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空室対策～アナログ営業こそ最強の方法～
公開日: 2023年06月13日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
入居の旬が過ぎ、梅雨の時期に入りましたが、まだまだ埋まらない空室に悩んでいる方もいらっしゃるかと思います。
重要なことは、借りる人の立場になって、柔軟に条件変更をしていくこと。
管理会社には、週明け毎に週末の動きをヒアリングしつつ、管理会社がお客様に紹介しやすい条件にちょこちょこ変更していくことが、早期満室のポイントだといえるでしょう。
さて、大家さんなら誰でも早期満室を達成したい！そう願っている人は多いでしょう。
そのためには、基本的なことを抑えることが重要。
まずは基本ができているかチェック
基本を無視して、テクニックばかり追い求めても、得たい効果は得られません。
だから、まずは基本をしっかりチェックすることが大切。
具体的には、以前出版した本、「金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技」（日本実業出版社）の、★1つの部分を全部実践してください。
★1つが全部できれば基本はバッチリです。
実践・徹底的に真似をする！
今回は、この★1つがしっかり実践できていることを前提としたうえで、さらに高い効果が期待できる空室対策ノウハウを伝授いたしましょう。
このノウハウは、会員のTさんの実践ノウハウです。
Tさんは、物件が最寄り駅から徒歩40分もあるハンデをものともせず、相場より高い家賃で満室を達成。
とくに、客付け営業が参考になります。
お部屋はしっかりリフォームし、飾り付けているのに、内見者がなかなか来ないとお悩みの方は、今すぐTTP（徹底的に真似る）させていただきましょう。
Mission1 写真にこだわる
まず、Tさんがこだわっているのは、アットホームやスーモなどのポータルサイトに掲載する物件写真。
物件写真は、必ず「広角レンズ＋天気の良い日」に「いちばん物件が美しく見える角度」から撮影し、とにかく「美しく」見えるようにこだわることが重要です。
しかし、ライバル物件の写真も、写真にこだわっていれば、せっかくの「美しい」写真も普通になってしまいます。
その点、Tさんは「夜」にこだわって、ライトアップされたインパクトのある物件写真を掲載しています。
ライトアップされた外観、例えば、冬の時期なら月明かりの雪景色、Xmasイルミネーションの写真など、一目見て「これは！」とインパクトを与える、そんなこだわりを演出しています。
考えてみれば、夜ライトアップされた物件を掲載している賃貸情報は、ありそうで全然ないですよね。
Tさんは、イベントや天候のタイミングを見計らって自ら物件を撮影し、不動産業者各社にそれぞれ写真を提供、掲載してもらっています。
忙しくて写真をとりにいけない営業マンの手助けをして差し上げる。
コレ、営業マンに自分のファンになってもらうためには凄く重要です。
Mission2 営業マンをその気にさせろ！
次に素晴らしいのは、徹底的な営業訪問です。
Tさんが実際に訪問した業者は、なんと120社。
最寄り駅はもちろん、ターミナル駅など可能な限り足を使って営業したといいます。
最寄駅徒歩40分ですから、それだけで相当なハンデ。
さらに、周辺は築浅にもかかわらず空室がゴロゴロしているエリアでした。
このように、立地に不利な物件を満室にするには、これくらいの努力を惜しんではいけません。
Tさんが営業訪問して驚いたのは、営業マンが空室情報を得る方法は、未だにFAXやマイソク（定番の物件情報シート）がほとんどだったということ。
それが、Tさんの目の前でゴミ箱に捨てられたといいます。
だから余計に、大家さん自らによるアナログな営業訪問が有効になるわけですね。
Tさんは、自分の物件情報はカラーで自作し、必ずラミネートして配布。
いつも客付けしてくれる業者には、ファイリングして捨てられないように工夫しています。
さらに、営業訪問時には必ず営業マンと名刺交換を行い、後日メールでの営業にも活用。
メールアドレスを地域別に作成し、毎週木～金曜日にかけて、写真や物件動画のリンクをつけた最新情報の営業メールを出していきました。
すると、次第に多くの問い合わせがくるようになったのです。
当たり前のことを、バカにせず愚直にそのままやる。
案外他の大家さんは、勉強しただけでやっていないことが多い。
だからアナログ営業はやればやるほど必ずその効果を実感できる強力な営業方法なのです。
アナログ営業をバカにして行動しない大家さんが一番バカを見るのです。
Mission3 可能性がある広告は全部試す！
Tさんは、発想した広告手法はすぐに試して結果を出してしまう、行動力の天才です。
例えば、よくカフェやレストランの店頭にある、A型ボード看板を業者の店先に置かせてもらい、そのボードにラミネートした写真や広告を貼ってPRをするといった方法を実践しています。
確かにこれを置けば、かなり目立つでしょう。
もちろん、業者さんに交渉して置かせていただくことになるのですが、看板を朝夕に片付けるのは、業者にとってはかなり面倒な作業です。
そこでTさんは、自分で朝夕に設置と撤去をするようにし、業者の手間にならないようにしたのです。
これなら業者も、Noとはいえませんね。
宣伝効果もてきめん！
設置の翌週には、内見が入りそのまま成約となりました。
さらにTさんは、カフェ、花屋、寿司屋、陶芸教室、美容室、ガソリンスタンド、居酒屋など、人が集まるあらゆる場所に営業をかけ、物件パンフレットを置かせてもらいました。
このように、広告する場所は、何も不動産業者の店頭だけとは限りません。
もし、あなたにもいきつけのお店があれば、オーナーに交渉して置かせてもらうといいでしょう。
あなたがそのお店の常連であれば、かなりの確率で置かせてもらえるはずです。
もちろん、成約した時には1ヶ月分の広告料をインセンティブとしてお支払いするのも重要。
与えてもらった価値に対する対価として、お金のエネルギーを綺麗に回すようにすることが成功のポイントです。
こうすれば、長期にわたってWin-Winの関係を構築していくことができるようになります。
今回、極めつけに驚いたのは、他人の空き地の有効活用です。
Tさんは、よく空き地などにあるプラカード看板を自作して、それを知り合いの空き地に設置させてもらい、物件を宣伝しているのです。
いや～、彼の徹底ぶりにはほんと頭が下がりますね。
実際、5ヶ所（川沿いのサイクリングコースや遊歩道、幹線道路沿い等）に設置して宣伝したところ、新築の内覧会に見学者が殺到。
その日のうちに3組も申込みがあったといいます。
他に同じようなことをやっている大家さんは皆無ですし、賃貸物件でこのような広告が珍しいことから、かなりの通行人が立ち止まって見ていたそうです。
実は、この方法は、物件広告の盲点といえるのではないでしょうか。
というのも、今はインターネットでの募集が主流になっているため、多くの大家さんが、地元で入居者を見つけることは難しいと考えている節があるからです。
ところが、もし、学区が変わらない、通勤に不利にならないのであれば、もっと条件がよく豊かな賃貸ライフを営みたいと思っている人はいるはずです。
こういった近隣住民に効果的な広告手法は、インターネットではなく、むしろこのような超アナログ広告だということをTさんは証明してくださいました。
デジタル社会だからとバカにせず、考えうる広告手法は全部試してみる！
気合いと努力が必要です。
Mission4 完璧を目指すな！そこそこで行動すれば成功できる
Tさんは発想したことをすぐに行動し、成功に導いてしまう天才だと思います。
なぜ、すぐ行動することが成功に導かれるのでしょうか？
それは完璧を目指さないからです。
彼の話を聞いて、ふとユダヤの教え「78対22の法則」を思い出しました。
この法則は78で満点ということで、残りの22は改善点ということです。
逆をいえば、100％の情報を得手から行動しても78％しか達成できない。
つまり78点が最高点なのだから、情報も知識も78％の段階で行動を起こせばいいということなのです。
次に、このうまくいかなかった22％のうちの78％を改善していく。
そして、さらに残った22％を改善していきつつ、限りなく100％に近づけていけばいいわけです。
多くの人は、最初から100％を目指すから、行動することができません。
逆に、完璧を目指すから「失敗したらどうしよう？」などという恐れが私たちの心を支配し、行動を阻害してしまうのでしょう。
だから、情報はそこそこで実践し、早く小さな失敗を積み重ねてしまえばいいのです。
こういうプロセスが日常になれば、確実に成功に近づいていくことができます。
そういえば、地球の水と陸地の割合。
空気の酸素とそれ以外の割合も、ほぼこの比率に支配されています。
つまり78対22の法則は宇宙の法則なのです。
決して、勉強ばかりして頭でっかちになってはいけません。
いい方法があったら即実践。これが最も成功に近いやり方です。
必ず満室になると信じて、やれることは今すぐ実践していきましょう！検討を祈ります。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
入居の旬が過ぎ、梅雨の時期に入りましたが、まだまだ埋まらない空室に悩んでいる方もいらっしゃるかと思います。
重要なことは、借りる人の立場になって、柔軟に条件変更をしていくこと。
管理会社には、週明け毎に週末の動きをヒアリングしつつ、管理会社がお客様に紹介しやすい条件にちょこちょこ変更していくことが、早期満室のポイントだといえるでしょう。
さて、大家さんなら誰でも早期満室を達成したい！そう願っている人は多いでしょう。
そのためには、基本的なことを抑えることが重要。
まずは基本ができているかチェック
基本を無視して、テクニックばかり追い求めても、得たい効果は得られません。だから、まずは基本をしっかりチェックすることが大切。
具体的には、以前出版した本、「金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技」（日本実業出版社）の、★1つの部分を全部実践してください。
★1つが全部できれば基本はバッチリです。
実践・徹底的に真似をする！
今回は、この★1つがしっかり実践できていることを前提としたうえで、さらに高い効果が期待できる空室対策ノウハウを伝授いたしましょう。このノウハウは、会員のTさんの実践ノウハウです。
Tさんは、物件が最寄り駅から徒歩40分もあるハンデをものともせず、相場より高い家賃で満室を達成。
とくに、客付け営業が参考になります。
お部屋はしっかりリフォームし、飾り付けているのに、内見者がなかなか来ないとお悩みの方は、今すぐTTP（徹底的に真似る）させていただきましょう。
Mission1 写真にこだわる
まず、Tさんがこだわっているのは、アットホームやスーモなどのポータルサイトに掲載する物件写真。
物件写真は、必ず「広角レンズ＋天気の良い日」に「いちばん物件が美しく見える角度」から撮影し、とにかく「美しく」見えるようにこだわることが重要です。
しかし、ライバル物件の写真も、写真にこだわっていれば、せっかくの「美しい」写真も普通になってしまいます。
その点、Tさんは「夜」にこだわって、ライトアップされたインパクトのある物件写真を掲載しています。
ライトアップされた外観、例えば、冬の時期なら月明かりの雪景色、Xmasイルミネーションの写真など、一目見て「これは！」とインパクトを与える、そんなこだわりを演出しています。
考えてみれば、夜ライトアップされた物件を掲載している賃貸情報は、ありそうで全然ないですよね。
Tさんは、イベントや天候のタイミングを見計らって自ら物件を撮影し、不動産業者各社にそれぞれ写真を提供、掲載してもらっています。
忙しくて写真をとりにいけない営業マンの手助けをして差し上げる。
コレ、営業マンに自分のファンになってもらうためには凄く重要です。
Mission2 営業マンをその気にさせろ！
次に素晴らしいのは、徹底的な営業訪問です。
Tさんが実際に訪問した業者は、なんと120社。
最寄り駅はもちろん、ターミナル駅など可能な限り足を使って営業したといいます。
最寄駅徒歩40分ですから、それだけで相当なハンデ。
さらに、周辺は築浅にもかかわらず空室がゴロゴロしているエリアでした。
このように、立地に不利な物件を満室にするには、これくらいの努力を惜しんではいけません。
Tさんが営業訪問して驚いたのは、営業マンが空室情報を得る方法は、未だにFAXやマイソク（定番の物件情報シート）がほとんどだったということ。
それが、Tさんの目の前でゴミ箱に捨てられたといいます。
だから余計に、大家さん自らによるアナログな営業訪問が有効になるわけですね。
Tさんは、自分の物件情報はカラーで自作し、必ずラミネートして配布。
いつも客付けしてくれる業者には、ファイリングして捨てられないように工夫しています。
さらに、営業訪問時には必ず営業マンと名刺交換を行い、後日メールでの営業にも活用。
メールアドレスを地域別に作成し、毎週木～金曜日にかけて、写真や物件動画のリンクをつけた最新情報の営業メールを出していきました。
すると、次第に多くの問い合わせがくるようになったのです。
当たり前のことを、バカにせず愚直にそのままやる。
案外他の大家さんは、勉強しただけでやっていないことが多い。
だからアナログ営業はやればやるほど必ずその効果を実感できる強力な営業方法なのです。
アナログ営業をバカにして行動しない大家さんが一番バカを見るのです。
Mission3 可能性がある広告は全部試す！
Tさんは、発想した広告手法はすぐに試して結果を出してしまう、行動力の天才です。
例えば、よくカフェやレストランの店頭にある、A型ボード看板を業者の店先に置かせてもらい、そのボードにラミネートした写真や広告を貼ってPRをするといった方法を実践しています。
確かにこれを置けば、かなり目立つでしょう。
もちろん、業者さんに交渉して置かせていただくことになるのですが、看板を朝夕に片付けるのは、業者にとってはかなり面倒な作業です。
そこでTさんは、自分で朝夕に設置と撤去をするようにし、業者の手間にならないようにしたのです。
これなら業者も、Noとはいえませんね。
宣伝効果もてきめん！
設置の翌週には、内見が入りそのまま成約となりました。
さらにTさんは、カフェ、花屋、寿司屋、陶芸教室、美容室、ガソリンスタンド、居酒屋など、人が集まるあらゆる場所に営業をかけ、物件パンフレットを置かせてもらいました。
このように、広告する場所は、何も不動産業者の店頭だけとは限りません。
もし、あなたにもいきつけのお店があれば、オーナーに交渉して置かせてもらうといいでしょう。
あなたがそのお店の常連であれば、かなりの確率で置かせてもらえるはずです。
もちろん、成約した時には1ヶ月分の広告料をインセンティブとしてお支払いするのも重要。
与えてもらった価値に対する対価として、お金のエネルギーを綺麗に回すようにすることが成功のポイントです。
こうすれば、長期にわたってWin-Winの関係を構築していくことができるようになります。
今回、極めつけに驚いたのは、他人の空き地の有効活用です。
Tさんは、よく空き地などにあるプラカード看板を自作して、それを知り合いの空き地に設置させてもらい、物件を宣伝しているのです。
いや～、彼の徹底ぶりにはほんと頭が下がりますね。
実際、5ヶ所（川沿いのサイクリングコースや遊歩道、幹線道路沿い等）に設置して宣伝したところ、新築の内覧会に見学者が殺到。
その日のうちに3組も申込みがあったといいます。
他に同じようなことをやっている大家さんは皆無ですし、賃貸物件でこのような広告が珍しいことから、かなりの通行人が立ち止まって見ていたそうです。
実は、この方法は、物件広告の盲点といえるのではないでしょうか。
というのも、今はインターネットでの募集が主流になっているため、多くの大家さんが、地元で入居者を見つけることは難しいと考えている節があるからです。
ところが、もし、学区が変わらない、通勤に不利にならないのであれば、もっと条件がよく豊かな賃貸ライフを営みたいと思っている人はいるはずです。
こういった近隣住民に効果的な広告手法は、インターネットではなく、むしろこのような超アナログ広告だということをTさんは証明してくださいました。
デジタル社会だからとバカにせず、考えうる広告手法は全部試してみる！
気合いと努力が必要です。
Mission4 完璧を目指すな！そこそこで行動すれば成功できる
Tさんは発想したことをすぐに行動し、成功に導いてしまう天才だと思います。
なぜ、すぐ行動することが成功に導かれるのでしょうか？
それは完璧を目指さないからです。
彼の話を聞いて、ふとユダヤの教え「78対22の法則」を思い出しました。
この法則は78で満点ということで、残りの22は改善点ということです。
逆をいえば、100％の情報を得手から行動しても78％しか達成できない。
つまり78点が最高点なのだから、情報も知識も78％の段階で行動を起こせばいいということなのです。
次に、このうまくいかなかった22％のうちの78％を改善していく。
そして、さらに残った22％を改善していきつつ、限りなく100％に近づけていけばいいわけです。
多くの人は、最初から100％を目指すから、行動することができません。
逆に、完璧を目指すから「失敗したらどうしよう？」などという恐れが私たちの心を支配し、行動を阻害してしまうのでしょう。
だから、情報はそこそこで実践し、早く小さな失敗を積み重ねてしまえばいいのです。
こういうプロセスが日常になれば、確実に成功に近づいていくことができます。
そういえば、地球の水と陸地の割合。
空気の酸素とそれ以外の割合も、ほぼこの比率に支配されています。
つまり78対22の法則は宇宙の法則なのです。
決して、勉強ばかりして頭でっかちになってはいけません。
いい方法があったら即実践。これが最も成功に近いやり方です。
必ず満室になると信じて、やれることは今すぐ実践していきましょう！検討を祈ります。
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