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不動産クラウドファンディングとは？メリットデメリットを徹底解説！
公開日: 2023年07月20日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、「不動産価格がめちゃくちゃ上がっていて、なかなか物件を購入できません・・・」という相談が非常に多いです。
そんな中で、
「不動産クラウドファンディングが気になっています！」
「不動産小口化商品ってどうでしょうか？」
という質問を受けることが増えてきました。
そこで今日は、「不動産クラウドファンディングとは？メリットデメリットを徹底解説！」というテーマでお話ししていきます。
ぜひ最後までご覧ください！
不動産小口化商品（不動産クラウドファンディング）とは
一般的によく聞くのは「不動産クラウドファンディング」という言葉ですが、「不動産クラウドファンディング」と「不動産小口化商品」は、基本的に同じものです。
一体どのようなものかというと、
「一棟の賃貸マンションあるいは商業ビルを、小口化して一口●●万円といった形で投資家に販売し、その物件の収益を口数に応じて分配する方式」
になります。
このスキームは誰でもできるわけでなく、「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて、国交省や都道府県知事の許可が必要です。
不動産小口化商品のメリットとは？REITとの違いも踏まえて解説
この商品と似たような仕組みとしてREITがあります。ただ、REITとは根本的に仕組みが異なっています。
REITとの違いも踏まえて、不動産小口化商品のメリット、デメリットをみていきましょう。
メリット①相続対策に利用できる
不動産小口化商品の一つ目のメリットは、相続対策に利用できるという点です。
一方、REITは価値が時価で評価されるので、相続対策には利用できません。
そもそも、不動産小口化商品は「一棟の不動産を共同で所有する」ものなので、所有形態は“所有権”になります。
その土地・建物が口数に応じて評価されるので、資産圧縮のためにアパート経営をする地主さんと同じように資産を圧縮することができ、相続対策になるというわけです。
例えば、1億円分（一口100万円×100口）の不動産小口化商品を全額ローンで購入したとしましょう。
その評価額は6割の6,000万円ほどになりますから、4,000万円ほどの資産圧縮ができるんですよね。
例えば、あなたが郊外に駐車場の土地を持っていたとしましょう。
相続対策のためにアパートを新築しようにも、周りにレオパレスや大東建託のアパートが建ち並んでいますから、満室経営をするためには仁義なき戦いが待っています。
また、アパートを新築するにしても、計画から完成まで数年を要するため、被相続人が建築途中で死んでしまったりして、相続対策にならないこともあります。
そんなときに、駐車場を担保にしてお金を借りて、小口化されている都心マンションを対策が必要な分だけ購入すれば、すぐに相続対策ができるのです。
メリット②減価償却ができる
また、不動産小口化商品の収入は不動産所得になりますので、普通のアパート経営のように減価償却ができるというのもメリットの1つです。
ただし、不動産小口化商品の運営方法は3種類あります。
1、賃貸型
2、任意組合型
3、匿名組合型
の3つです。
先ほど述べた資産圧縮や減価償却をするためには、このうち1、2を選択する必要があります。
3を選択した場合、収入は雑所得になってしまい、資産圧縮や減価償却ができなくなってしまうので注意が必要です。
不動産小口化商品のデメリットとは？REITの違いも踏まえて解説
さて、ここまでみてみると
「不動産小口化商品、すごく良いじゃないか！」と考える人も多いと思うのですが、投資商品なのでリスクも当然存在します。では、どんなリスクがあるのかみていきましょう。
デメリット①事業者が倒産するリスク
まず、通常の不動産投資と違い、不動産小口化商品では、管理・運営を不動産特定共同事業者に委ねることになります。
そのため、事業者自体が倒産するリスクがあります。
とはいえ、事業者は運営の代行をしているだけなので、仮に倒産したとしても、投資家が投資している分の資産についてはしっかりと保全されます。
ただし、事業者が倒産した場合には物件を売却しないといけなくなるかもしれませんし、事業者が交代するタイミングでバタバタすることもあるでしょうから、その点には注意しなければいけません。
デメリット②流動性が低い
また、REITとは違って流動性が低いのもデメリットです。
REITは証券化されており、市場が開いていれば株式のようにいつでも売買できるのがメリットです。
しかし、不動産小口化商品は証券化されているわけではないので、「売りたいときに売れない」ということがデメリットです。
もちろん、第三者に譲渡することもできるのですが、買い手が見つからないこともあるので、注意が必要です。
デメリット③ローンで投資できない
最後に、最大のデメリットは「小口化商品はローンで投資ができない」ということです。
不動産投資の妙味は、レバレッジを効かせられることにあると言っても過言ではありません。
そのレバレッジを効かせられないわけですから、大きなデメリットと言えるでしょう。
これらのデメリットに対するリスクヘッジ方法
では、これらのデメリットに対してどのようにリスクヘッジすればいいのでしょうか？
僕は、こうした商品を購入する時には、流動性を第一に考えることが大事だと思います。
流動性を確保するための、具体的なリスクヘッジ方法はこちらです。
・よくわからない販売事業者の商品は購入しない
→よくわからない販売事業者は倒産するリスクがありますし、商品を売りたい時に売れない可能性があります。上場企業や、ある程度名が知れていて実績のある業者から購入した方が安全でしょう。
・いつでも売却できるように、都心や人気エリアの物件を選ぶ
→利回りが高いからといって、都心から離れた地方の物件を購入すると、万が一の時に売却しにくい可能性があります。流動性を確保するためにも、都心や人気エリアの物件を選んだ方が安全でしょう。
不動産小口化商品はこんな人におすすめ！
ということで、不動産小口化商品は
・どうしても手間をかけられない
・余った余剰資金がある
・早急に相続対策が必要
・・・と、そんな人が対象になってくると思います。
そのあたりも踏まえて、チェックしてみるのが良いと思います。
ちなみに、僕としては、一口百万円の不動産小口化商品に手を出すのであれば、ボロ戸建てを買った方が良いと思います。
たまに僕も不動産小口化商品を販売しているクラファンサイトを見ることがありますが、大抵は3～4％の利回りです。
一方、ボロ戸建てであれば、20～30％は当たり前の世界です。
それに加えて、リフォームや自主管理の方法など、不動産投資に役立つさまざまなことを同時に勉強することができるので、僕個人としてはボロ戸建て投資の方が良いのではないかなと思っています。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、「不動産価格がめちゃくちゃ上がっていて、なかなか物件を購入できません・・・」という相談が非常に多いです。
そんな中で、
「不動産クラウドファンディングが気になっています！」
「不動産小口化商品ってどうでしょうか？」
という質問を受けることが増えてきました。
そこで今日は、「不動産クラウドファンディングとは？メリットデメリットを徹底解説！」というテーマでお話ししていきます。
ぜひ最後までご覧ください！
不動産小口化商品（不動産クラウドファンディング）とは
一般的によく聞くのは「不動産クラウドファンディング」という言葉ですが、「不動産クラウドファンディング」と「不動産小口化商品」は、基本的に同じものです。一体どのようなものかというと、
「一棟の賃貸マンションあるいは商業ビルを、小口化して一口●●万円といった形で投資家に販売し、その物件の収益を口数に応じて分配する方式」
になります。
このスキームは誰でもできるわけでなく、「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて、国交省や都道府県知事の許可が必要です。
不動産小口化商品のメリットとは？REITとの違いも踏まえて解説
この商品と似たような仕組みとしてREITがあります。ただ、REITとは根本的に仕組みが異なっています。REITとの違いも踏まえて、不動産小口化商品のメリット、デメリットをみていきましょう。
メリット①相続対策に利用できる
不動産小口化商品の一つ目のメリットは、相続対策に利用できるという点です。
一方、REITは価値が時価で評価されるので、相続対策には利用できません。
そもそも、不動産小口化商品は「一棟の不動産を共同で所有する」ものなので、所有形態は“所有権”になります。
その土地・建物が口数に応じて評価されるので、資産圧縮のためにアパート経営をする地主さんと同じように資産を圧縮することができ、相続対策になるというわけです。
例えば、1億円分（一口100万円×100口）の不動産小口化商品を全額ローンで購入したとしましょう。
その評価額は6割の6,000万円ほどになりますから、4,000万円ほどの資産圧縮ができるんですよね。
例えば、あなたが郊外に駐車場の土地を持っていたとしましょう。
相続対策のためにアパートを新築しようにも、周りにレオパレスや大東建託のアパートが建ち並んでいますから、満室経営をするためには仁義なき戦いが待っています。
また、アパートを新築するにしても、計画から完成まで数年を要するため、被相続人が建築途中で死んでしまったりして、相続対策にならないこともあります。
そんなときに、駐車場を担保にしてお金を借りて、小口化されている都心マンションを対策が必要な分だけ購入すれば、すぐに相続対策ができるのです。
メリット②減価償却ができる
また、不動産小口化商品の収入は不動産所得になりますので、普通のアパート経営のように減価償却ができるというのもメリットの1つです。
ただし、不動産小口化商品の運営方法は3種類あります。
1、賃貸型
2、任意組合型
3、匿名組合型
の3つです。
先ほど述べた資産圧縮や減価償却をするためには、このうち1、2を選択する必要があります。
3を選択した場合、収入は雑所得になってしまい、資産圧縮や減価償却ができなくなってしまうので注意が必要です。
不動産小口化商品のデメリットとは？REITの違いも踏まえて解説
さて、ここまでみてみると「不動産小口化商品、すごく良いじゃないか！」と考える人も多いと思うのですが、投資商品なのでリスクも当然存在します。では、どんなリスクがあるのかみていきましょう。
デメリット①事業者が倒産するリスク
まず、通常の不動産投資と違い、不動産小口化商品では、管理・運営を不動産特定共同事業者に委ねることになります。
そのため、事業者自体が倒産するリスクがあります。
とはいえ、事業者は運営の代行をしているだけなので、仮に倒産したとしても、投資家が投資している分の資産についてはしっかりと保全されます。
ただし、事業者が倒産した場合には物件を売却しないといけなくなるかもしれませんし、事業者が交代するタイミングでバタバタすることもあるでしょうから、その点には注意しなければいけません。
デメリット②流動性が低い
また、REITとは違って流動性が低いのもデメリットです。
REITは証券化されており、市場が開いていれば株式のようにいつでも売買できるのがメリットです。
しかし、不動産小口化商品は証券化されているわけではないので、「売りたいときに売れない」ということがデメリットです。
もちろん、第三者に譲渡することもできるのですが、買い手が見つからないこともあるので、注意が必要です。
デメリット③ローンで投資できない
最後に、最大のデメリットは「小口化商品はローンで投資ができない」ということです。
不動産投資の妙味は、レバレッジを効かせられることにあると言っても過言ではありません。
そのレバレッジを効かせられないわけですから、大きなデメリットと言えるでしょう。
これらのデメリットに対するリスクヘッジ方法
では、これらのデメリットに対してどのようにリスクヘッジすればいいのでしょうか？
僕は、こうした商品を購入する時には、流動性を第一に考えることが大事だと思います。
流動性を確保するための、具体的なリスクヘッジ方法はこちらです。
・よくわからない販売事業者の商品は購入しない
→よくわからない販売事業者は倒産するリスクがありますし、商品を売りたい時に売れない可能性があります。上場企業や、ある程度名が知れていて実績のある業者から購入した方が安全でしょう。
・いつでも売却できるように、都心や人気エリアの物件を選ぶ
→利回りが高いからといって、都心から離れた地方の物件を購入すると、万が一の時に売却しにくい可能性があります。流動性を確保するためにも、都心や人気エリアの物件を選んだ方が安全でしょう。
不動産小口化商品はこんな人におすすめ！
ということで、不動産小口化商品は・どうしても手間をかけられない
・余った余剰資金がある
・早急に相続対策が必要
・・・と、そんな人が対象になってくると思います。
そのあたりも踏まえて、チェックしてみるのが良いと思います。
ちなみに、僕としては、一口百万円の不動産小口化商品に手を出すのであれば、ボロ戸建てを買った方が良いと思います。
たまに僕も不動産小口化商品を販売しているクラファンサイトを見ることがありますが、大抵は3～4％の利回りです。
一方、ボロ戸建てであれば、20～30％は当たり前の世界です。
それに加えて、リフォームや自主管理の方法など、不動産投資に役立つさまざまなことを同時に勉強することができるので、僕個人としてはボロ戸建て投資の方が良いのではないかなと思っています。
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