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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、不動産投資家のみなさんが頭を抱えているであろう問題に切り込んでいきます。

それは、「家賃をどうやって上げるのか？」という切実な問題です。

家賃なんか上げられるわけがない・・・とお悩みの方にとっては、非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！

 

昨今の物価上昇局面でも、日本の住宅家賃だけが唯一上がらない・・・打開策は本当にないのか！？

現在、物価がめちゃくちゃ上がっていますよね。

例えば、スーパーの平均物価は去年に比べて8.5％も増加しているそうです。

しかし、世の中のありとあらゆるものの物価が上がっているのにも関わらず、唯一上がっていないのがアパートの家賃なのです。

 

日本の住宅家賃が上がらないのは、需要に対して供給が多すぎるから

世界を見渡すと、住宅の賃料価格はインフレに伴って上昇しています。

しかし、それでも日本の住宅家賃は上がっていません。その理由は、一言で言えば家が余りまくっているからです。

具体的な数字を出すと、日本では住宅が850万戸も余っています。

このような需給関係を考慮すれば、「家賃なんて上げられっこない！」と不動産投資家のみなさんが匙を投げるのはもっともです。

それでも強引に家賃を上げることもできなくはないですが、仮に「家賃を上げるぞ！」と入居者に言おうものなら、別の家に引っ越されたり、拒否されて元の家賃のまま居座られてしまったりするリスクもあります。

 

できない理由ばかり考えていては前に進めない。需給関係が崩れても、工夫次第で値上げは可能なはずだ！

ただ、できない理由ばかりを並べ、「絶対に無理だ！」とネガティブな命令を自分の脳に出していては、後ろ向きな考えしか頭に思い浮かんできません。

こういう時こそ、発想の転換が必要です。つまり、みんなが「できない」と思っている今こそ、真のチャンスが訪れていると考えるのです。

具体的に言うと、こんな時は「自分の脳に、いかに良い質問をするか？」が重要です。

今回であれば、「家賃を上げるのが難しい理由」を考えるのではなく、「どうしたら家賃をあげられるか？」という思考をしないといけません。

日本の家賃の値上げが難しいのは、需給関係が崩れているからだと先ほど述べました。

しかし、需給関係が崩れているのは、住宅だけではないと思います。

冷静に周りを見渡せば、食品も、服も、日本にはたくさん余っていますよね。それでも、大幅な値上げができている食品や服は確かに存在します。

余っている食材であってもプロの料理人の手に掛かればウン万円もする立派な料理に生まれ変わりますし、くたびれた古着であっても見せ方の工夫次第で高く売れるようになるわけです。

それと同様に考えれば、住宅の家賃だって、工夫次第で値上げできるのではないでしょうか？

 

ウラケン自ら、家賃値上げ作戦を始動します！

そこで今年、ウラケンは自ら実験台となろうと思います。すなわち、僕はこれから家賃値上げ大作戦を始動します。

とはいえ、何の考えもなしに家賃を上げようとしているわけではありません。僕には、家賃を上げるための秘策があります。

では、僕はどのようにして家賃を上げようとしているのか？具体的にお話ししていきましょう。

 

家賃を値上げできる2つのタイミング

まず、家賃を値上げできる一般的なタイミングを見ていきましょう。

家賃を値上げできるのは、2つのタイミングしかありません。

それは、新規の募集の時か、契約更新の時です。

契約期間中に家賃を上げるのはなかなか難しいので、値上げの機会はほぼこの2つのタイミングに絞られると言って良いでしょう。

①入居募集のタイミング：

1つ目は、入居募集のタイミングです。

入居募集のタイミングには、建物を新築した時と入居者が入れ替わる時がありますが、いずれの場合も、なかなか高い家賃は設定しづらいです。

周辺の家賃相場に左右されてしまうため、家賃を高く設定してしまうと入居付けがしにくくなってしまうんですよね。

もちろん、2～3月の繁忙期であれば、多少高くても入居者を獲得できるかもしれません。しかし、タイミングよくその時期に募集開始できるとは限りませんよね。

②契約更新のタイミング：

2つ目の値上げチャンスは、2年ごとの契約更新のタイミングです。

しかし、結論を先に言うと、普通借家契約の契約更新時は、家賃の値上げは難しいです。

普通借家契約では、「入居者が値上げを拒否したら、改定した家賃について裁判で決着が出るまでは家賃を上げられず、入居者は改定前の家賃を払えば住み続けられる」という法律になっています。

そして裁判で「3,000円高くするのが妥当」と判決が出たら、入居者は値上げを要求された時からの差額を支払うルールになっています。

しかし、裁判するには弁護士費用や裁判費用など、諸費用がかかります。

例えば一年かけて裁判をしたとして、わずか3,000円しか家賃があげられなかったら、ハッキリ言って意味がないですよね。

なので、結局「裁判するくらいなら、家賃据え置きで良いや・・・」となってしまうのです。

このように、普通借家契約では家賃の値上げは難しいです。無理とまでは言いませんが、ごねる人がいた場合、とても面倒になってしまいます。

それでも、更新時に少なくとも5％くらいは家賃を上げていく工夫をしないと、今後も同じ家賃で貸し続けないといけない羽目になるので注意が必要です。

 

定期借家契約の物件で、値上げ作戦を実験していきます

では、ウラケンの物件ではどのように値上げを敢行していくのかご紹介しましょう。

実は、ウラケンの物件は全て定期借家契約です。

定期借家契約では、「更新」という概念がありません。全て「再契約」になります。

なので、大家が提示した新家賃が気に食わなければ、入居者は出ていかないといけないんですよね。普通借家契約のように、そのまま居座られることはありません。

ただ、本当に退去されてしまっては大家にとっても損失になるので、そのあたりの匙加減を考える必要があります。

入居者としても、いざ退去するとなれば、引っ越しの費用や新しく家を借りるための経費がかかります。

その経費と値上げ幅を天秤にかけて、「値上げは気に食わないけど、引っ越すくらいなら住み続けようかな」と思える落としどころはいくらなのか？を探る実験を、今年はしていきたいと考えています。

 

まとめ

というわけで今回は、「家賃をどうやって上げるのか？」というテーマで解説してきました。

現在はリフォームコストもめちゃくちゃ上がっていますし、この先は金利も上がってきそうな気配がありますよね。

家賃の値上げを本気でしていかないと、僕ら大家さんは厳しくなってくるのが目に見えています。

皆さんの見本となるべく、まずはウラケンが自分の物件で「家賃値上げ大作戦」に取り組んでいきます。

もちろん実験ですから、最悪入居者に出ていかれてしまっても仕方ないと思っています。

進捗は追ってまたご報告していきますので、今後もぜひ楽しみにしていてください！


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