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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、2023年の路線価が発表されましたね。

路線価というのは、基本中の基本のデータです。路線価からはさまざまな情報を得ることができます。

そこで今回は、「23年度の路線価が発表！不動産の上昇はどこまで続くか？」というテーマで

・土地の価格に関する基礎知識
・今回の発表を受けた、今後の日本の不動産動向（どこまで上昇が続くのか？）

について解説していきます。ぜひ最後までご覧ください！

 

路線価とは一体なにか？基本的な解説

まずは基本を押さえよう。土地の価格は「1物4価」

まず、路線価とはそもそもなんなのか？基本的な知識をおさらいしていきましょう。

路線価とは、相続税や贈与税の計算の基準になっている価格で、国税庁が毎年7月頃に発表するものです。

土地の価格には、大きく分けて4つの評価方法があります。土地の価格の評価方法についてわかりやすくまとめた表がこちらです。
 

	種類	実勢価格に対して	発表者	評価時点	発表日
1	公示地価	実勢価格を反映	国土交通省	1月1日	3月頃
2	都道府県基準地価	実勢価格を反映	都道府県知事	7月1日	9月頃
3	路線価	80%程度	国税庁	1月1日	7月頃
4	固定資産税評価額	70%程度	市町村	1月1日	5月頃

公示地価とは、実勢価格を反映したものです。基準地価もまた、公示地価を補完するものです。

つまり、基準地価と公示地価はほぼ同じなのですが、なぜ2つに分けられているのでしょうか。

理由は、公示地価では地点数が限られており、地点と地点の間を網羅することができないからです。

そこで、都道府県ごとに基準地価を発表することにより、地点を増やし、より地価調査の精度を上げているわけです。

 

不動産の査定に用いられるのは、「路線価」

ということで、土地の価格には4つの評価方法があることがお分かりになったと思います。

では、不動産の査定にはどの地価を用いているのでしょうか。

これについては、実勢価格を反映している公示地価や都道府県基準地価を参考にしていると思われがちなのですが、実は違います。

なぜなら、公示地価や都道府県基準地価は評価地“点”で土地の評価をしているからです。

例えば、自宅の近くにコンビニがあるとします。そのコンビニが自宅の一番近くの地点だとしたら、そこを基準にして「自宅の評価額はいくらなのか？」を想像しないといけません。

しかし、コンビニと自宅の評価価格は、前面道路の状況が異なるだけで全く変わってきます。

例えば、以下のケースを考えてみてください。

・コンビニは前面道路が幅員18mの幹線道路沿い
・自宅は前面道路が幅員4mの北側道路

・・・このような条件だと、コンビニと自宅の評価価格は全く違ってきますよね。つまり、自宅の近くにあるコンビニの地価がわかったところで、家の地価を査定することはできないのです。

一方で、路線価というのは、“点”ではなく、“線”で評価されています。

土地の前面道路に線として紐づいている価格なので、土地の価格が一目瞭然なんですよね。

さらに、その価格に対して、

・角地であれば、角地補正
・2方向の道路であれば、2方向道路補正
・奥行き補正

というような補正を入れて、土地の評価をします。

そして、路線価で評価した価額を1.25倍すれば実勢価格になります。

こういう理由があるからこそ、不動産業界の人は、路線価を基に実勢価格を計算しているわけです。

また、路線価というのは、銀行がお金を貸すときの担保評価の基準になっています。

具体的には、土地の担保評価は路線価の8割ほどになっています。

ということは、

・実勢価格×8割＝路線価
・路線価×8割＝銀行の担保評価

ということで、土地の担保評価は80%×80%になりますから、おおよそ実勢価格の6割くらいの値しかつかないというわけなんですよね。

 

路線価から、今後の不動産市場の動向を考えてみよう

では、路線価の基本について見てきたところで、今後の不動産市場の動向を考えてみましょう。

 

2023年の路線価の動向

2023年の路線価が、7月3日に発表されました。

僕は昨年から今年にかけての高止まりを予想していましたが、全国平均で1.5％上昇していたそうです。

個別に見ていくと、

・首都圏の上昇率は2～3%
・日本の最高地点は、銀座4丁目の文房具店（1平米あたり4,270万円）
・リゾート地の上昇が顕著（上昇率上位は、北海道の6.8％、沖縄の3.6％）

という具合です。

全国的に地価が上がっているのは、インバウンドが本格的に戻ってきているのも1つの要因だと思います。

 

今後の不動産価格は？

最後に、今後の不動産価格の動向を占ってみましょう。

正直に言えば、日本の不動産価格が今後ずっと上昇し続けるかどうかはわかりません。ただ、おそらく高値圏で推移していくだろう、とは思っています。

その理由は2つあります。

まず、不動産価格が高くなったとしても、ローン金利が低いのでキャッシュフローはまだまだ出るということ。

2点目は、円安がかなり進んでいるので、海外から日本を見てみれば、コロナ前と比較して実質的に価格が変わっていない、ということです。

日本以外の不動産が高騰している国々と比べると、日本の不動産はまだまだ割安なんですよね。

ちなみに、外国人が購入する不動産の対象は「マンション」が多いです。実に、マンション購入者の3～4割は外国人です。

マンションは区分所有で買いやすいので、価格が上昇し続けているというわけです。

マンションの価格はこの10年で1.9倍になっており、来年には2倍に到達しそうな勢いです。逆に、住宅地や戸建ての上昇は一服しています。

 

まとめ

というわけで今回は、「23年度の路線価が発表！不動産の上昇はどこまで続くか？」というテーマでお話ししました。

不動産投資家にとっては、これから先、利回りを出すことが非常に難しくなっています。

ただ、こんな時代だからこそライバルが減少しているのは間違いないですし、どんな物件を購入するかによっては、キャッシュフローを生み出すことはまだまだ可能です。

ということで、引き続きウラケン不動産で情報をキャッチアップし、勉強していきましょう！ぜひ参考にしてみてください。


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