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金持ち大家さんになる王道パターンに学べ
公開日: 2023年06月28日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
世の中には、いろんな大家さんの書籍が出版されていますね。
私が初めて「金持ち大家さん」シリーズを出版した2003年当時は、一般の大家さんが出している本は、藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」という本しかありませんでした。
しかし現在では、主婦でもできる、元ギャル大家、中卒でも、ギガ大家さん、などなど、いろいろなキャラクターを持った人達が、大家さんになって成功し、その体験談を書籍化していますね。
しかし、これらの書籍をそのまま鵜呑みにしてはいけません。
なぜなら、いちサクセスストーリーとしては面白いかもしれませんが、その著者たちの体験がそのまま、あなたに当てはまるとは限らないからです。
例えば、著者とあなたでは、職業などの属性も、年収も、貯蓄額も、社会的地位も、資産背景も全く違います。
さらにいうと、著者が不動産投資を始めたときの経済環境や金融環境も違いますし、不動産相場も違います。
となれば、著者たちの言う通りにあなたが行動しても、かならずしも彼らと同じような大家さんになれるとは限らないのです。
つまり、あなたには、あなたのステージに応じた不動産投資の仕方がある、ということであり、あなたのステージに見合った投資をしなければ、逆に遠回りしてしまう可能性が高いということなのです。
自分のステージにあう著者のノウハウを参考にする
では、彼らの書籍をどう自分の投資に活かしたらいいのか？
まず各著者が投資家としてデビューしたときのステージが、今の自分のステージにあっているかどうかを確認するのが先決。
ここがあっていないと必ず苦労します。
例えば、山登りに例えてみましょう。
高尾山に登ったことがない人は、富士山に登るのは厳しいですね。
さらに富士山に登ったことがない人がエベレストに登るのは自殺行為です。
つまり、登山者（投資家）のステージ（経験）によって、求められるスキルや、装備が違ってくるということです。
不動産投資はほぼ必ず融資を利用しますが、銀行も、投資家のステージというものをかなり重視します。
不動産の担保価値に対して融資額が決まるのは大前提として、投資家のステージもプラスαとして当然評価の対象になるのです。
では、いまをときめく有名大家さんたちは、どのような属性から不動産投資をスタートさせているのでしょうか？
そして、そのステージからどのようなパターンで「金持ち大家さん」になったのでしょうか？
大きく4つのパターンにわけて解説しましょう。
パターン1 二代目大家
親が代々地主であったり、既にアパート経営をやっていたり、不動産業を営んでいたりしていて、その家業を二代目が伸ばしていくパターンで成功した大家さんです。
しかし、二代目大家さんにも2つのパターンがあります。
「借金まみれ」と「借金まみれでない」の2つです。
先代が、事業を拡大しすぎて、あるいは相続対策をしすぎて、「借金まみれ」になっている場合は、二代目は物件を売却したり、銀行へリスケジュールなどの交渉をしたりしつつ、事業を改善していかなければなりません。
傍目には、資産がたくさんあって金持ちのように見えますが、中身は火の車。
二代目は賃貸経営のスキルだけでなく、財務や税務、交渉術など、高度なスキルが必要です。
もう1つの、「借金まみれでない」パターンは、担保の余力が十分ですし、そこそこのキャッシュフローがもともとあるので、豊富な資金力をもって不動産を増やしていくことができます。
また、先代が不動産業（宅建業）を営んでいる場合は仲介事業もすぐにできますから、二代目に事業意欲があれば、土地購入からの新築投資、中古再生投資、競売など、あらゆる投資法を駆使して、どんどん事業規模を拡大することができます。
当然ながら、この投資法は一般のサラリーマン向きではありません。
パターン2 低属性出身大家
いわゆる低学歴やブルーカラー出身で、年収は高くなく、恵まれた環境でないにもかかわらず、大家さんになった方。
このステージから大家さんを目指す人は非常に多いと思います。
このレベルの方は、必死になってまずは頭金を貯め、それを元手に小さい規模の不動産を買い、着実に物件を増やしていくしか方法がありません。
ざっくりスタートアップ時の自己資金の目安をいうと、目指す頭金の額は500万円。
ある人は、これを元手に現金で買える物件を購入し、次に最初の物件を担保に小さいローンを引いて2～3，000万円の物件を購入していきながら、徐々に規模を拡大していきました。
ときには安く購入した物件を再生しつつ、高値で売却して、その利益を次の物件の頭金にしていきながら、物件の規模を拡大させていくのです。
この属性の方は、最初のうちは、あまり多くの借入ができない分、資産の拡大スピードは遅いですが、自己資本とローンのバランスを5：5くらいに維持しながら着実に資産を拡大していけば、自己資金も豊富になり、銀行の信用力もつき、ある時から、資産規模を一気に拡大できるようになります。
パターン3 高属性出身大家
高学歴、高年収、一流企業のサラリーマンという高属性を武器に、いきなり高額な物件を購入していく大家さんのパターンです。
この属性の方は、実は不動産投資で失敗する人がもっとも多いと思います。
なぜなら、彼らは高属性、高収入を武器に、一気に多額のローンを引くことができるので、資産規模の拡大を投資の第一目標にかかげ、一気に「あがり」を目指してしまいがちだからです。
また、この手の投資家は普段とても忙しいので、勉強も物件検索できる時間も限られ、不動産業者に紹介されるがま
まの物件を購入してしまうことも少なくありません。
これが実は、絶対に買ってはいけない地方のオーバーローン物件だったりするのです。
購入後に退去が多発し、稼働率が著しく低下。
売却しようにも物件の評価額以上のローンを組んでいるため、ローンが消せないので売るに売れず債務超過の状態で、あらたな物件も買えなくなってしまうパターンです。
絶対にやってはいけないのは、「ローンがつくからいい物件に違いない」「ローンがつくから俺の評価は高い」などと思ってはいけないということ。
高属性であっても、自己資金は貯めるべきですし、しっかり事前に勉強して、低属性の投資家のような投資スタンスを貫くことです。
もし、高属性の人が、低属性の人達と同じ投資手法からはじめれば、3年もすれば、十分セミリタイヤできる規模の資産にはなっているでしょう。
そうなれば、よい物件情報は、勝手に入ってくるようになりますし、その段階になってから資金力を活かして、購入や売却を繰り返しつつ、投資をさらに拡大していけばいいのです。
そのため、高属性であるにもかかわらず、低属性の人と同じような買い方をしてきた人は数年でメガ級の大家さんになることができるでしょう。
パターン4 自営業出身大家さん
サラリーマンではなく自営業者として独立している大家さんがこのパターンです。
仮に学歴や経歴が良くても、独立当初の自営業者は収入が安定していませんし、自己資金がなければ不動産投資で融資を受けるのは、かなりハードルが高いといえるでしょう。
私のパターンがまさしくこれ。
独立当初、3億円のローンを借りようと思ったら、銀行にけんもほろろに帰されてしまったという実績があります（笑）
積算評価も高く利回りもかなりよかった物件だったのですが、やはり自営業者＆自己資金ゼロでは誰も相手にしてくれませんでした。
そこで、私は事業に集中。
少なくとも3年分のきれいな決算書はいつでも出せるようにすることを目標にしました。
そして事業に集中した結果、自己資金もかなり蓄えることができ、最初から億超えの物件を購入することができました。
独立して20年以上経った今は、どのような物件でも、規模的にも、金利的にも、ほぼ思い通りにローンを引いて買うことができるようになったと思います。
まとめ
さて、あなたは、この4つのどのパターンに当てはまるでしょうか？
巷にある不動産投資本を購入して参考にするのもいいですが、あなたの属性と同じようなステージと重なる著者の本を参考にしたほうが、より再現性が高くなるはずです。
また、二代目大家さん以外のパターンでは、いずれにしても必ず自己資金が必要になるので、まずはしっかり目標とすべき貯蓄額を設定し、お金を貯めつつ勉強をしていくのが重要だということです。
ぜひ、あなたに合った投資法を見つけて、着実に「金持ち大家さん」になってください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
世の中には、いろんな大家さんの書籍が出版されていますね。
私が初めて「金持ち大家さん」シリーズを出版した2003年当時は、一般の大家さんが出している本は、藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」という本しかありませんでした。
しかし現在では、主婦でもできる、元ギャル大家、中卒でも、ギガ大家さん、などなど、いろいろなキャラクターを持った人達が、大家さんになって成功し、その体験談を書籍化していますね。
しかし、これらの書籍をそのまま鵜呑みにしてはいけません。
なぜなら、いちサクセスストーリーとしては面白いかもしれませんが、その著者たちの体験がそのまま、あなたに当てはまるとは限らないからです。
例えば、著者とあなたでは、職業などの属性も、年収も、貯蓄額も、社会的地位も、資産背景も全く違います。
さらにいうと、著者が不動産投資を始めたときの経済環境や金融環境も違いますし、不動産相場も違います。
となれば、著者たちの言う通りにあなたが行動しても、かならずしも彼らと同じような大家さんになれるとは限らないのです。
つまり、あなたには、あなたのステージに応じた不動産投資の仕方がある、ということであり、あなたのステージに見合った投資をしなければ、逆に遠回りしてしまう可能性が高いということなのです。
自分のステージにあう著者のノウハウを参考にする
では、彼らの書籍をどう自分の投資に活かしたらいいのか？まず各著者が投資家としてデビューしたときのステージが、今の自分のステージにあっているかどうかを確認するのが先決。
ここがあっていないと必ず苦労します。
例えば、山登りに例えてみましょう。
高尾山に登ったことがない人は、富士山に登るのは厳しいですね。
さらに富士山に登ったことがない人がエベレストに登るのは自殺行為です。
つまり、登山者（投資家）のステージ（経験）によって、求められるスキルや、装備が違ってくるということです。
不動産投資はほぼ必ず融資を利用しますが、銀行も、投資家のステージというものをかなり重視します。
不動産の担保価値に対して融資額が決まるのは大前提として、投資家のステージもプラスαとして当然評価の対象になるのです。
では、いまをときめく有名大家さんたちは、どのような属性から不動産投資をスタートさせているのでしょうか？
そして、そのステージからどのようなパターンで「金持ち大家さん」になったのでしょうか？
大きく4つのパターンにわけて解説しましょう。
パターン1 二代目大家
親が代々地主であったり、既にアパート経営をやっていたり、不動産業を営んでいたりしていて、その家業を二代目が伸ばしていくパターンで成功した大家さんです。
しかし、二代目大家さんにも2つのパターンがあります。
「借金まみれ」と「借金まみれでない」の2つです。
先代が、事業を拡大しすぎて、あるいは相続対策をしすぎて、「借金まみれ」になっている場合は、二代目は物件を売却したり、銀行へリスケジュールなどの交渉をしたりしつつ、事業を改善していかなければなりません。
傍目には、資産がたくさんあって金持ちのように見えますが、中身は火の車。
二代目は賃貸経営のスキルだけでなく、財務や税務、交渉術など、高度なスキルが必要です。
もう1つの、「借金まみれでない」パターンは、担保の余力が十分ですし、そこそこのキャッシュフローがもともとあるので、豊富な資金力をもって不動産を増やしていくことができます。
また、先代が不動産業（宅建業）を営んでいる場合は仲介事業もすぐにできますから、二代目に事業意欲があれば、土地購入からの新築投資、中古再生投資、競売など、あらゆる投資法を駆使して、どんどん事業規模を拡大することができます。
当然ながら、この投資法は一般のサラリーマン向きではありません。
パターン2 低属性出身大家
いわゆる低学歴やブルーカラー出身で、年収は高くなく、恵まれた環境でないにもかかわらず、大家さんになった方。
このステージから大家さんを目指す人は非常に多いと思います。
このレベルの方は、必死になってまずは頭金を貯め、それを元手に小さい規模の不動産を買い、着実に物件を増やしていくしか方法がありません。
ざっくりスタートアップ時の自己資金の目安をいうと、目指す頭金の額は500万円。
ある人は、これを元手に現金で買える物件を購入し、次に最初の物件を担保に小さいローンを引いて2～3，000万円の物件を購入していきながら、徐々に規模を拡大していきました。
ときには安く購入した物件を再生しつつ、高値で売却して、その利益を次の物件の頭金にしていきながら、物件の規模を拡大させていくのです。
この属性の方は、最初のうちは、あまり多くの借入ができない分、資産の拡大スピードは遅いですが、自己資本とローンのバランスを5：5くらいに維持しながら着実に資産を拡大していけば、自己資金も豊富になり、銀行の信用力もつき、ある時から、資産規模を一気に拡大できるようになります。
パターン3 高属性出身大家
高学歴、高年収、一流企業のサラリーマンという高属性を武器に、いきなり高額な物件を購入していく大家さんのパターンです。
この属性の方は、実は不動産投資で失敗する人がもっとも多いと思います。
なぜなら、彼らは高属性、高収入を武器に、一気に多額のローンを引くことができるので、資産規模の拡大を投資の第一目標にかかげ、一気に「あがり」を目指してしまいがちだからです。
また、この手の投資家は普段とても忙しいので、勉強も物件検索できる時間も限られ、不動産業者に紹介されるがま
まの物件を購入してしまうことも少なくありません。
これが実は、絶対に買ってはいけない地方のオーバーローン物件だったりするのです。
購入後に退去が多発し、稼働率が著しく低下。
売却しようにも物件の評価額以上のローンを組んでいるため、ローンが消せないので売るに売れず債務超過の状態で、あらたな物件も買えなくなってしまうパターンです。
絶対にやってはいけないのは、「ローンがつくからいい物件に違いない」「ローンがつくから俺の評価は高い」などと思ってはいけないということ。
高属性であっても、自己資金は貯めるべきですし、しっかり事前に勉強して、低属性の投資家のような投資スタンスを貫くことです。
もし、高属性の人が、低属性の人達と同じ投資手法からはじめれば、3年もすれば、十分セミリタイヤできる規模の資産にはなっているでしょう。
そうなれば、よい物件情報は、勝手に入ってくるようになりますし、その段階になってから資金力を活かして、購入や売却を繰り返しつつ、投資をさらに拡大していけばいいのです。
そのため、高属性であるにもかかわらず、低属性の人と同じような買い方をしてきた人は数年でメガ級の大家さんになることができるでしょう。
パターン4 自営業出身大家さん
サラリーマンではなく自営業者として独立している大家さんがこのパターンです。
仮に学歴や経歴が良くても、独立当初の自営業者は収入が安定していませんし、自己資金がなければ不動産投資で融資を受けるのは、かなりハードルが高いといえるでしょう。
私のパターンがまさしくこれ。
独立当初、3億円のローンを借りようと思ったら、銀行にけんもほろろに帰されてしまったという実績があります（笑）
積算評価も高く利回りもかなりよかった物件だったのですが、やはり自営業者＆自己資金ゼロでは誰も相手にしてくれませんでした。
そこで、私は事業に集中。
少なくとも3年分のきれいな決算書はいつでも出せるようにすることを目標にしました。
そして事業に集中した結果、自己資金もかなり蓄えることができ、最初から億超えの物件を購入することができました。
独立して20年以上経った今は、どのような物件でも、規模的にも、金利的にも、ほぼ思い通りにローンを引いて買うことができるようになったと思います。
まとめ
さて、あなたは、この4つのどのパターンに当てはまるでしょうか？巷にある不動産投資本を購入して参考にするのもいいですが、あなたの属性と同じようなステージと重なる著者の本を参考にしたほうが、より再現性が高くなるはずです。
また、二代目大家さん以外のパターンでは、いずれにしても必ず自己資金が必要になるので、まずはしっかり目標とすべき貯蓄額を設定し、お金を貯めつつ勉強をしていくのが重要だということです。
ぜひ、あなたに合った投資法を見つけて、着実に「金持ち大家さん」になってください！
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