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不動産投資の新発想！地方ドミナント戦略とは？
公開日: 2023年07月18日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産投資の新発想！地方ドミナント戦略とは？」というテーマでお話ししていきます。
先日、三重県伊勢市で「J-REC全国事例研究会」が開催されました。全国の大家さんが一堂に集い、不動産投資に関する様々な事例を共有する会合です。
そして、発表された事例の中でも、ある大家さんが提唱されていた「地方ドミナント戦略」という実践がめちゃくちゃ参考になったので、今回はその戦略について詳しく解説していきたいと思います。
「物件をなかなか買えなくて、テンションが下がっている・・・」という人にとって、非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資における、地方ドミナント戦略とは？
まず、不動産投資における「地方ドミナント戦略」とはなんでしょうか？
「ドミナント」とは、一極集中という意味です。つまり、「ライバルのいない地方に集中投資して、勝つ！」という戦略です。
具体的にどこの地域なのか気になる方もいると思いますが、ここで具体的な地名を出してしまうと、ライバルが増えてしまってオーナーさんの迷惑になってしまうので、今回はとりあえず「西の方」とだけお伝えしておきます。
ちなみに、この戦略を提唱されているオーナーさん自身は、なんと！わざわざ東京から西の地方へ移住をして、この戦略を実践しています。
地方ドミナント戦略を提唱するオーナーさんの不動産投資実践歴
このオーナーさんの素性が気になる方も多いと思いますが、この方は僕のオンラインサロンの会員さんで、入会して3年目になります。
入会当時は物件を持っていなかったのですが、最初の1年で「不動産実務検定」の2級1級を勉強し、現在はマスターに合格、支部長も担当しています。
不動産投資の実践歴はというと、去年中古のRC物件を2棟購入し、今年も立て続けにRCを2棟購入しています。
しかも、全てフルローンで購入しているのがすごいところです。
都心のフルローンとは違い、地方なのでそもそもの平均利回りも高いのですが、空室対策を実施した結果、購入時よりも1～2％高い利回りで運用されています。
その利回りは4棟平均でなんと12％ほどです。12％もあれば、フルローンを組んでも十分にキャッシュフローが出ますよね。
地方ドミナント戦略に辿り着いた経緯
では、このオーナーさんはどのようにして地方ドミナント戦略にたどり着いたのでしょうか？
実を言うと、このオーナーさん、最初は東京で物件を探していたそうです。
ただ、都心の物件というのは、なかなか初心者には難しいです。
・物件価格がめちゃくちゃ高く、キャッシュフローが出にくい
・良い物件は、プロやセミプロがかっさらっていってしまう
・キャッシュを持っている人が最も強く、ローンを利用しようとすれば、良い物件があってもすぐに買われてしまう
・・と、このように、多少年収が高かったとしても、初心者は都心では勝負がしにくいわけです。
そして、そんなこんなで物件を探していたら、コロナ禍になってしまいました。
ところが、コロナ禍になったのが功を奏し、勤務先の会社ではフルリモートワークがOKになりました。
そこで心機一転、地方に移住して、不動産投資をしようと考えたとのこと。
地方移住をしても給料は都心基準のままのため、移住先ではかなりの高給取りになったそうです。なかなかの切れ者ですよね。
地方ドミナント戦略の実践方法！
オーナーさんの遍歴についてはここまでにして、次にこの戦略は一体どのようなものなのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
１．物件購入前に、まずは融資のヒアリング
まずは、物件を探す前に「自分はどのくらいの融資を受けられるのか？」銀行まわりをして、融資のヒアリングをしたそうです。
銀行別に担当者に聞いてまわり、
・担当者
・融資条件、エリア
・本店稟議のタイミング
・月に何回稟議を出すのか
・・・という内容を銀行ごとに一覧表にします。そして月イチの頻度で訪問し続け、情報をアップデートしました。
その間に不動産実務検定を勉強し、ヒアリングした銀行の融資条件に合う物件を検索しては持ち込んで・・・ということを繰り返しました。
その結果、わずか2年でRCを4棟購入できたんですね。
２．プロフィールシートで自分を定期的にPR
同時に、「自分は何者か？」を示すプロフィールシートをしっかり作りました。
そして、シートは一度作ったら終わりではありません。
不動産実務検定に合格するなど、変化があれば肩書きをアップデートして、銀行に定期訪問しました。
また、自分のプロフィールのみならず
・物件を視察し、内見して勉強したこと
・考えているプラン、戦略
についても絡めて定期的にPRすることで、銀行との関係を深めていきました。
3．物件購入後は「プロセスシート」で実績をPR
一棟目を購入したら、次は満室経営に向けて「計画から実行、結果が出るまで」のプロセスを時系列で記録をとりました。
そして、その結果を「プロセスシート」にまとめ、銀行へのPRに活用したんですね。
具体的には
・和室から洋室へのリフォームの工程
・入居募集の工程
というようなものです。
不動産投資で成功するためには、銀行から応援される人になれ！
以上をまとめると、彼は、「うまく銀行や業者と付き合いながら、融資を引き出していった」ということです。
しっかり資料を用意して銀行に定期的にPRをすることで、自分が銀行から応援される人になるように仕向けたんですよね。
こうして結果を残すことで、不動産会社にも「同じような物件を紹介してください」と言うことができます。
ちなみに、地方銀行や信金は、初めは「できる限り紹介で訪問した方が良い」というのが彼の意見です。
いきなり直接アポをとって訪問しても良いのですが、地方の有力な不動産会社・不動産管理会社の紹介で訪問した方が、アポがとりやすいそうです。
さらに、一行とのみ付き合うのではなく、別の銀行にも訪問してみるのが重要です。
地方で最も有力な銀行が融資をしているのであれば、次に訪問した信金も、「あの銀行が融資をしているのなら、ウチも融資をしてみようか・・・」となるわけです。
このようにして、どんどん取引先を拡大していったわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資の新発想！地方ドミナント戦略とは？」というテーマで解説をしました。
多くの人は
「物件がない・・・」
「融資が受けられない・・・」
と嘆きますが、圧倒的に行動力が足りないです。
今回ご紹介した彼のように、しっかり戦略をもって実践する人はなかなかいないんですね。
成功するための秘訣はシンプルで、「とにかくやれることを順番に実践する」ということに尽きます。
今現在、不動産をなかなか購入できないとお悩みの人は、ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「不動産投資の新発想！地方ドミナント戦略とは？」というテーマでお話ししていきます。
先日、三重県伊勢市で「J-REC全国事例研究会」が開催されました。全国の大家さんが一堂に集い、不動産投資に関する様々な事例を共有する会合です。
そして、発表された事例の中でも、ある大家さんが提唱されていた「地方ドミナント戦略」という実践がめちゃくちゃ参考になったので、今回はその戦略について詳しく解説していきたいと思います。
「物件をなかなか買えなくて、テンションが下がっている・・・」という人にとって、非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産投資における、地方ドミナント戦略とは？
まず、不動産投資における「地方ドミナント戦略」とはなんでしょうか？「ドミナント」とは、一極集中という意味です。つまり、「ライバルのいない地方に集中投資して、勝つ！」という戦略です。
具体的にどこの地域なのか気になる方もいると思いますが、ここで具体的な地名を出してしまうと、ライバルが増えてしまってオーナーさんの迷惑になってしまうので、今回はとりあえず「西の方」とだけお伝えしておきます。
ちなみに、この戦略を提唱されているオーナーさん自身は、なんと！わざわざ東京から西の地方へ移住をして、この戦略を実践しています。
地方ドミナント戦略を提唱するオーナーさんの不動産投資実践歴
このオーナーさんの素性が気になる方も多いと思いますが、この方は僕のオンラインサロンの会員さんで、入会して3年目になります。
入会当時は物件を持っていなかったのですが、最初の1年で「不動産実務検定」の2級1級を勉強し、現在はマスターに合格、支部長も担当しています。
不動産投資の実践歴はというと、去年中古のRC物件を2棟購入し、今年も立て続けにRCを2棟購入しています。
しかも、全てフルローンで購入しているのがすごいところです。
都心のフルローンとは違い、地方なのでそもそもの平均利回りも高いのですが、空室対策を実施した結果、購入時よりも1～2％高い利回りで運用されています。
その利回りは4棟平均でなんと12％ほどです。12％もあれば、フルローンを組んでも十分にキャッシュフローが出ますよね。
地方ドミナント戦略に辿り着いた経緯
では、このオーナーさんはどのようにして地方ドミナント戦略にたどり着いたのでしょうか？
実を言うと、このオーナーさん、最初は東京で物件を探していたそうです。
ただ、都心の物件というのは、なかなか初心者には難しいです。
・物件価格がめちゃくちゃ高く、キャッシュフローが出にくい
・良い物件は、プロやセミプロがかっさらっていってしまう
・キャッシュを持っている人が最も強く、ローンを利用しようとすれば、良い物件があってもすぐに買われてしまう
・・と、このように、多少年収が高かったとしても、初心者は都心では勝負がしにくいわけです。
そして、そんなこんなで物件を探していたら、コロナ禍になってしまいました。
ところが、コロナ禍になったのが功を奏し、勤務先の会社ではフルリモートワークがOKになりました。
そこで心機一転、地方に移住して、不動産投資をしようと考えたとのこと。
地方移住をしても給料は都心基準のままのため、移住先ではかなりの高給取りになったそうです。なかなかの切れ者ですよね。
地方ドミナント戦略の実践方法！
オーナーさんの遍歴についてはここまでにして、次にこの戦略は一体どのようなものなのでしょうか？詳しく見ていきましょう。１．物件購入前に、まずは融資のヒアリング
まずは、物件を探す前に「自分はどのくらいの融資を受けられるのか？」銀行まわりをして、融資のヒアリングをしたそうです。
銀行別に担当者に聞いてまわり、
・担当者
・融資条件、エリア
・本店稟議のタイミング
・月に何回稟議を出すのか
・・・という内容を銀行ごとに一覧表にします。そして月イチの頻度で訪問し続け、情報をアップデートしました。
その間に不動産実務検定を勉強し、ヒアリングした銀行の融資条件に合う物件を検索しては持ち込んで・・・ということを繰り返しました。
その結果、わずか2年でRCを4棟購入できたんですね。
２．プロフィールシートで自分を定期的にPR
同時に、「自分は何者か？」を示すプロフィールシートをしっかり作りました。
そして、シートは一度作ったら終わりではありません。
不動産実務検定に合格するなど、変化があれば肩書きをアップデートして、銀行に定期訪問しました。
また、自分のプロフィールのみならず
・物件を視察し、内見して勉強したこと
・考えているプラン、戦略
についても絡めて定期的にPRすることで、銀行との関係を深めていきました。
3．物件購入後は「プロセスシート」で実績をPR
一棟目を購入したら、次は満室経営に向けて「計画から実行、結果が出るまで」のプロセスを時系列で記録をとりました。
そして、その結果を「プロセスシート」にまとめ、銀行へのPRに活用したんですね。
具体的には
・和室から洋室へのリフォームの工程
・入居募集の工程
というようなものです。
不動産投資で成功するためには、銀行から応援される人になれ！
以上をまとめると、彼は、「うまく銀行や業者と付き合いながら、融資を引き出していった」ということです。
しっかり資料を用意して銀行に定期的にPRをすることで、自分が銀行から応援される人になるように仕向けたんですよね。
こうして結果を残すことで、不動産会社にも「同じような物件を紹介してください」と言うことができます。
ちなみに、地方銀行や信金は、初めは「できる限り紹介で訪問した方が良い」というのが彼の意見です。
いきなり直接アポをとって訪問しても良いのですが、地方の有力な不動産会社・不動産管理会社の紹介で訪問した方が、アポがとりやすいそうです。
さらに、一行とのみ付き合うのではなく、別の銀行にも訪問してみるのが重要です。
地方で最も有力な銀行が融資をしているのであれば、次に訪問した信金も、「あの銀行が融資をしているのなら、ウチも融資をしてみようか・・・」となるわけです。
このようにして、どんどん取引先を拡大していったわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資の新発想！地方ドミナント戦略とは？」というテーマで解説をしました。多くの人は
「物件がない・・・」
「融資が受けられない・・・」
と嘆きますが、圧倒的に行動力が足りないです。
今回ご紹介した彼のように、しっかり戦略をもって実践する人はなかなかいないんですね。
成功するための秘訣はシンプルで、「とにかくやれることを順番に実践する」ということに尽きます。
今現在、不動産をなかなか購入できないとお悩みの人は、ぜひ参考にしてみてください！
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