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9割は偽物？なんちゃってコンサルの正体を暴きます。
公開日: 2023年11月24日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、世の中にはびこる“なんちゃってコンサルタント”についてお話ししようと思います。
先日のブログでもお話ししましたが、僕はコンサルタントにお金を払って仕事を依頼することは、無駄なこととは思っていません。
なぜなら、彼らが知識を身に付けるまでにかけた時間や費用、実践して得た経験という目に見えないものを、お金を払うことで一瞬にしてシェアしてもらうことができるからです。
しかし、世の中には知識が浅いのにも関わらず、安易に“コンサルタント”を名乗ったり、専門家のように見えて実は不動産投資のことをよく分かっていなかったりする人が多いんですよね。
相談する相手を間違えていませんか？
地主さんが土地活用や相続対策を考えた時、一番はじめに相談する相手は、
・ゼネコン
・ハウスメーカー
・設計士
・税理士
・金融機関
などが多いです。
しかし、実は彼らの多くは不動産投資のことはこれっぽっちも分かっていません。
容積率めいっぱいに建てたがるゼネコン
僕もゼネコンにいたから分かるのですが、彼らは建物を建てるのが仕事なので、自分たちが建てたいものを提案してきます。
つまり、地主さんにとって本当に相続対策になったり、土地活用として本当にキャッシュフローを稼げたりするプランではないということです。
彼らは、容積率が200％の土地であれば、200％を目一杯使って建物を建てたがります。
「25平米のワンルームが20戸作れますよ！」「10階建てを建てましょう！」など、できるだけ大きく・戸数を多くするように提案してきます。
しかし、これでは費用がかかりすぎて、担保が足りない・・・という事態になってしまうこともあります。
僕からしてみれば、逆に容積率を150％ぐらいに抑えて木造アパートを建てた方が、担保的にも余裕が出て、利回りもむしろ高くなる・・・という提案もできるわけです。
もちろん、相続対策で考えれば、たくさん借金をした方が資産の圧縮効果が大きく出るので、その方がいいケースもあるでしょう。
しかし、彼らはそういった個々の事情に合わせてプランのシミュレーションをするわけでもなく、単純に「容積率を目一杯使って物件を建てて、部屋がたくさんできた方がいいに決まっている」と思い込んでいるのです。
もちろん、自分・会社の利益のためにやっている部分もあるのでしょうが、決して悪気があるわけではないから、タチが悪いんですよね。
設計士は不動産投資のプロではない
設計士さんの場合は、デザイン性ばかりを重視して、コスト感覚が全くない先生がいます。
「そんなことをしたら、収支が合わないよ・・・」というような設計をしてしまうんですよね。
僕は以前、ある大学で設計やデザインを教えている先生の設計の、見積もりを作ったことがあります。
その設計はエントランスに巨大なモニュメントがあって、「これは1,000万円かかるから」と最初に言われました。
しかし、その1,000万円は賃料を生まないわけですよ。そして、その1,000万円を負担するのはオーナーさんです。
なぜ、あなたの“表現”のためにオーナーさんが1,000万円も出さなきゃいけないの？と、めちゃくちゃ不思議に思って、「先生、これはないといけないんですか？」と思わず聞いてしまいました。
「これがトータル的な私のデザインなんだ！」と逆ギレされましたが・・・。
不動産投資をしたことがない税理士は間違いを起こしがち
税務のプロである税理士さんも、不動産投資をしたことがないと間違いを起こしがちです。
例えば、減価償却の仕方を間違えたり、青色申告すべきなのに白色申告で良いとアドバイスして、そのせいで初年度の赤字を次年度に繰り越せなくなったり、損益通算ができなくなったり・・・不動産税務を分かってない税理士さんに頼むと大変なことになります。
だから、僕はいつも「不動産投資家は自分自身が税務のことをしっかり学ばなければならない」と言っているのです。
もちろん、不動産投資をしている税理士さんなら、その辺のことは理解しているでしょうから、適切なアドバイスをくれると思います。
しかし、多くの税理士さんはそんなこと分かりません。
また、基本的に税理士さんというのは、いかに間違いのない税務申告をするか？ということしか考えていないので、節税手法を教えてくれることもありません。
銀行マンは相続対策など考えてくれない
銀行の担当者というのは、2～3年で別の支店に転勤してしまいますので、地主さんの相続対策など真剣に考えてはくれません。
そもそも銀行の使命は、より多くの担保を取って、より多くの融資をすることです。
たくさん担保を取って、どうしたって貸し倒れにならない安全な状態にしてから、お金を貸し出すのが仕事です。
「こういうコンセプトでやりますから、ぜひ僕の事業に融資してください！」というような、プロパーな融資もそもそも得意ではないのです。
まとめ
以上、今回は「世の中にはなんちゃってコンサルが多い」という話をしてきました。
彼らは不動産投資家や地主の大切な資産にストローを突っ込み、チュウチュウ甘い汁を吸っています。残念ながら、これがこの業界の一般的な光景です。
僕のチャンネルをご覧いただいている皆さんには、このような専門家もどきの被害にあって欲しくありませんので、ぜひ見極める目を養っていただきたいと思います。
また、不動産コンサルタントを選ぶ際は、「不動産実務検定」のマスター資格を持っているコンサルタントを選んでいただくと安心だと思います。ぜひ参考にしてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、世の中にはびこる“なんちゃってコンサルタント”についてお話ししようと思います。
先日のブログでもお話ししましたが、僕はコンサルタントにお金を払って仕事を依頼することは、無駄なこととは思っていません。
なぜなら、彼らが知識を身に付けるまでにかけた時間や費用、実践して得た経験という目に見えないものを、お金を払うことで一瞬にしてシェアしてもらうことができるからです。
しかし、世の中には知識が浅いのにも関わらず、安易に“コンサルタント”を名乗ったり、専門家のように見えて実は不動産投資のことをよく分かっていなかったりする人が多いんですよね。
相談する相手を間違えていませんか？
地主さんが土地活用や相続対策を考えた時、一番はじめに相談する相手は、・ゼネコン
・ハウスメーカー
・設計士
・税理士
・金融機関
などが多いです。
しかし、実は彼らの多くは不動産投資のことはこれっぽっちも分かっていません。
容積率めいっぱいに建てたがるゼネコン
僕もゼネコンにいたから分かるのですが、彼らは建物を建てるのが仕事なので、自分たちが建てたいものを提案してきます。
つまり、地主さんにとって本当に相続対策になったり、土地活用として本当にキャッシュフローを稼げたりするプランではないということです。
彼らは、容積率が200％の土地であれば、200％を目一杯使って建物を建てたがります。
「25平米のワンルームが20戸作れますよ！」「10階建てを建てましょう！」など、できるだけ大きく・戸数を多くするように提案してきます。
しかし、これでは費用がかかりすぎて、担保が足りない・・・という事態になってしまうこともあります。
僕からしてみれば、逆に容積率を150％ぐらいに抑えて木造アパートを建てた方が、担保的にも余裕が出て、利回りもむしろ高くなる・・・という提案もできるわけです。
もちろん、相続対策で考えれば、たくさん借金をした方が資産の圧縮効果が大きく出るので、その方がいいケースもあるでしょう。
しかし、彼らはそういった個々の事情に合わせてプランのシミュレーションをするわけでもなく、単純に「容積率を目一杯使って物件を建てて、部屋がたくさんできた方がいいに決まっている」と思い込んでいるのです。
もちろん、自分・会社の利益のためにやっている部分もあるのでしょうが、決して悪気があるわけではないから、タチが悪いんですよね。
設計士は不動産投資のプロではない
設計士さんの場合は、デザイン性ばかりを重視して、コスト感覚が全くない先生がいます。
「そんなことをしたら、収支が合わないよ・・・」というような設計をしてしまうんですよね。
僕は以前、ある大学で設計やデザインを教えている先生の設計の、見積もりを作ったことがあります。
その設計はエントランスに巨大なモニュメントがあって、「これは1,000万円かかるから」と最初に言われました。
しかし、その1,000万円は賃料を生まないわけですよ。そして、その1,000万円を負担するのはオーナーさんです。
なぜ、あなたの“表現”のためにオーナーさんが1,000万円も出さなきゃいけないの？と、めちゃくちゃ不思議に思って、「先生、これはないといけないんですか？」と思わず聞いてしまいました。
「これがトータル的な私のデザインなんだ！」と逆ギレされましたが・・・。
不動産投資をしたことがない税理士は間違いを起こしがち
税務のプロである税理士さんも、不動産投資をしたことがないと間違いを起こしがちです。
例えば、減価償却の仕方を間違えたり、青色申告すべきなのに白色申告で良いとアドバイスして、そのせいで初年度の赤字を次年度に繰り越せなくなったり、損益通算ができなくなったり・・・不動産税務を分かってない税理士さんに頼むと大変なことになります。
だから、僕はいつも「不動産投資家は自分自身が税務のことをしっかり学ばなければならない」と言っているのです。
もちろん、不動産投資をしている税理士さんなら、その辺のことは理解しているでしょうから、適切なアドバイスをくれると思います。
しかし、多くの税理士さんはそんなこと分かりません。
また、基本的に税理士さんというのは、いかに間違いのない税務申告をするか？ということしか考えていないので、節税手法を教えてくれることもありません。
銀行マンは相続対策など考えてくれない
銀行の担当者というのは、2～3年で別の支店に転勤してしまいますので、地主さんの相続対策など真剣に考えてはくれません。
そもそも銀行の使命は、より多くの担保を取って、より多くの融資をすることです。
たくさん担保を取って、どうしたって貸し倒れにならない安全な状態にしてから、お金を貸し出すのが仕事です。
「こういうコンセプトでやりますから、ぜひ僕の事業に融資してください！」というような、プロパーな融資もそもそも得意ではないのです。
まとめ
以上、今回は「世の中にはなんちゃってコンサルが多い」という話をしてきました。彼らは不動産投資家や地主の大切な資産にストローを突っ込み、チュウチュウ甘い汁を吸っています。残念ながら、これがこの業界の一般的な光景です。
僕のチャンネルをご覧いただいている皆さんには、このような専門家もどきの被害にあって欲しくありませんので、ぜひ見極める目を養っていただきたいと思います。
また、不動産コンサルタントを選ぶ際は、「不動産実務検定」のマスター資格を持っているコンサルタントを選んでいただくと安心だと思います。ぜひ参考にしてください。
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