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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今、流行りの不動産投資手法といえば、築古戸建て投資ですよね。

ボロ物件を安く仕入れて、DIYで再生し、賃貸に出して高利回りを叩き出す・・・という手法は、リスクが小さく様々なことが学べるため、不動産投資の入門編として僕もオススメしています。

しかし、そんな築古戸建て投資で多くの人が最初にぶつかる壁が「客付け」です。

築古戸建ては元々安く購入しているので、たとえ客付けがうまくいかなかったとしても、それほど大きな影響はないかもしれません。

なので、焦らずじっくり取り組むのもいいと思いますが、いつまでも入居者が決まらないようだと、やはり不安になってしまう投資家は多いでしょう。

しかし、実は最近、築古戸建ての客付けの状況が少し変わってきているんですよね。

そこで今回は、築古戸建ての客付けに関する最新ニュースについてお話ししようと思います。ぜひ最後までご覧ください。


売買仲介手数料の見直し
最低仲介手数料の引き上げ
築古戸建の客付けの課題
賃貸仲介報酬制度の重要な変更
長期空き家の特例
広告料（AD）との違い
今後の展望
新しい募集方法の登場
まとめ

 

売買仲介手数料の見直し

 

最低仲介手数料の引き上げ

2024年7月から、安価な物件を売買する際の最低仲介手数料が一律で30万円に引き上げられました。

それまでは、例えば200万円の物件を不動産業者が仲介しても、法定上の手数料はわずか10万円程度でした。

仮に両手仲介（売主・買主の両方から手数料を得る形）だったとしても、20万円しか得られなかったんですよね。

業者にしてみれば、そんな少額の報酬ではやる気が出ない・・・というのが実情でしょう。

結果として、安価な物件は仲介されにくく空き家や空室が放置されるという社会問題にも繋がっていました。

そこで国土交通省がメスを入れ、最低仲介手数料を30万円に設定したというわけです。

これにより、売主・買主の双方を仲介する両手仲介であれば、最低でも60万円の手数料を得られることになります。

そして、「これならビジネスとして成り立つ！」という見方が広がり、結果的に築古物件の売買が活発化してきているという背景があるのです。

 

築古戸建の客付けの課題

とはいえ、冒頭でも述べたように、僕たち投資家が本当に困っているのは「客付け」の部分だと思います。

これに関しては、やはり不動産業者の協力を得たいところです。

例えば、家賃を月6万円に設定した場合、客付け業者が通常得られる仲介手数料は1ヶ月分、つまり6万円です。

これが戸建てではなく10戸のアパートであれば、1戸埋まったとしてもまた別の1戸が空いたりしますし、「今、半分ぐらい空いていますのでぜひご協力を！」と依頼すれば、客付け業者にとっては6万円×戸数分の手数料を稼げるチャンスがあるわけなので、比較的モチベーションも高まりやすいと思います。

しかし、築古戸建てのように1戸しかない物件の場合、その1戸を客付けしても手数料は6万円だけ。

そうした物件に対して、積極的に入居者募集に動いてくれる業者は現実的には少ないんですよね。

 

賃貸仲介報酬制度の重要な変更

そんな状況の中、実は売買報酬の見直しと並行して、賃貸仲介における報酬制度にも重要な変更があったのです。
 

長期空き家の特例

従来、賃貸仲介の報酬は、「貸主」「借主」それぞれから0.5ヶ月分ずつ「仲介手数料」を徴収し、合計で1ヶ月分とするのが基本でした。

ただし、当事者が承諾すれば、貸主・借主のいずれか一方（多くの場合は借主）から1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることも、法律上は可能とされています。

ところが、ここに特例が設けられました。

長期間空き家になっていた物件を貸し出す場合に限り、貸主・借主の合計で家賃2ヶ月分の仲介手数料を受け取れるようになったのです。

もちろんこれは無条件ではなく、「長期間使われていない空き家であること」という条件が付いています。

しかし、それを満たせば、従来よりも高い報酬を得られる仕組みになったんですね。
 

広告料（AD）との違い

これまでも不動産業界では「広告料（AD）」を上乗せすることで、実質的に報酬を増やす手法が存在していました。

しかし、広告料というのは基本的に元付け業者（貸主側の業者）に支払われるもので、客付け業者（借主側の業者）には行き渡らないケースが多くなっています。

今回の見直しでは、法的に明確に「貸主・借主の双方から合計2ヶ月分の仲介手数料を受け取れるようになった」ことで、客付け業者にとっても、築古戸建ての仲介を積極的に取り扱うインセンティブが生まれたということです。

 

今後の展望

実は、この辺のニュースはあまり報道されておらず、知らない方も多いと思ったので共有させていただきました。

要するに、今までは「薄利で面倒」と敬遠されてきた築古戸建てが、国による制度上の支援を得て、業者にとっても取り組む価値のある物件になり始めている、ということです。
 

新しい募集方法の登場

もちろん、築古戸建てや家賃の安い物件には、いわゆる「属性の低い」入居者が入りやすいという課題があります。

以前にも紹介しましたが、そういった物件は「ジモティー」で募集するケースが多くなっています。

ただ、ジモティーで募集をすると基本的に自主管理になってしまうため、入居者の審査や契約などの対応が面倒になるというデメリットがあります。

しかし最近、オーナーが複数のポータルサイトに直接広告を出せる仕組みを提供している「エコーズ」という会社がジモティーと提携しました。

この提携により、ジモティー経由で見つかった入居者の審査や契約手続きを、エコーズが代行してくれるようになったんですね。

このような仕組みを組み合わせて活用することで、築古戸建ての客付けも、これまでよりずっとスムーズに、通常の賃貸物件と同じようにできるようになってきています。

 

まとめ

というわけで今回は、「築古戸建の客付けに希望の光あり」というテーマで解説しました。

売買の最低仲介手数料が引き上げられた件は話題になりましたが、賃貸の仲介手数料も2ヶ月分取れるようになった件は知らない方も多いと思います。

なので、客付け会社に営業する際に、「こんな感じで制度も変わってきていますので、ぜひ協力してください！」といった営業もできるのではないでしょうか。

ぜひ今後もこういった最新情報をキャッチアップして、客付けに生かしていただければと思います。


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