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初心者は中古ワンルーム投資がオススメなワケ
公開日: 2023年04月21日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は初心者にとって、どんなスタイルの不動産投資がオススメかという話をしたいと思います。
ズバリ、初心者におすすめなのは中古ワンルーム投資です。
山登りに例えてみましょう。
中古一棟アパートの投資が富士登山だとすれば、中古ワンルーム投資は高尾山に登るイメージでしょうか？
訓練なしでエベレストにチャレンジすれば、100％遭難しますね。
だから、不動産投資もまずは高尾山レベルから始めよう、ということです。
なぜ都心の中古ワンルームがオススメなのか？
では、なぜ初心者に中古ワンルームがオススメなのでしょうか？
それは、他の不動産に比べて価格帯が安く、都心に購入することができるからです。
都心なら値下がりリスクや空室リスクが少なく、投資が安定しやすくなります。
その他にも以下のような理由があります。
・ 分譲ワンルームなら建物管理会社が管理しているので建物管理の手間がない。
・ 鉄筋コンクリート造なので耐震性が高い。
・ オートロックなどセキュリティーがしっかりしているものが多い。
・ 都心なら、学生などの需要も多く、稼働率が良い。
・ 賃貸管理の手間がないので自主管理が可能。
・ 流動性が高く将来売りやすい。
・ 最近、中古ワンルーム投資が台湾人を中心とした外国人に人気なので、価格上昇の期待が持てる。
・サラリーマンなら融資利用も可能。
どうです？中古ワンルームは初心者にとって安心できる要素がいくつも含まれているでしょう？
特に初心者にとって「流動性が高い＝売りやすい」というのは重要。
最初は何戸か中古ワンルームを買って、途中で売却し、一棟アパートへ買い換えてステップアップしていくということも、流動性が高いからできるわけです。
中古ワンルームの購入ポイントとは？
では次に中古ワンルームを購入する際のポイントをあげてみましょう。
・築20年前後の中古ワンルームを狙え
築20年前後というと、ちょうどバブル崩壊後に建てられた物件です。
この当時は仕様の高い物件が多く供給されています。
また新耐震基準で建てられているので、耐震性も問題ありません。
・駅近、学生が多い地域を狙え
とにかく学生の多い地域を狙うのがポイントです。
多少都心から離れても、学生が多い地域を選べば空室リスクは避けられます。
・建物管理が行き届いている物件を狙え
基本的に分譲マンションならエントランスなどの共用部分の管理は行き届いているはず。
もし管理が行き届いていなければ、修繕費が足りない（＝オーナーの滞納が多い）など、かなり問題があると思ったほうがいいでしょう。
・空室を狙え
あれ？入居者がいた方がいいのでは？と思ったのではないでしょうか？
しかし、中古ワンルームの場合は、できれば空室の方がいいのです。
というのも退去した時のリフォーム費用の予測がつかないからです。
ワンルームの家賃は安いですから、例えば退去時にリフォーム費用が6ヶ月分もかかったら大きな痛手でしょう。
その点、空室ならリフォーム費用の予測がつきますし、その出費を計算して買い付け交渉をすることができます。
購入時に中を見せてくれるなら良いですが、蓋を開けなければわからないという状態はリスク。
中古ワンルームの入居者は決まりやすいですから、事前に中を確認できる空室の方が良いわけです。
・修繕積立金がしっかりプールされているか？
分譲マンションなので、修繕積立金がしっかりプールされているかどうかは事前に必ずチェックしましょう。
もし、プールされていない場合は、将来的な修繕計画が立てられないことになり、建物の価値を維持することができません。
また、売主に滞納があったりすると、新所有者に滞納分を訴求されることもありますから、事前に必ず確認するようにしてください。
・家賃保証があれば利用も
最近は中古ワンルームマンションを専門に取り扱う業者が多いですが、中には売買から家賃保証まで一貫サービスを提供しているところもあります。
当然、家賃保証をつけると利回りは下がりますが、空室リスクや入居者対応などがなくなるので、手間なしで運営することができます。
その分、本業や次の投資物件探しに集中することができます。
もし家賃保証が必要なくなっても、一戸ならすぐに自主管理への切り替えが可能です。
まとめ
いかがでしょう？中古ワンルームは初心者にうってつけでしょ？
しかし、当然デメリットもあります。
まず、自己資金が3～5割は必要なこと。さらにローンはノンバンク系になってしまうことが多いのが難点です。
というのも中古ワンルームは、居住用というより投資用と見なされるうえに、区分所有のため土地の担保価値が少なく、建物の担保評価で融資額が判断されるからです。
さらに、この手の融資は通常の銀行はやりたくないので、金利の高いノンバンク系になってしまうわけです。
まぁ、中古ワンルームは、長期保有というよりもタイミングの良い時に売却して、規模の大きい不動産に乗り換えるなど、流動性を活かした投資戦略が王道です。
初心者はいきなり満額、低利の融資は無理ですから、ある程度キャッシュを貯めるまでは、金利の高いノンバンクで我慢して経験値を積み、乗り換えの際に民間銀行で低利の融資を引っ張る、という作戦がいいでしょう。
投資は山登りと同じです。
初心者がいきなりエベレストを目指せば遭難しますので、自分のステージにあった投資法を選択することが重要です。
そんな初心者にとって、よりリスクを小さく始められるのが中古ワンルーム投資というわけです。
登山も投資も一歩一歩確実に。これが王道です。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
今回は初心者にとって、どんなスタイルの不動産投資がオススメかという話をしたいと思います。
ズバリ、初心者におすすめなのは中古ワンルーム投資です。
山登りに例えてみましょう。
中古一棟アパートの投資が富士登山だとすれば、中古ワンルーム投資は高尾山に登るイメージでしょうか？
訓練なしでエベレストにチャレンジすれば、100％遭難しますね。
だから、不動産投資もまずは高尾山レベルから始めよう、ということです。
なぜ都心の中古ワンルームがオススメなのか？
では、なぜ初心者に中古ワンルームがオススメなのでしょうか？それは、他の不動産に比べて価格帯が安く、都心に購入することができるからです。
都心なら値下がりリスクや空室リスクが少なく、投資が安定しやすくなります。
その他にも以下のような理由があります。
・ 分譲ワンルームなら建物管理会社が管理しているので建物管理の手間がない。
・ 鉄筋コンクリート造なので耐震性が高い。
・ オートロックなどセキュリティーがしっかりしているものが多い。
・ 都心なら、学生などの需要も多く、稼働率が良い。
・ 賃貸管理の手間がないので自主管理が可能。
・ 流動性が高く将来売りやすい。
・ 最近、中古ワンルーム投資が台湾人を中心とした外国人に人気なので、価格上昇の期待が持てる。
・サラリーマンなら融資利用も可能。
どうです？中古ワンルームは初心者にとって安心できる要素がいくつも含まれているでしょう？
特に初心者にとって「流動性が高い＝売りやすい」というのは重要。
最初は何戸か中古ワンルームを買って、途中で売却し、一棟アパートへ買い換えてステップアップしていくということも、流動性が高いからできるわけです。
中古ワンルームの購入ポイントとは？
では次に中古ワンルームを購入する際のポイントをあげてみましょう。・築20年前後の中古ワンルームを狙え
築20年前後というと、ちょうどバブル崩壊後に建てられた物件です。
この当時は仕様の高い物件が多く供給されています。
また新耐震基準で建てられているので、耐震性も問題ありません。
・駅近、学生が多い地域を狙え
とにかく学生の多い地域を狙うのがポイントです。
多少都心から離れても、学生が多い地域を選べば空室リスクは避けられます。
・建物管理が行き届いている物件を狙え
基本的に分譲マンションならエントランスなどの共用部分の管理は行き届いているはず。
もし管理が行き届いていなければ、修繕費が足りない（＝オーナーの滞納が多い）など、かなり問題があると思ったほうがいいでしょう。
・空室を狙え
あれ？入居者がいた方がいいのでは？と思ったのではないでしょうか？
しかし、中古ワンルームの場合は、できれば空室の方がいいのです。
というのも退去した時のリフォーム費用の予測がつかないからです。
ワンルームの家賃は安いですから、例えば退去時にリフォーム費用が6ヶ月分もかかったら大きな痛手でしょう。
その点、空室ならリフォーム費用の予測がつきますし、その出費を計算して買い付け交渉をすることができます。
購入時に中を見せてくれるなら良いですが、蓋を開けなければわからないという状態はリスク。
中古ワンルームの入居者は決まりやすいですから、事前に中を確認できる空室の方が良いわけです。
・修繕積立金がしっかりプールされているか？
分譲マンションなので、修繕積立金がしっかりプールされているかどうかは事前に必ずチェックしましょう。
もし、プールされていない場合は、将来的な修繕計画が立てられないことになり、建物の価値を維持することができません。
また、売主に滞納があったりすると、新所有者に滞納分を訴求されることもありますから、事前に必ず確認するようにしてください。
・家賃保証があれば利用も
最近は中古ワンルームマンションを専門に取り扱う業者が多いですが、中には売買から家賃保証まで一貫サービスを提供しているところもあります。
当然、家賃保証をつけると利回りは下がりますが、空室リスクや入居者対応などがなくなるので、手間なしで運営することができます。
その分、本業や次の投資物件探しに集中することができます。
もし家賃保証が必要なくなっても、一戸ならすぐに自主管理への切り替えが可能です。
まとめ
いかがでしょう？中古ワンルームは初心者にうってつけでしょ？しかし、当然デメリットもあります。
まず、自己資金が3～5割は必要なこと。さらにローンはノンバンク系になってしまうことが多いのが難点です。
というのも中古ワンルームは、居住用というより投資用と見なされるうえに、区分所有のため土地の担保価値が少なく、建物の担保評価で融資額が判断されるからです。
さらに、この手の融資は通常の銀行はやりたくないので、金利の高いノンバンク系になってしまうわけです。
まぁ、中古ワンルームは、長期保有というよりもタイミングの良い時に売却して、規模の大きい不動産に乗り換えるなど、流動性を活かした投資戦略が王道です。
初心者はいきなり満額、低利の融資は無理ですから、ある程度キャッシュを貯めるまでは、金利の高いノンバンクで我慢して経験値を積み、乗り換えの際に民間銀行で低利の融資を引っ張る、という作戦がいいでしょう。
投資は山登りと同じです。
初心者がいきなりエベレストを目指せば遭難しますので、自分のステージにあった投資法を選択することが重要です。
そんな初心者にとって、よりリスクを小さく始められるのが中古ワンルーム投資というわけです。
登山も投資も一歩一歩確実に。これが王道です。
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