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不動産を売却する4つのベストタイミング。不動産を購入する際は、必ず出口戦略を考えよ
公開日: 2023年06月12日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産を売却するベストタイミング」について、解説したいと思います。
いつも僕の発信を見てくださっている方は、
「どうやって良い物件を買えばいいのか？」
「どうやって満室経営を継続し、キャッシュフローを稼げばいいのか？」
については、普段からしっかりと考えていらっしゃると思います。
しかし、実はこれらの他にも不動産投資には非常に重要なポイントがあります。
それは何かというと、“物件の売却をどうすべきか”ということです。
つまり、“出口戦略”を考えておくということですね。
ところが、多くの方は「物件の買い方」や「満室経営の方法」については詳しいのに、「どのタイミングで売れば良いのか？」についてはあまり考えていなかったりします。
そこで本日は、“不動産の出口戦略”について考えていきたいと思います。
投資家さんのみならず、不動産を購入しようと考えられている方全員にとって非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資の結果はトータルで判断せよ
不動産投資は、
・物件を購入し
・賃貸経営で運用し
・最後に売却して現金化する
という流れになっていますよね。
この投資は成功だったのか？失敗だったのか？を、最終的に売却した金額も含めてトータルで判断する方法は、DCF（Discounted Cash Flow）法と呼ばれています。
物件を将来的に売る/売らないは別にして、購入した物件から最大限の収益を得ることを考えたら、「売却」も必ず視野に入れておかないといけません。
つまり、物件を購入する前には、購入“後”のことを必ず想定しておく必要があるのです。
しかし多くの人は、「購入した物件をどこで売却するのか？」については全く考えていません。
何かを購入すれば、必ずそれを手放す時が来るはずです。
手放すタイミングを逃さないためにも、「どんな状態になったらその物件は売り時なのか？」をあらかじめ知っておくことが非常に重要なんですよね。
では、僕たちはどんなタイミングで不動産の売却を考えれば良いのでしょうか？いくつかパターンがありますので、紹介していきたいと思います。
不動産の売却を図る４つのタイミングとは？
不動産を売却するベストタイミングには、大きく分けて4つのタイミングがあります。
1．減価償却費がなくなった時
まず1つ目のタイミングは、減価償却費がなくなった時です。
物件を購入して年数が経過すると、減価償却費はどんどん少なくなっていき、いずれなくなってしまいます。そうするとどうなるか？所得税がドーンと跳ね上がってしまうんですよね。
主目的ではないにせよ、ほとんどの方は「不動産投資を所得税対策にしたい！」という考えがあると思います。
そのため、所得税対策にならなくなる時期に所有物件を売却し、その売却代金で同じような物件に買い替えていけば、買い替えた物件から新たに減価償却を取っていくことができます。
2．デッドクロスのタイミング
2つ目のタイミングは、1つ目の話とリンクしていますが、デッドクロスのタイミングです。
例えば、新築物件をフルローンで購入したとすると、約15年後に必ずデッドクロスがやってきます。
デッドクロスについてご存じない方は、ぜひ僕のYouTube解説動画を見ていただければと思うのですが、簡単に解説すると、
「キャッシュフロー（ポケットの中のお金）よりも課税所得が上回ってしまい、勘定合って銭足らず状態になる」
このような状況のことを、僕はデッドクロスと呼んでいます。
つまり、全く所得税対策にならないばかりか、黒字倒産状態になってしまうんですよね。
こういう時、僕は繰り上げ返済することをお勧めしています。
もし繰り上げ返済ができない場合は、物件を買い増しして、減価償却費を増やします。買い増しも難しい場合は、その物件自体を売却することも積極的に考えたいところです。
築20年を超えたような中古アパートでも、フルローンに近い形で購入すると、およそ3～4年でデッドクロスが到来します。
想像よりもかなり早くデッドクロスが到来しますので、融資をたくさん引いて中古物件を購入する場合は注意しないといけません。
3．設備更新のタイミング
3つ目のタイミングは、設備更新のタイミングです。
例えば、築20年を超える物件は片っ端から設備機器が壊れていきます。
エアコンやガス、IH、給湯器などなど、挙げればキリがありません。
さらに、アパートを所有しているのであれば、例えば101号室が壊れたら、次は102号室・・・と、順繰りに壊れていくものです。
修理をしようとしても、築20年以上が経過していれば、補修パーツも絶版になっているでしょうし、結局は新しいものに取り替えた方が手っ取り早いということになってしまいます。
僕の経験則としては、エアコン、ガス、IH、ウォシュレットなど諸々を含めて、設備機器にかかってくる費用は、10年間で1戸あたりおよそ30～40万円くらいのイメージです。
もちろん、これは設備機器にかかってくる費用のみの金額です。
その他にも、下水管が詰まったり、水道管が外れて水が漏れたり、外壁や屋上防水のリフォームも必ず必要になってきます。
実際に僕が14年ほど前に築18年で購入したアパートは、これまでにほぼ全部の給湯器が壊れており、その他の様々な修繕を含めると、一回あたり10～20万円の修繕が2～3か月おきに発生しています。
これらの事情を考慮すると、設備更新が起きそうなタイミングで売却を検討する、というのも一つの選択肢となるでしょう。
4．不動産価格が高騰している時
4つ目のタイミングは、不動産価格が高騰しているタイミングです。
ただし、こちらについては丁寧に解説が必要になりますので、また別の記事で解説します。
まとめ
というわけで今回は、「不動産を売却するベストタイミング」というテーマで解説をしました。
不動産を購入する際は、事前に必ず出口戦略を考えておきましょう。そうしないと、あなたの不動産は“負”動産になってしまうかもしれませんよ。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産を売却するベストタイミング」について、解説したいと思います。
いつも僕の発信を見てくださっている方は、
「どうやって良い物件を買えばいいのか？」
「どうやって満室経営を継続し、キャッシュフローを稼げばいいのか？」
については、普段からしっかりと考えていらっしゃると思います。
しかし、実はこれらの他にも不動産投資には非常に重要なポイントがあります。
それは何かというと、“物件の売却をどうすべきか”ということです。
つまり、“出口戦略”を考えておくということですね。
ところが、多くの方は「物件の買い方」や「満室経営の方法」については詳しいのに、「どのタイミングで売れば良いのか？」についてはあまり考えていなかったりします。
そこで本日は、“不動産の出口戦略”について考えていきたいと思います。
投資家さんのみならず、不動産を購入しようと考えられている方全員にとって非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資の結果はトータルで判断せよ
不動産投資は、・物件を購入し
・賃貸経営で運用し
・最後に売却して現金化する
という流れになっていますよね。
この投資は成功だったのか？失敗だったのか？を、最終的に売却した金額も含めてトータルで判断する方法は、DCF（Discounted Cash Flow）法と呼ばれています。
物件を将来的に売る/売らないは別にして、購入した物件から最大限の収益を得ることを考えたら、「売却」も必ず視野に入れておかないといけません。
つまり、物件を購入する前には、購入“後”のことを必ず想定しておく必要があるのです。
しかし多くの人は、「購入した物件をどこで売却するのか？」については全く考えていません。
何かを購入すれば、必ずそれを手放す時が来るはずです。
手放すタイミングを逃さないためにも、「どんな状態になったらその物件は売り時なのか？」をあらかじめ知っておくことが非常に重要なんですよね。
では、僕たちはどんなタイミングで不動産の売却を考えれば良いのでしょうか？いくつかパターンがありますので、紹介していきたいと思います。
不動産の売却を図る４つのタイミングとは？
不動産を売却するベストタイミングには、大きく分けて4つのタイミングがあります。1．減価償却費がなくなった時
まず1つ目のタイミングは、減価償却費がなくなった時です。
物件を購入して年数が経過すると、減価償却費はどんどん少なくなっていき、いずれなくなってしまいます。そうするとどうなるか？所得税がドーンと跳ね上がってしまうんですよね。
主目的ではないにせよ、ほとんどの方は「不動産投資を所得税対策にしたい！」という考えがあると思います。
そのため、所得税対策にならなくなる時期に所有物件を売却し、その売却代金で同じような物件に買い替えていけば、買い替えた物件から新たに減価償却を取っていくことができます。
2．デッドクロスのタイミング
2つ目のタイミングは、1つ目の話とリンクしていますが、デッドクロスのタイミングです。
例えば、新築物件をフルローンで購入したとすると、約15年後に必ずデッドクロスがやってきます。
デッドクロスについてご存じない方は、ぜひ僕のYouTube解説動画を見ていただければと思うのですが、簡単に解説すると、
「キャッシュフロー（ポケットの中のお金）よりも課税所得が上回ってしまい、勘定合って銭足らず状態になる」
このような状況のことを、僕はデッドクロスと呼んでいます。
つまり、全く所得税対策にならないばかりか、黒字倒産状態になってしまうんですよね。
こういう時、僕は繰り上げ返済することをお勧めしています。
もし繰り上げ返済ができない場合は、物件を買い増しして、減価償却費を増やします。買い増しも難しい場合は、その物件自体を売却することも積極的に考えたいところです。
築20年を超えたような中古アパートでも、フルローンに近い形で購入すると、およそ3～4年でデッドクロスが到来します。
想像よりもかなり早くデッドクロスが到来しますので、融資をたくさん引いて中古物件を購入する場合は注意しないといけません。
3．設備更新のタイミング
3つ目のタイミングは、設備更新のタイミングです。
例えば、築20年を超える物件は片っ端から設備機器が壊れていきます。
エアコンやガス、IH、給湯器などなど、挙げればキリがありません。
さらに、アパートを所有しているのであれば、例えば101号室が壊れたら、次は102号室・・・と、順繰りに壊れていくものです。
修理をしようとしても、築20年以上が経過していれば、補修パーツも絶版になっているでしょうし、結局は新しいものに取り替えた方が手っ取り早いということになってしまいます。
僕の経験則としては、エアコン、ガス、IH、ウォシュレットなど諸々を含めて、設備機器にかかってくる費用は、10年間で1戸あたりおよそ30～40万円くらいのイメージです。
もちろん、これは設備機器にかかってくる費用のみの金額です。
その他にも、下水管が詰まったり、水道管が外れて水が漏れたり、外壁や屋上防水のリフォームも必ず必要になってきます。
実際に僕が14年ほど前に築18年で購入したアパートは、これまでにほぼ全部の給湯器が壊れており、その他の様々な修繕を含めると、一回あたり10～20万円の修繕が2～3か月おきに発生しています。
これらの事情を考慮すると、設備更新が起きそうなタイミングで売却を検討する、というのも一つの選択肢となるでしょう。
4．不動産価格が高騰している時
4つ目のタイミングは、不動産価格が高騰しているタイミングです。
ただし、こちらについては丁寧に解説が必要になりますので、また別の記事で解説します。
まとめ
というわけで今回は、「不動産を売却するベストタイミング」というテーマで解説をしました。不動産を購入する際は、事前に必ず出口戦略を考えておきましょう。そうしないと、あなたの不動産は“負”動産になってしまうかもしれませんよ。
ぜひ参考にしてみてください！
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