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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今回は、「2024年の不動産投資戦略」について解説をしていきます。

ぜひ最後までご覧ください！

 

2023年の振り返り

まず、来年について語る前に今年のレビューをしていきましょう。

僕はちょうど1年前、2023年をどう予測していたでしょうか？去年の記事を見てみましょう。

（参考記事：2023年の投資・資産防衛戦略を解説します｜浦田健公式ホームページ）

記事の内容をざっくりまとめると、利上げ、増税、インフレ、給料は上がらず、不動産価格の相場は高止まり・・・、という予想を1年前にしていました。

そして、これらの予測は怖いくらいに、全て的中しました。

 

不動産市況は、高止まりから下げに転じた

2023年の不動産市況は、高止まりからの下げに転じた一年でしたね。

国交省が四半期ごとに出している不動産価格指数の2023年第2四半期のデータでは、以下の傾向となっています。

・マンション価格は、前年同期比でほぼ横ばい
・住宅地や戸建て住宅は既に下げに転じている
・住宅総合ではマイナス
・都内のマンションは若干上がってきていたり、横ばい
・首都圏の分譲マンションは下げに転じている

（参考：建設産業・不動産業：不動産価格指数 - 国土交通省）

 

不動産価格の下落の背景

では、なぜ不動産価格は高止まりから下げに転じたのでしょうか。

その理由の1つに、長期金利の上昇があります。

長期金利が上がると、おのずと長期固定の住宅ローン金利は上がります。

今や、都内のマンション価格の平均が1億円を超えてきています。もはや、高くなりすぎて手が出ないところまできているんですよね。

住宅ローンは年収の7倍が限度と言われています。

これまで1億円を超える新築分譲マンションを購入していたのは、世帯年収2,000万円超えのスーパーパワーカップルが中心でした。

（もちろん超富裕層や外国人も購入しているでしょうが、そういう世帯は現金一括で購入しています。）

しかし、現在の都心の分譲マンションの平均価格を見てみると、世帯年収2,000万円超えのスーパーパワーカップルですら、もはやローンを組めないレベルになってきています。

 

2024年の予測

さて、2023年を振り返ってきたところで、2024年の予測を考えていきましょう。

2024年、不動産価格は高止まりから、下げに転じる公算が高いと見ています。

要因としては、今後は円高傾向となり、海外マネーの流入が鈍化すると見ているからです。また、中国不動産バブル崩壊の影響も受けるでしょう。

 

アパート融資は狙い目

アパートも価格は頭打ちだと思います。

アパート融資については、2023年は滋賀銀行、オリックス信託を中心として、ネット銀行も融資を積極的に出してきています。

2023年よりは2024年の方が不動産投資をしやすい環境が整ってくる分、融資をする銀行が増えてくると思います。

融資を引いて投資をする人は、頭金をしっかり用意しておきましょう。

ここ数年、現金で戸建て投資をしてきた人は、戸建ては頭金代わりの追加担保にできます。銀行へは、資産の説明資料をしっかり用意した方が良いでしょう。

 

初心者はまず、築古戸建てを

また、不動産投資の初心者は、引き続き築古戸建てを狙った方が良いでしょう。

というのも、それなりの一棟物件は、頭金のある上級者と競うことになるので、分が悪いからです。

それなら、ライバルが少なくリスクも小さい築古戸建でリフォーム融資を使い、銀行との関係性を作りながら経験を積んだ方が確実にステージをあげていくことができます。

レバレッジを利かせてFIREを狙う投資法は、初期段階ではあまり考えない方が良いと思います。

そして、築古物件に関しては団塊の世代の間で相続が発生してきています。

マーケットに売り物が出てくるようになるので、2024年はぜひアンテナを張っておくと良いでしょう。

というわけで今回は、「2024年の不動産投資戦略」について、解説してきました。

ぜひ参考にしてみてください！


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