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不動産投資とは、壮大な“ババ抜き”である。不動産業界の人間は、実は素人だらけ。
公開日: 2023年04月19日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
本日は、「不動産投資とは、壮大なババ抜きである」というテーマでお話をしていきます。
“ババ抜き”とは一体なんのことなのか？本記事をご覧いただければ、不動産業界の裏側と実態がわかるようになります。ぜひ最後までご覧ください！
不動産を売る側の人間も、実は素人だらけ
僕は建築・不動産業界でかれこれ30年以上も飯を食ってきています。
そして、この業界をずっと見てきて思うことは、「本当に素人が多い」ということです。
ここでいう「素人」というのは、不動産投資家のことではありません。
どちらかというと、物件を売る側、仲介する側、すなわち業者側の人間を素人だと思うことが多いんですよね。
それは大手業者であったとしても同様です。中小の不動産業者であろうと大手業者であろうと、彼らは素人集団の集まりであると思わざるを得ません。
不動産業界は社員の入れ替わりが激しく、教育が難しいという事情もあるようですが、単に知識がないだけの社員も多く見かけますし、それにしたって酷すぎると思います。
この業界で30年以上飯を食っている僕からすると、ハッキリ言ってみんなバカだとしか思えません。
素人レベルの知識をひけらかし、税金対策を謳う建築業者
なぜバカだと思うのか？例えば、建設業者を例に出しましょう。
例えば、アパートの建設を受注するために、「相続対策になりますよ！」「税金対策になりますよ！」と営業をかけてくる業者が日本には山ほど存在します。
しかし、彼らは相続や税金のことなんて実はほとんどわかっていません。
ほんの薄い知識しか持っていないのに、わかった気になっている輩が多すぎるのです。
管理業務の知識もなしに、定期借家契約を拒む業者
管理業務についても、知識レベルが大家以下、という業者も非常に多いです。
例えば、定期借家契約を導入している業者は、現状10％以下です。
ほとんどの業者が未だに「定期借家はできません」と言っているんですよね。
投資に不可欠な金融の知識を、業者は全く理解していない
また、不動産投資や賃貸経営には、金融の知識が必要不可欠です。
その金融の知識にしたって、彼らは詳しい素振りこそ見せるものの、実際には素人に毛が生えた程度の知識しかありません。なんなら素人以下かもしれません。
なにせ自分で投資を経験したことがない人も山ほど存在するからです。
彼らは不動産を売ることに関してはプロフェッショナルかもしれませんが、
・シミュレーションによる、不動産の投資適正判断
・キャッシュフローを生み出すための減価償却の方法
・青色申告の方法
など、そういった基本的知識ですら、からっきしわかっていないのです。
そんな人が、我が物顔で不動産を売り歩いているのですから、本当に世も末としか思えませんよね。
不動産業界で蔓延る、“ババ抜き”とは？
ここで、記事のタイトルにもなっている“ババ抜き”について見ていきましょう。
不動産業界では、実は壮大なババ抜きが繰り広げられています。
例えば、新築ワンルームマンションはババ抜きの最たるものです。
新築ワンルームマンションというのは、一般的には儲からない投資対象です。
一般的にというか、誰がどう考えたって絶対に儲かるわけがありません。
さて、そんな儲かるはずのない新築ワンルームマンション投資で儲けるためには、どうすれば良いのでしょうか？
正解は、自分よりも無知な投資家を見つけて、ぼったくり価格で買わせることです。
つまり、“新築ワンルームマンション”という“ババ”を、“自分よりも無知な投資家”に、次々と売りつけていくのです。
具体的な流れとしては、まずは販売業者が無知な投資家に新築ワンルームマンションを売りつけます。
ババを摑まされた投資家は、時が経つにつれて、「あれ？これはキャッシュフローを生み出す金の卵なんかじゃない！こいつは、“ババ”だったんだ！」と気付かされます。
そして、その投資家は次なる無知な投資家に、その物件を選ばせようとする（売ろうとする）わけです。これは、まさしくババ抜きですよね。
そんなババ物件は、他にもたくさんあります。
・家賃を頻繁に滞納される物件
・雨漏りでメンテナンス費用がかさみそうな物件
・シンプルに、事故物件
・・・などなど、このようなババ物件が、不動産業界にはたくさん存在するのです。
これを教訓にして、我々不動産投資家は、「不動産業界はババ物件ばかりだ」と、常に疑ってかからないといけません。
“ババ物件”をつかまないための唯一の方法とは？
このババ抜き、単なるカードゲームで済む話なら良いのですが、不動産でババを押し付けられたらかなり致命的です。なにせ、金額が大きいですから。
では、この不動産ババ抜きゲームで勝つためにはどうしたら良いのでしょうか？
それは、物件購入時に「これはババ物件だ」と瞬時に判断し、指値をして購入する、ということです。
なぜなら、ババ物件を摑まされて首が回らなくなる人というのは、ぼったくり価格で購入しているからそうなるわけです。
いくらババ物件であろうと、安値で購入してさえいれば別です。
不動産業界の中には、ババ物件を好んで購入し、リフォームをすることで儲けている人もいます。
これは、ゲームのルール、再生方法をよく知っているからこそ成せる技です。
例えば、
・家賃を滞納している借主には生活保護を申請させて更生させる
・雨漏りの物件はDIYで修理する
といった手法があります。
ただし、覚えておく必要があるのは、マイナスの要因には手間が付きものだということです。
購入時に、「マイナス要因が解消されるレベルまで物件を立て直すには、概算でどのくらいの時間・費用かかるのか？」をきちんと見積もり、その分のコストを見越して安く購入する必要があります。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資は壮大なババ抜きである」というテーマで解説をしてきました。
建築業者にしろ不動産業者にしろ、一見プロには見えるけど、実は投資の素人だという人々が、我々にアパートを売っています。
もちろん、全員が全員ド素人というわけではありません。中には詳しい人もいます。ただ、結構な割合で、なんちゃってプロが蔓延しているのがこの業界です。
そして、この業界にはババ物件が蔓延していて、みんながみんな、次の買主にババを押し付けようとしています。
あなたがカモられないようにするためには、勉強と実践をひたすら繰り返すしかありません。
加えて、
・信頼のおける仲間やメンターを脇に置いておく
・いつでも相談できる場にアクセスできるようにしていく
ということが必要です。
ババ物件を押し付けられて、ぼったくり価格で買うことがないように気をつけてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
本日は、「不動産投資とは、壮大なババ抜きである」というテーマでお話をしていきます。
“ババ抜き”とは一体なんのことなのか？本記事をご覧いただければ、不動産業界の裏側と実態がわかるようになります。ぜひ最後までご覧ください！
不動産を売る側の人間も、実は素人だらけ
僕は建築・不動産業界でかれこれ30年以上も飯を食ってきています。そして、この業界をずっと見てきて思うことは、「本当に素人が多い」ということです。
ここでいう「素人」というのは、不動産投資家のことではありません。
どちらかというと、物件を売る側、仲介する側、すなわち業者側の人間を素人だと思うことが多いんですよね。
それは大手業者であったとしても同様です。中小の不動産業者であろうと大手業者であろうと、彼らは素人集団の集まりであると思わざるを得ません。
不動産業界は社員の入れ替わりが激しく、教育が難しいという事情もあるようですが、単に知識がないだけの社員も多く見かけますし、それにしたって酷すぎると思います。
この業界で30年以上飯を食っている僕からすると、ハッキリ言ってみんなバカだとしか思えません。
素人レベルの知識をひけらかし、税金対策を謳う建築業者
なぜバカだと思うのか？例えば、建設業者を例に出しましょう。
例えば、アパートの建設を受注するために、「相続対策になりますよ！」「税金対策になりますよ！」と営業をかけてくる業者が日本には山ほど存在します。
しかし、彼らは相続や税金のことなんて実はほとんどわかっていません。
ほんの薄い知識しか持っていないのに、わかった気になっている輩が多すぎるのです。
管理業務の知識もなしに、定期借家契約を拒む業者
管理業務についても、知識レベルが大家以下、という業者も非常に多いです。
例えば、定期借家契約を導入している業者は、現状10％以下です。
ほとんどの業者が未だに「定期借家はできません」と言っているんですよね。
投資に不可欠な金融の知識を、業者は全く理解していない
また、不動産投資や賃貸経営には、金融の知識が必要不可欠です。
その金融の知識にしたって、彼らは詳しい素振りこそ見せるものの、実際には素人に毛が生えた程度の知識しかありません。なんなら素人以下かもしれません。
なにせ自分で投資を経験したことがない人も山ほど存在するからです。
彼らは不動産を売ることに関してはプロフェッショナルかもしれませんが、
・シミュレーションによる、不動産の投資適正判断
・キャッシュフローを生み出すための減価償却の方法
・青色申告の方法
など、そういった基本的知識ですら、からっきしわかっていないのです。
そんな人が、我が物顔で不動産を売り歩いているのですから、本当に世も末としか思えませんよね。
不動産業界で蔓延る、“ババ抜き”とは？
ここで、記事のタイトルにもなっている“ババ抜き”について見ていきましょう。
不動産業界では、実は壮大なババ抜きが繰り広げられています。
例えば、新築ワンルームマンションはババ抜きの最たるものです。
新築ワンルームマンションというのは、一般的には儲からない投資対象です。
一般的にというか、誰がどう考えたって絶対に儲かるわけがありません。
さて、そんな儲かるはずのない新築ワンルームマンション投資で儲けるためには、どうすれば良いのでしょうか？
正解は、自分よりも無知な投資家を見つけて、ぼったくり価格で買わせることです。
つまり、“新築ワンルームマンション”という“ババ”を、“自分よりも無知な投資家”に、次々と売りつけていくのです。
具体的な流れとしては、まずは販売業者が無知な投資家に新築ワンルームマンションを売りつけます。
ババを摑まされた投資家は、時が経つにつれて、「あれ？これはキャッシュフローを生み出す金の卵なんかじゃない！こいつは、“ババ”だったんだ！」と気付かされます。
そして、その投資家は次なる無知な投資家に、その物件を選ばせようとする（売ろうとする）わけです。これは、まさしくババ抜きですよね。
そんなババ物件は、他にもたくさんあります。
・家賃を頻繁に滞納される物件
・雨漏りでメンテナンス費用がかさみそうな物件
・シンプルに、事故物件
・・・などなど、このようなババ物件が、不動産業界にはたくさん存在するのです。
これを教訓にして、我々不動産投資家は、「不動産業界はババ物件ばかりだ」と、常に疑ってかからないといけません。
“ババ物件”をつかまないための唯一の方法とは？
このババ抜き、単なるカードゲームで済む話なら良いのですが、不動産でババを押し付けられたらかなり致命的です。なにせ、金額が大きいですから。では、この不動産ババ抜きゲームで勝つためにはどうしたら良いのでしょうか？
それは、物件購入時に「これはババ物件だ」と瞬時に判断し、指値をして購入する、ということです。
なぜなら、ババ物件を摑まされて首が回らなくなる人というのは、ぼったくり価格で購入しているからそうなるわけです。
いくらババ物件であろうと、安値で購入してさえいれば別です。
不動産業界の中には、ババ物件を好んで購入し、リフォームをすることで儲けている人もいます。
これは、ゲームのルール、再生方法をよく知っているからこそ成せる技です。
例えば、
・家賃を滞納している借主には生活保護を申請させて更生させる
・雨漏りの物件はDIYで修理する
といった手法があります。
ただし、覚えておく必要があるのは、マイナスの要因には手間が付きものだということです。
購入時に、「マイナス要因が解消されるレベルまで物件を立て直すには、概算でどのくらいの時間・費用かかるのか？」をきちんと見積もり、その分のコストを見越して安く購入する必要があります。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資は壮大なババ抜きである」というテーマで解説をしてきました。建築業者にしろ不動産業者にしろ、一見プロには見えるけど、実は投資の素人だという人々が、我々にアパートを売っています。
もちろん、全員が全員ド素人というわけではありません。中には詳しい人もいます。ただ、結構な割合で、なんちゃってプロが蔓延しているのがこの業界です。
そして、この業界にはババ物件が蔓延していて、みんながみんな、次の買主にババを押し付けようとしています。
あなたがカモられないようにするためには、勉強と実践をひたすら繰り返すしかありません。
加えて、
・信頼のおける仲間やメンターを脇に置いておく
・いつでも相談できる場にアクセスできるようにしていく
ということが必要です。
ババ物件を押し付けられて、ぼったくり価格で買うことがないように気をつけてください！
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