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米国のローン金利が7%になっても住宅価格が上がる理由
公開日: 2026年10月08日
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実は僕は、アメリカにも物件を持っていて賃貸に出しています。
そのアメリカで、住宅ローンの金利がとうとう7%を超えてきました。
アメリカの住宅金融公社フレディマックが10月1日に発表した30年固定の平均金利は7.28%。
前の週の7.03%からさらに上がり、2023年10月以来、約3年ぶりの高さです。
1年前は6.34%でしたから、1年で1%近く上がったことになります。
日本でも「金利のある世界」がいよいよ始まっているので、「アメリカで起きていることは、明日の日本の姿なのでは？」と警戒している方も多いと思います。
しかしこれ、僕は半分は当たっていて、半分は違うと考えています。
そこで今日は、アメリカの7%を日本の大家はどう読めばいいのかを考えてみたいと思います。
例えば、40万ドル（約6,300万円）を30年固定で借りたとします。
金利6.34%なら毎月の返済は約2,490ドル。
これが7.28%になると約2,740ドルです。
1年前に借りた人と比べて、毎月250ドル、日本円で約4万円も返済が重くなるわけです。
これでは、ローンの審査に通らない人が出てくるのも当然ですよね。
9月29日の日本経済新聞によると、住宅大手レナーのCEOは「新築の展示場に来るお客さんの半分が、ローンを使えない」と話しているそうです。
実際、全米不動産協会（NAR）が発表した8月の中古住宅の販売は、年率換算で398万戸。
400万戸を割り込むのは2025年6月以来です。
売れないので、売主が修繕費や諸費用を負担したりして、なんとか買ってもらう取引が44.7%と、ほぼ半分にまで増えています。
8月の中古住宅の価格（中央値）は42万9,100ドルで、前の年より1.6%上がっています。
なぜ金利が上がっているのに、住宅価格も上がっているのでしょうか？
それは、アメリカの住宅ローンは30年固定が主流だからです。
例えば、2021年ごろに金利3%で40万ドルを借りた人がいたとします。
毎月の返済は約1,690ドル。
この人が家を売って住み替えようとすると、新しいローンは7.28%で、返済は約2,740ドル。
住み替えるだけで、毎月1,000ドル以上、日本円で15万円以上も負担が増えるわけです。
だったら売らずに住み続けよう、となりますよね。
こうして売り物が市場に出てこないので、買う人が減っても値段が崩れない、というわけです。
本来の金利と不動産価格のセオリーからは相反する動きですね。
今、日本で住宅ローンを借りる人の4人に3人は変動金利です（住宅金融支援機構の2026年1月の調査）。
少しずつ固定を選ぶ人が増えてきたとはいえ、まだ大半は変動なんですね。
ゼロ金利時代が長く続いたからです。
変動で借りている人は、金利が上がれば、売っても売らなくても返済が増えます。
アメリカのように「低い金利を守るために売らずにじっとしている」という理由がないわけです。
むしろ返済が苦しくなった人から、家を売りに出す。
売り物が増えれば、値段は下がりやすくなります。
もちろん、「米国の流通市場が縮んでいる姿は、明日の日本の市場に重なる」という見方もありますが、取引が減ってもアメリカと日本の値段は逆の動きをすると思います。
つまり、
アメリカ：金利が上がる → 売らない → 売り物が減る → 取引が減るが、値段は下がらない
日本：金利が上がる → 返済が増える → 売り物が増える → 取引は減る、値段が下がりやすい
取引が細るところまでは「明日の日本」ですが、値段の動き方は逆になる可能性が高いと僕は見ています。
これが「半分は当たっていて、半分は違う」の意味です。
1つ目は、追い風のほうです。
アメリカでは、家を買えなくなった人が賃貸に流れ、家賃の上昇にもつながっていると報じられています。
日本でも、金利が上がって家を買えない人、買うのを先送りする人が増えれば、その分だけ賃貸の需要は底堅くなると僕は見ています。
これは大家にとっては、悪くない話ですよね。
2つ目は、向かい風のほうです。
日本の大家の借入も、ほとんどが変動金利です。
アメリカの持ち家の人のように「金利が固まっているから大丈夫」とは言えません。
以前のブログでも書きましたが、1億円を借りていて金利が1%上がれば、利息は単純計算で年約100万円増えます。
家賃が多少上がっても、それを上回るスピードで利息が増えれば手残りは減っていくわけです。
そして3つ目。
日本で金利上昇によって売り物が増えてくれば、それは同時に、準備ができている人にとっての買い場になるということです。
アメリカの家が値下がりしないのは、売る人がいないからです。
日本はそうはなりません。
だからこそ、焦って今買う必要はないと僕は考えています。
アメリカで起きていることは、日本の未来をそのまま映す鏡ではなく、一足先に出た警告のようなものです。
今後の金利の動向をさらに注視していきましょう。
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実は僕は、アメリカにも物件を持っていて賃貸に出しています。
そのアメリカで、住宅ローンの金利がとうとう7%を超えてきました。
アメリカの住宅金融公社フレディマックが10月1日に発表した30年固定の平均金利は7.28%。
前の週の7.03%からさらに上がり、2023年10月以来、約3年ぶりの高さです。
1年前は6.34%でしたから、1年で1%近く上がったことになります。
日本でも「金利のある世界」がいよいよ始まっているので、「アメリカで起きていることは、明日の日本の姿なのでは？」と警戒している方も多いと思います。
しかしこれ、僕は半分は当たっていて、半分は違うと考えています。
そこで今日は、アメリカの7%を日本の大家はどう読めばいいのかを考えてみたいと思います。
アメリカでは「家が買えない人」が増えています
まず、アメリカで何が起きているのか整理しておきましょう。例えば、40万ドル（約6,300万円）を30年固定で借りたとします。
金利6.34%なら毎月の返済は約2,490ドル。
これが7.28%になると約2,740ドルです。
1年前に借りた人と比べて、毎月250ドル、日本円で約4万円も返済が重くなるわけです。
これでは、ローンの審査に通らない人が出てくるのも当然ですよね。
9月29日の日本経済新聞によると、住宅大手レナーのCEOは「新築の展示場に来るお客さんの半分が、ローンを使えない」と話しているそうです。
実際、全米不動産協会（NAR）が発表した8月の中古住宅の販売は、年率換算で398万戸。
400万戸を割り込むのは2025年6月以来です。
売れないので、売主が修繕費や諸費用を負担したりして、なんとか買ってもらう取引が44.7%と、ほぼ半分にまで増えています。
ところが、アメリカの家の値段は下がっていません
ここで面白いのが、これだけアメリカの不動産が売れなくなっているのに、値段はほとんど下がっていないということです。8月の中古住宅の価格（中央値）は42万9,100ドルで、前の年より1.6%上がっています。
なぜ金利が上がっているのに、住宅価格も上がっているのでしょうか？
それは、アメリカの住宅ローンは30年固定が主流だからです。
例えば、2021年ごろに金利3%で40万ドルを借りた人がいたとします。
毎月の返済は約1,690ドル。
この人が家を売って住み替えようとすると、新しいローンは7.28%で、返済は約2,740ドル。
住み替えるだけで、毎月1,000ドル以上、日本円で15万円以上も負担が増えるわけです。
だったら売らずに住み続けよう、となりますよね。
こうして売り物が市場に出てこないので、買う人が減っても値段が崩れない、というわけです。
本来の金利と不動産価格のセオリーからは相反する動きですね。
日本は、ここが逆なんです
一方、日本はどうでしょうか。今、日本で住宅ローンを借りる人の4人に3人は変動金利です（住宅金融支援機構の2026年1月の調査）。
少しずつ固定を選ぶ人が増えてきたとはいえ、まだ大半は変動なんですね。
ゼロ金利時代が長く続いたからです。
変動で借りている人は、金利が上がれば、売っても売らなくても返済が増えます。
アメリカのように「低い金利を守るために売らずにじっとしている」という理由がないわけです。
むしろ返済が苦しくなった人から、家を売りに出す。
売り物が増えれば、値段は下がりやすくなります。
もちろん、「米国の流通市場が縮んでいる姿は、明日の日本の市場に重なる」という見方もありますが、取引が減ってもアメリカと日本の値段は逆の動きをすると思います。
つまり、
アメリカ：金利が上がる → 売らない → 売り物が減る → 取引が減るが、値段は下がらない
日本：金利が上がる → 返済が増える → 売り物が増える → 取引は減る、値段が下がりやすい
取引が細るところまでは「明日の日本」ですが、値段の動き方は逆になる可能性が高いと僕は見ています。
これが「半分は当たっていて、半分は違う」の意味です。
大家は、この話を逆から読む
では、僕ら大家はこの流れをどう捉えればいいのでしょうか？1つ目は、追い風のほうです。
アメリカでは、家を買えなくなった人が賃貸に流れ、家賃の上昇にもつながっていると報じられています。
日本でも、金利が上がって家を買えない人、買うのを先送りする人が増えれば、その分だけ賃貸の需要は底堅くなると僕は見ています。
これは大家にとっては、悪くない話ですよね。
2つ目は、向かい風のほうです。
日本の大家の借入も、ほとんどが変動金利です。
アメリカの持ち家の人のように「金利が固まっているから大丈夫」とは言えません。
以前のブログでも書きましたが、1億円を借りていて金利が1%上がれば、利息は単純計算で年約100万円増えます。
家賃が多少上がっても、それを上回るスピードで利息が増えれば手残りは減っていくわけです。
そして3つ目。
日本で金利上昇によって売り物が増えてくれば、それは同時に、準備ができている人にとっての買い場になるということです。
アメリカの家が値下がりしないのは、売る人がいないからです。
日本はそうはなりません。
だからこそ、焦って今買う必要はないと僕は考えています。
アメリカで起きていることは、日本の未来をそのまま映す鏡ではなく、一足先に出た警告のようなものです。
今後の金利の動向をさらに注視していきましょう。
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