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【不動産投資の罠】デッドクロス！知らないと黒字倒産も？そのメカニズムと対処法を徹底解説（後編）
公開日: 2020年09月09日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は前編に続き、税理士も知らない不動産投資の盲点「デッドクロス」についてお話しします。
■デッドクロスとは何なのか？なぜ起きるのか？基本をお知りになりたい方は、ぜひこちらの（前編）からお読みください。
また、「減価償却費」について理解していると、「デッドクロス」も理解しやすくなりますので、もしまだ「減価償却費」の記事をお読みでない方は、まずはこちらの記事をお読みいただければと思います。
※本記事と同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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目次
③デッドクロスを回避する方法
それでは、デッドクロスを回避する方法とマネジメントする方法について解説します。
＜１＞自己資金を多くする
基本的に、50%未満のローン比率であれば、デッドクロスの影響はほぼ考えなくていいレベルになると思います。もちろん、現金で買えばデッドクロスは起きません。
＜２＞返済期間を工夫する
返済期間を伸ばせば、デッドクロスを先送りすることができますが、根本的な問題解決にはならないので、シミュレーションをしながら考えていただきたいと思います。
逆に返済期間を短くすると、その分デッドクロスが来る時期も早まります。
ただ、返済期間を短くすることでデッドクロスの影響を小さくできることもあるので、長い方がいいか短い方がいいかは、具体的にシミュレーションをして、戦略を立てていく必要があります。
＜３＞元金均等返済で借りる（ただし、デッドクロスの発生時期は早まる）
元金均等返済はその名のとおり、一定の元金を毎月返済していく方法ですので、どんどん残金が減ります。
それにより、元利均等返済で借りた時よりもデッドクロスの影響を小さくできるというメリットがあります。
しかしながら、デッドクロスの時期は、元金均等返済のほうが早く訪れることになるので、その辺をしっかりとマネジメントしていく必要があります。
＜４＞減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る
木造であれば減価償却の仕方を、建物と設備で分けて償却するか、建物一体で償却するかを選べるので、2パターンで比較検討してみることが重要になります。
また、たとえ一戸だけであっても、5棟10室の事業的規模に至っていなくても、必ず青色申告をしないといけません。なぜなら、青色申告をすれば個人の場合、3年間の損失の繰越控除が使えるからです。
白色申告だと損失の繰越控除が使えなくなるので、デッドクロスの影響を大きく受けてしまうことになります。
＜５＞繰り上げ返済をする
余ったキャッシュフローで、どんどん繰り上げ返済をしていけば、そのぶん経費にならない元金が減っていきますので、デッドクロスの影響を回避することができます。
＜６＞新たな減価償却資産を購入する
これは、メガ大家さんになるパターンの典型です。
要は最初に買った物件は、償却が進んでいくとだんだん節税にならなくなりますので、新たに物件を買うことで、また減価償却費が増えていくことになり、デッドクロスの影響を薄めることができます。
この方法はデッドクロスの影響を先送りしているだけなので、どんどん物件を買い続けなければいけません。その購入が止まった瞬間にドーンとデッドクロスがきてしまう可能性があるので、メガ大家さんを目指す場合には、必ずデッドクロスのマネジメントを考えておかないといけません。
＜７＞ローンのリスケジュール（返済期間延長）をする
リスケジュールというのは、銀行と交渉して例えば20年返済を25年、30年に延ばしてもらったりするということです。
返済期間が長くなることで、デッドクロスの影響を緩和したり先送りすることができます。
しかし、銀行に対するあなたの信用は毀損することになるので、ローンのリスケジュールをする時は、慎重に戦略を考えないといけません。
＜８＞ローンの借り換えをして返済期間を延ばす
先ほどのリスケジュールは、お金を借りている銀行で交渉してローンを延ばしてもらうということですが、借り換えであれば全く違う金融機関になるので、もし借り換えた金融機関で5年か10年か長く返済期間を設定することができれば、そのぶんデッドクロスの影響を先延ばしすることができます。
＜９＞売却する（売却し新たに購入する）
デッドクロス以降は、所得税対策にならなくなります。
ですから、いったんその物件を売却して出口を取り、その売却代金で新たな物件を購入することによって、また最初から減価償却費用を計上できるようになります。
＜１０＞内部留保等でデッドクロスに備える
毎年得られたキャッシュフローを効率よく節税しながら内部留保して、来るべきデッドクロスに備える方法です。
そのお金で繰り上げ返済をするというのも一つの方法ですが、「キャッシュ イズ キング」と言われるように、やはり不動産投資の世界でも、キャッシュフローをしっかり確保して内部留保するということは経営者としても重要なことになります。
また、内部留保をしっかり貯えておくことは、次の物件を買う際に銀行に対しても有利なPRポイントになります。
しっかり節税をしながら、また減価償却の仕方も工夫しながら、貯えておくようにしていただければと思います。
最後に、注意事項です。
例えば中古のアパートで、築年数が法定耐用年数の22年を過ぎているような物件は、4年くらいでデッドクロスが来てしまう可能性が高いです。
もちろん、自己資金で買ったり、半分ぐらい自己資金を入れたりしている場合には、その影響は考慮しなくてもいいと思いますが、8割、9割のローンをして購入する人は、すぐにデッドクロスが来てしまいます。
そのことを加味して、4年後に売るかもしれないといった「出口戦略」も購入前にしっかり考えておかないと、得たいキャッシュローを得ることができなくなってしまう可能性もあります。十分お気をつけてください。
いかがでしたか？
デッドクロスについては、なかなか難しいので、本記事や動画を何回もご覧いただき、完璧に空で言えるくらいに、攻略していただければと思います。
デッドクロス、減価償却費を極めることは、洗練された不動産投資家になるための登竜門です。とにかく完璧に覚えるようにしてください。
■「デッドクロスとは何か？」「デッドクロスが起きるメカニズム」について解説した（前編）はこちら
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は前編に続き、税理士も知らない不動産投資の盲点「デッドクロス」についてお話しします。
■デッドクロスとは何なのか？なぜ起きるのか？基本をお知りになりたい方は、ぜひこちらの（前編）からお読みください。
また、「減価償却費」について理解していると、「デッドクロス」も理解しやすくなりますので、もしまだ「減価償却費」の記事をお読みでない方は、まずはこちらの記事をお読みいただければと思います。
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目次
③デッドクロスを回避する方法
それでは、デッドクロスを回避する方法とマネジメントする方法について解説します。
＜１＞自己資金を多くする
基本的に、50%未満のローン比率であれば、デッドクロスの影響はほぼ考えなくていいレベルになると思います。もちろん、現金で買えばデッドクロスは起きません。
＜２＞返済期間を工夫する
返済期間を伸ばせば、デッドクロスを先送りすることができますが、根本的な問題解決にはならないので、シミュレーションをしながら考えていただきたいと思います。
逆に返済期間を短くすると、その分デッドクロスが来る時期も早まります。
ただ、返済期間を短くすることでデッドクロスの影響を小さくできることもあるので、長い方がいいか短い方がいいかは、具体的にシミュレーションをして、戦略を立てていく必要があります。
＜３＞元金均等返済で借りる（ただし、デッドクロスの発生時期は早まる）
元金均等返済はその名のとおり、一定の元金を毎月返済していく方法ですので、どんどん残金が減ります。
それにより、元利均等返済で借りた時よりもデッドクロスの影響を小さくできるというメリットがあります。
しかしながら、デッドクロスの時期は、元金均等返済のほうが早く訪れることになるので、その辺をしっかりとマネジメントしていく必要があります。
＜４＞減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る
木造であれば減価償却の仕方を、建物と設備で分けて償却するか、建物一体で償却するかを選べるので、2パターンで比較検討してみることが重要になります。
また、たとえ一戸だけであっても、5棟10室の事業的規模に至っていなくても、必ず青色申告をしないといけません。なぜなら、青色申告をすれば個人の場合、3年間の損失の繰越控除が使えるからです。
白色申告だと損失の繰越控除が使えなくなるので、デッドクロスの影響を大きく受けてしまうことになります。
＜５＞繰り上げ返済をする
余ったキャッシュフローで、どんどん繰り上げ返済をしていけば、そのぶん経費にならない元金が減っていきますので、デッドクロスの影響を回避することができます。
＜６＞新たな減価償却資産を購入する
これは、メガ大家さんになるパターンの典型です。
要は最初に買った物件は、償却が進んでいくとだんだん節税にならなくなりますので、新たに物件を買うことで、また減価償却費が増えていくことになり、デッドクロスの影響を薄めることができます。
この方法はデッドクロスの影響を先送りしているだけなので、どんどん物件を買い続けなければいけません。その購入が止まった瞬間にドーンとデッドクロスがきてしまう可能性があるので、メガ大家さんを目指す場合には、必ずデッドクロスのマネジメントを考えておかないといけません。
＜７＞ローンのリスケジュール（返済期間延長）をする
リスケジュールというのは、銀行と交渉して例えば20年返済を25年、30年に延ばしてもらったりするということです。
返済期間が長くなることで、デッドクロスの影響を緩和したり先送りすることができます。
しかし、銀行に対するあなたの信用は毀損することになるので、ローンのリスケジュールをする時は、慎重に戦略を考えないといけません。
＜８＞ローンの借り換えをして返済期間を延ばす
先ほどのリスケジュールは、お金を借りている銀行で交渉してローンを延ばしてもらうということですが、借り換えであれば全く違う金融機関になるので、もし借り換えた金融機関で5年か10年か長く返済期間を設定することができれば、そのぶんデッドクロスの影響を先延ばしすることができます。
＜９＞売却する（売却し新たに購入する）
デッドクロス以降は、所得税対策にならなくなります。
ですから、いったんその物件を売却して出口を取り、その売却代金で新たな物件を購入することによって、また最初から減価償却費用を計上できるようになります。
＜１０＞内部留保等でデッドクロスに備える
毎年得られたキャッシュフローを効率よく節税しながら内部留保して、来るべきデッドクロスに備える方法です。
そのお金で繰り上げ返済をするというのも一つの方法ですが、「キャッシュ イズ キング」と言われるように、やはり不動産投資の世界でも、キャッシュフローをしっかり確保して内部留保するということは経営者としても重要なことになります。
また、内部留保をしっかり貯えておくことは、次の物件を買う際に銀行に対しても有利なPRポイントになります。
しっかり節税をしながら、また減価償却の仕方も工夫しながら、貯えておくようにしていただければと思います。
最後に、注意事項です。
例えば中古のアパートで、築年数が法定耐用年数の22年を過ぎているような物件は、4年くらいでデッドクロスが来てしまう可能性が高いです。
もちろん、自己資金で買ったり、半分ぐらい自己資金を入れたりしている場合には、その影響は考慮しなくてもいいと思いますが、8割、9割のローンをして購入する人は、すぐにデッドクロスが来てしまいます。
そのことを加味して、4年後に売るかもしれないといった「出口戦略」も購入前にしっかり考えておかないと、得たいキャッシュローを得ることができなくなってしまう可能性もあります。十分お気をつけてください。
いかがでしたか？
デッドクロスについては、なかなか難しいので、本記事や動画を何回もご覧いただき、完璧に空で言えるくらいに、攻略していただければと思います。
デッドクロス、減価償却費を極めることは、洗練された不動産投資家になるための登竜門です。とにかく完璧に覚えるようにしてください。
■「デッドクロスとは何か？」「デッドクロスが起きるメカニズム」について解説した（前編）はこちら
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