金融機関と相談しておいた方がいいでしょう。
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