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不動産業で100億儲けるのなんて簡単です
公開日: 2023年07月26日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、不動産業の儲け方についてお話ししていきます。
不動産を活用したビジネスには、さまざまな種類があります。
・不動産仲介業（賃貸・売買を仲介するビジネス）
・不動産管理業（物件の管理を請け負うビジネス）
・不動産賃貸業（大家さんビジネス）
・不動産販売業（買取してリフォームして再販するビジネス）
・デベロッパー（建売、新築マンションの開発・販売、ビル一棟の開発・販売）
などなど。では、この中で最も儲かるビジネスはなんでしょうか？
答えは、デベロッパーです。
なぜかというと、デベロッパーは分譲マンションを一棟開発するだけでも、何十億という売り上げを見込めるからです。
デベロッパーは扱う金額が大きいので、売上・利益も上がりやすいんですよね。
そこで今回は「不動産で100億儲けるのは簡単です」というテーマで、
・不動産ビジネスのそれぞれのリスクとは？
・最も儲かるデベロッパー業を、ウラケンが絶対にやらない理由
についてお話ししていきます。不動産投資に興味がある方にとっては、有料級の内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産ビジネスのリスクは、業種によってさまざま
まず、各種不動産業のリスクについて、リスクの低い順にみていきましょう。
不動産仲介業
最もリスクが低いのが不動産仲介業です。なぜなら、仕入れがないからです。
特に、仲介の中で最も儲かるのが、売買の仲介です。
例えば、1億円の物件を片手の仲介手数料で年間3～4本も仲介すれば、簡単に1,000万円を稼げてしまいます。
ただ、売買を成立させないと売上が確定しませんので、収入が安定しにくいのが特徴です。
賃貸管理業
また、賃貸管理業も、仲介業同様にリスクが少ないビジネスです。
家賃の5％の手数料が入るので、管理戸数が増えれば増えるほど、安定した収入が入ってきます。
ただし、業務が多岐にわたるので、仲介よりも手間がかかるのが特徴です。
不動産賃貸業
皆さんにとって身近である、不動産賃貸業（大家業）はどうでしょうか。
基本的にはローンを引いて投資をするので、空室があると収益がなくなってしまうのが特徴です。
ただ、満室の場合は手間がかからずに安定収入を得ることができるので、ミドルリスク・ミドルリターンのビジネスといえます。
買取再販業
買取再販業というのは、中古物件を購入し、リフォームして再販することで利益を出す仕事です。
売却価格から逆算して仕入れ値を決めることになります。
仕入れの値付けさえ間違えなければ大きく損をすることはありませんし、短期で借り入れするほどコストもかかりません。
数千万円のお金があれば、実現できてしまうビジネスモデルです。
ただし、売却するまでは資金回収ができないので、従業員の給料などの運転資金が必要になってきます。
そのため、買取再販業のリスクは、上に挙げた3つのビジネスよりも高めです。
ただ、相場をしっかり読み解くノウハウがあれば、それなりに儲かっている人が多い印象です。
デベロッパーは儲かりやすい。それゆえに、新築投資は儲かりにくい
最後に、最も儲かるビジネスである、デベロッパー業を見ていきましょう。
デベロッパー業のビジネスモデルとは
そもそもデベロッパーとは、
「土地を仕入れ～建物を企画して新築し～丸々一棟／区分に小分けして売却する」
という一連のビジネスです。
企画・販売する不動産にはいくつか種類があり、
・実需向けの住宅（分譲の戸建てやマンションなど）
・オフィス一棟
・投資用のアパート・区分マンション
などがあります。
デベロッパーのリスクが高い理由
資金力さえあれば、不動産業で最も儲かるのがデベロッパー業ですが、そのぶんリスクも高いです。
基本的に、現金で不動産開発をする人はいません。
そのため、企画・開発した物件が全て順調に売れないと銀行への返済ができず、次の仕入れにも進めません。
また、実績のない新興のデベロッパーなら、土地は現金で仕入れないといけません。
こうしたデベロッパーでは、銀行から短期で資金を借り入れて建物を開発し、開発前に青田売りをして、完成するまでに売り切って、そして建築費を銀行に返済する・・・というモデルで儲けを出します。
そのため、各種不動産業で最もリスクが高いといえるわけです。
デベロッパーで利益を出すのに必要なこと
次に、デベロッパーが利益を出すまでの過程を見ていきましょう。
＜仕入れ段階＞
デベロッパー業で成功するには、土地の仕入れが最も重要です。
つまり、良い土地をいかに安く仕入れられるかがポイントになるわけです。
ただし、建物を早く売って資金を回収しないと借入金を返済できないため、次に良い土地が見つかっても、仕入れることができません。
そのため、デベロッパーでは土地を仕入れたら、物件を売る部隊が必要です。自社で販売するなら、優秀なマーケティング部隊を組成する必要があります。
＜販売段階＞
とはいえ、実を言うとデベロッパーにとっては、販売を開始して一瞬で物件が売れてしまうことは嬉しくありません。
なぜなら、一瞬で物件が売れてしまうというのは、その値付けが安すぎたということだからです。
加えて、新築の未完成物件というのは、宅建業法上、手付金を5％しかとってはいけないことになっています。
そのため、物件を早く売り切ったとしても、引き渡し時までに開発代金を全額回収できないんですよね。
つまり、デベロッパーとしては建物が完成する直前で売れる価格というのが最も利益を出すことができるし、効率的な値付けといえるわけです。
デベロッパーが値付けをする時に考えるのは、相場で売れるギリギリの値段で売るということです。
ただし、投資用の物件は、融資を受けられるギリギリの利回りで売り出すのも重要です。デベロッパーは、そのバランスが取れる価格帯を狙って値付けをするんですよね。
新築の投資用物件が儲からない理由は、ここにあります。
デベロッパーで100億を作るのは簡単！それでもウラケンが絶対に手を出さない理由とは。
以上を踏まえると、デベロッパーで100億円の売上を立てるのは簡単です。
例えば、1棟あたりの収支は
・4億円で土地を仕入れ
・10億円で建物を建て
→20億円で土地つき建物を販売
→経費が2億円、利益が4億円
という具合です。
この規模の開発を年間で5棟実現できれば、簡単に売上100億を作成できます。
ただ、これは全て完売したときの計算です。
プロジェクトの進行中は、販売中の物件について、
「今日は〇〇戸売れた！」
「今日は××戸キャンセルになった・・・」
と、日々一喜一憂することになり、胃の痛い思いをしないといけません。
売上が立たないと資金回収ができず、上物・土地の仕入れの融資交渉もできませんからね。
そのため、デベロッパーをしている人は、リスクやプレッシャーに不感症になる必要があると思います。
僕自身、10年もあれば、デベロッパー業で100億円の売り上げを達成できる自信はあります。
しかし、利回りの低い物件を高く売ることで、これまで築き上げた信用・ファンを失いますし、胃に穴が空いて早死にするかもしれません。
そのため、僕がデベロッパー業をすることは絶対にありません（笑）
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、不動産業の儲け方についてお話ししていきます。
不動産を活用したビジネスには、さまざまな種類があります。
・不動産仲介業（賃貸・売買を仲介するビジネス）
・不動産管理業（物件の管理を請け負うビジネス）
・不動産賃貸業（大家さんビジネス）
・不動産販売業（買取してリフォームして再販するビジネス）
・デベロッパー（建売、新築マンションの開発・販売、ビル一棟の開発・販売）
などなど。では、この中で最も儲かるビジネスはなんでしょうか？
答えは、デベロッパーです。
なぜかというと、デベロッパーは分譲マンションを一棟開発するだけでも、何十億という売り上げを見込めるからです。
デベロッパーは扱う金額が大きいので、売上・利益も上がりやすいんですよね。
そこで今回は「不動産で100億儲けるのは簡単です」というテーマで、
・不動産ビジネスのそれぞれのリスクとは？
・最も儲かるデベロッパー業を、ウラケンが絶対にやらない理由
についてお話ししていきます。不動産投資に興味がある方にとっては、有料級の内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
不動産ビジネスのリスクは、業種によってさまざま
まず、各種不動産業のリスクについて、リスクの低い順にみていきましょう。不動産仲介業
最もリスクが低いのが不動産仲介業です。なぜなら、仕入れがないからです。
特に、仲介の中で最も儲かるのが、売買の仲介です。
例えば、1億円の物件を片手の仲介手数料で年間3～4本も仲介すれば、簡単に1,000万円を稼げてしまいます。
ただ、売買を成立させないと売上が確定しませんので、収入が安定しにくいのが特徴です。
賃貸管理業
また、賃貸管理業も、仲介業同様にリスクが少ないビジネスです。
家賃の5％の手数料が入るので、管理戸数が増えれば増えるほど、安定した収入が入ってきます。
ただし、業務が多岐にわたるので、仲介よりも手間がかかるのが特徴です。
不動産賃貸業
皆さんにとって身近である、不動産賃貸業（大家業）はどうでしょうか。
基本的にはローンを引いて投資をするので、空室があると収益がなくなってしまうのが特徴です。
ただ、満室の場合は手間がかからずに安定収入を得ることができるので、ミドルリスク・ミドルリターンのビジネスといえます。
買取再販業
買取再販業というのは、中古物件を購入し、リフォームして再販することで利益を出す仕事です。
売却価格から逆算して仕入れ値を決めることになります。
仕入れの値付けさえ間違えなければ大きく損をすることはありませんし、短期で借り入れするほどコストもかかりません。
数千万円のお金があれば、実現できてしまうビジネスモデルです。
ただし、売却するまでは資金回収ができないので、従業員の給料などの運転資金が必要になってきます。
そのため、買取再販業のリスクは、上に挙げた3つのビジネスよりも高めです。
ただ、相場をしっかり読み解くノウハウがあれば、それなりに儲かっている人が多い印象です。
デベロッパーは儲かりやすい。それゆえに、新築投資は儲かりにくい
最後に、最も儲かるビジネスである、デベロッパー業を見ていきましょう。デベロッパー業のビジネスモデルとは
そもそもデベロッパーとは、
「土地を仕入れ～建物を企画して新築し～丸々一棟／区分に小分けして売却する」
という一連のビジネスです。
企画・販売する不動産にはいくつか種類があり、
・実需向けの住宅（分譲の戸建てやマンションなど）
・オフィス一棟
・投資用のアパート・区分マンション
などがあります。
デベロッパーのリスクが高い理由
資金力さえあれば、不動産業で最も儲かるのがデベロッパー業ですが、そのぶんリスクも高いです。
基本的に、現金で不動産開発をする人はいません。
そのため、企画・開発した物件が全て順調に売れないと銀行への返済ができず、次の仕入れにも進めません。
また、実績のない新興のデベロッパーなら、土地は現金で仕入れないといけません。
こうしたデベロッパーでは、銀行から短期で資金を借り入れて建物を開発し、開発前に青田売りをして、完成するまでに売り切って、そして建築費を銀行に返済する・・・というモデルで儲けを出します。
そのため、各種不動産業で最もリスクが高いといえるわけです。
デベロッパーで利益を出すのに必要なこと
次に、デベロッパーが利益を出すまでの過程を見ていきましょう。
＜仕入れ段階＞
デベロッパー業で成功するには、土地の仕入れが最も重要です。
つまり、良い土地をいかに安く仕入れられるかがポイントになるわけです。
ただし、建物を早く売って資金を回収しないと借入金を返済できないため、次に良い土地が見つかっても、仕入れることができません。
そのため、デベロッパーでは土地を仕入れたら、物件を売る部隊が必要です。自社で販売するなら、優秀なマーケティング部隊を組成する必要があります。
＜販売段階＞
とはいえ、実を言うとデベロッパーにとっては、販売を開始して一瞬で物件が売れてしまうことは嬉しくありません。
なぜなら、一瞬で物件が売れてしまうというのは、その値付けが安すぎたということだからです。
加えて、新築の未完成物件というのは、宅建業法上、手付金を5％しかとってはいけないことになっています。
そのため、物件を早く売り切ったとしても、引き渡し時までに開発代金を全額回収できないんですよね。
つまり、デベロッパーとしては建物が完成する直前で売れる価格というのが最も利益を出すことができるし、効率的な値付けといえるわけです。
デベロッパーが値付けをする時に考えるのは、相場で売れるギリギリの値段で売るということです。
ただし、投資用の物件は、融資を受けられるギリギリの利回りで売り出すのも重要です。デベロッパーは、そのバランスが取れる価格帯を狙って値付けをするんですよね。
新築の投資用物件が儲からない理由は、ここにあります。
デベロッパーで100億を作るのは簡単！それでもウラケンが絶対に手を出さない理由とは。
以上を踏まえると、デベロッパーで100億円の売上を立てるのは簡単です。例えば、1棟あたりの収支は
・4億円で土地を仕入れ
・10億円で建物を建て
→20億円で土地つき建物を販売
→経費が2億円、利益が4億円
という具合です。
この規模の開発を年間で5棟実現できれば、簡単に売上100億を作成できます。
ただ、これは全て完売したときの計算です。
プロジェクトの進行中は、販売中の物件について、
「今日は〇〇戸売れた！」
「今日は××戸キャンセルになった・・・」
と、日々一喜一憂することになり、胃の痛い思いをしないといけません。
売上が立たないと資金回収ができず、上物・土地の仕入れの融資交渉もできませんからね。
そのため、デベロッパーをしている人は、リスクやプレッシャーに不感症になる必要があると思います。
僕自身、10年もあれば、デベロッパー業で100億円の売り上げを達成できる自信はあります。
しかし、利回りの低い物件を高く売ることで、これまで築き上げた信用・ファンを失いますし、胃に穴が空いて早死にするかもしれません。
そのため、僕がデベロッパー業をすることは絶対にありません（笑）
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