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不動産を半値で購入するための指値の作法
公開日: 2022年08月19日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は「不動産を半値で購入するための指値の作法」というテーマでお話しします。
先日の記事では、掘り出し物件を見つける方法についてお話ししました。
先日の内容をおさらいしておくと、
- そもそも掘り出し物件というものは存在しない。僕らプロでも、1000件探して1件買えるかどうかという確率。
- だからこそ、不動産投資の初心者は一般に公開されている情報を、目を皿にして見ることが重要。その中から目ぼしい物件に指値をすることで、それが最終的に掘り出し物件になる。
というお話でした。
今日はこのうち、“掘り出し物件を購入するための指値の作法”について、お話ししていきたいと思います。
指値は、闇雲にやってもなかなか通りません。うまくいく指値には、作法が必要なんですね。
そんな作法について、僕の長年の経験からお伝えしていきたいと思います！ぜひ最後までご覧ください！
こんな指値はNG
まずは、指値のNG作法例について解説します。
冒頭でもお伝えしましたが、無闇やたらと指値をしてもうまくいきません。
ありがちなNG指値には次のようなケースがあります。
NG例1：札束で相手の顔を引っ叩く
例えば、上から目線で「半額にしてくれないと買わないよ！」という態度はやめましょう。
まるで市場で魚を買うような高飛車な買い付けは、売主に嫌がられてしまいます。これでは通る指値も通らないので、絶対にやめたほうが良いでしょう。
NG例2：いきなり半額の金額で買い付けを出す
指値でいきなり買い付けを提示するというのも上手くいかないことが多いです。買い付けを出す前に何をすべきかは後ほどお伝えします。
NG例3：建物の悪いところを指摘しまくる
例えば、「この部分が雨漏りしている」「バランス釜は賃貸に出しにくいから、リフォーム費用がかかる」など、建物にケチをつけて値切るのはやめておいたほうが良いでしょう。
そんなことをされて気分が良い人はいませんから、交渉も上手くいきません。
指値が通る作法とは？
では、どんな指値なら通るのでしょうか。見ていきましょう。
指値の作法① 拝み倒す
まず作法の1つめは、シンプルに拝み倒すということです。
「なんとかこの金額で売ってもらえませんか？」とお願いするということですね。
ポイントは、指値をする前に探りを入れることです。
具体的には、「この金額で買いたい」という意向を業者さんへまずお伝えしましょう。
その上で、「その金額は流石に無理じゃないですか？」と言われたら、
「もし値段が下がることがあれば教えてください」
「同じような物件があれば、ぜひ検討したいのでご紹介いただけませんか」
と伝えてみましょう。このようなやり取りをすることで、次に繋げることができるようになります。
実際、僕の妹は全くの不動産投資初心者でしたが、1年間、毎日物件を検索して、毎週のように内見して、毎月のように買い付けをして、1年後には約800万円で売りに出ていた物件を280万円で購入することができました。
僕の妹がどのように指値をしたのかというと、
「この物件がとても気に入ったので、ぜひとも買いたいです。でも、貯金が280万円しかありません。なんとかなりませんか？」
「買い付け証明を駄目元で書きますので、ぜひ売主さんに持っていっていただけないでしょうか？」
と、シンプルに拝み倒したんですね。
そうしたところ、業者さんは売主さんの元へ買い付けを持っていってくれました。
すると、売主さんは「自分はどうせ施設に入ることになるし、身寄りもいないし、いくらでも良いよ」ということでOKの返事が返ってきたのです。
このように、
「予算がこれしかない」
「なんとかこの金額で売ってもらえませんか」
と拝み倒すのが1つ目のコツとなります。
指値の作法② 業者さんの立場に立つ
次に、不動産業者の立場になって考えてみるのも重要です。
例えば、業者さんが物件を500万円で売ってくれたとしましょう。そうすると、業者さんはいくら稼ぐことができるのでしょうか？ちょっと試算してみましょう。
仲介手数料は宅建業法で割合が決められています。500万円であれば、3%が仲介手数料になります。そうすると、500万円の物件を売ったとしても、業者さんは15万円ちょっとしか稼げません。
もし売主、買主双方の仲介（両手仲介）ができるなら、30万円の手数料となります。
これなら、「まあまあかな・・・」となる業者も多いと思いますが、仮に物件価格が200万円だったらどうでしょうか？もう、商売になりませんよね。
それでは、どのようにすれば良いのでしょうか。
例えば、
- 別途、コンサル料（紹介料）という名目で手数料をお支払いしますので、仲介は結構です。
- 契約書は司法書士さんに直接作ってもらうので大丈夫です。
とお伝えするのは有効な手段です。
業者さんにとって、手数料3%で15万円の稼ぎであっても、
・契約書や重説を作る必要もなく
・物件の事前のインスペクションもなく
・物件を右から左に流して手数料を稼ぐだけ
これなら、メリットが大きいですよね。
こういった提案をするのも、交渉の仕方の1つです。
指値の作法③ 買える人間であるとアピール
最後は、自分は物件を買える人間であることをアピールすることです。
先日の「掘り出し物件を見つける方法」の記事でもお伝えしましたが、自分はその物件を買える人間である！ということを業者にPRしないと、そもそも相手にすらしてもらえません。
自己資金もなく、ローンを受けられるかどうかも分からない人の指値など、通るはずもありません。
例えば、
「自己資金が500万円あるので、ローンを借りれば3,000万円くらいまでは買えるはずです！」
「500万円だったら現金で買えるので、1,000万円以下であればすぐに検討できます！」
としっかりと主張することで、業者さんに「この人は買える人だ」と認知してもらうことができます。
すると、別の物件を紹介してもらえたり、指値の買い付けを売り主さんに持って行って交渉してもらえたりする可能性も高まるというわけです。
まとめ
というわけで、「なかなか不動産を買えない」という人は、
・行動量がまず足りていない
・もしかすると、指値の仕方が間違っている
という可能性が高いです。
今回お話しした指値の作法を頭に叩き込んで、物件検索の行動パターンを見直して、再度アタックしてみてください。
きっと、1年以内には物件が買えると思いますよ！
というわけで今日は、「不動産を半値で買う指値の方法」というテーマでお話しました。
ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
今日は「不動産を半値で購入するための指値の作法」というテーマでお話しします。
先日の記事では、掘り出し物件を見つける方法についてお話ししました。
先日の内容をおさらいしておくと、
- そもそも掘り出し物件というものは存在しない。僕らプロでも、1000件探して1件買えるかどうかという確率。
- だからこそ、不動産投資の初心者は一般に公開されている情報を、目を皿にして見ることが重要。その中から目ぼしい物件に指値をすることで、それが最終的に掘り出し物件になる。
今日はこのうち、“掘り出し物件を購入するための指値の作法”について、お話ししていきたいと思います。
指値は、闇雲にやってもなかなか通りません。うまくいく指値には、作法が必要なんですね。
そんな作法について、僕の長年の経験からお伝えしていきたいと思います！ぜひ最後までご覧ください！
こんな指値はNG
まずは、指値のNG作法例について解説します。
冒頭でもお伝えしましたが、無闇やたらと指値をしてもうまくいきません。
ありがちなNG指値には次のようなケースがあります。
NG例1：札束で相手の顔を引っ叩く
例えば、上から目線で「半額にしてくれないと買わないよ！」という態度はやめましょう。まるで市場で魚を買うような高飛車な買い付けは、売主に嫌がられてしまいます。これでは通る指値も通らないので、絶対にやめたほうが良いでしょう。
NG例2：いきなり半額の金額で買い付けを出す
指値でいきなり買い付けを提示するというのも上手くいかないことが多いです。買い付けを出す前に何をすべきかは後ほどお伝えします。NG例3：建物の悪いところを指摘しまくる
例えば、「この部分が雨漏りしている」「バランス釜は賃貸に出しにくいから、リフォーム費用がかかる」など、建物にケチをつけて値切るのはやめておいたほうが良いでしょう。そんなことをされて気分が良い人はいませんから、交渉も上手くいきません。
指値が通る作法とは？
では、どんな指値なら通るのでしょうか。見ていきましょう。
指値の作法① 拝み倒す
まず作法の1つめは、シンプルに拝み倒すということです。「なんとかこの金額で売ってもらえませんか？」とお願いするということですね。
ポイントは、指値をする前に探りを入れることです。
具体的には、「この金額で買いたい」という意向を業者さんへまずお伝えしましょう。
その上で、「その金額は流石に無理じゃないですか？」と言われたら、
「もし値段が下がることがあれば教えてください」
「同じような物件があれば、ぜひ検討したいのでご紹介いただけませんか」
と伝えてみましょう。このようなやり取りをすることで、次に繋げることができるようになります。
実際、僕の妹は全くの不動産投資初心者でしたが、1年間、毎日物件を検索して、毎週のように内見して、毎月のように買い付けをして、1年後には約800万円で売りに出ていた物件を280万円で購入することができました。
僕の妹がどのように指値をしたのかというと、
「この物件がとても気に入ったので、ぜひとも買いたいです。でも、貯金が280万円しかありません。なんとかなりませんか？」
「買い付け証明を駄目元で書きますので、ぜひ売主さんに持っていっていただけないでしょうか？」
「買い付け証明を駄目元で書きますので、ぜひ売主さんに持っていっていただけないでしょうか？」
と、シンプルに拝み倒したんですね。
そうしたところ、業者さんは売主さんの元へ買い付けを持っていってくれました。
すると、売主さんは「自分はどうせ施設に入ることになるし、身寄りもいないし、いくらでも良いよ」ということでOKの返事が返ってきたのです。
このように、
「予算がこれしかない」
「なんとかこの金額で売ってもらえませんか」
と拝み倒すのが1つ目のコツとなります。
指値の作法② 業者さんの立場に立つ
次に、不動産業者の立場になって考えてみるのも重要です。例えば、業者さんが物件を500万円で売ってくれたとしましょう。そうすると、業者さんはいくら稼ぐことができるのでしょうか？ちょっと試算してみましょう。
仲介手数料は宅建業法で割合が決められています。500万円であれば、3%が仲介手数料になります。そうすると、500万円の物件を売ったとしても、業者さんは15万円ちょっとしか稼げません。
もし売主、買主双方の仲介（両手仲介）ができるなら、30万円の手数料となります。
これなら、「まあまあかな・・・」となる業者も多いと思いますが、仮に物件価格が200万円だったらどうでしょうか？もう、商売になりませんよね。
それでは、どのようにすれば良いのでしょうか。
例えば、
- 別途、コンサル料（紹介料）という名目で手数料をお支払いしますので、仲介は結構です。
- 契約書は司法書士さんに直接作ってもらうので大丈夫です。
業者さんにとって、手数料3%で15万円の稼ぎであっても、
・契約書や重説を作る必要もなく
・物件の事前のインスペクションもなく
・物件を右から左に流して手数料を稼ぐだけ
これなら、メリットが大きいですよね。
こういった提案をするのも、交渉の仕方の1つです。
指値の作法③ 買える人間であるとアピール
最後は、自分は物件を買える人間であることをアピールすることです。先日の「掘り出し物件を見つける方法」の記事でもお伝えしましたが、自分はその物件を買える人間である！ということを業者にPRしないと、そもそも相手にすらしてもらえません。
自己資金もなく、ローンを受けられるかどうかも分からない人の指値など、通るはずもありません。
例えば、
「自己資金が500万円あるので、ローンを借りれば3,000万円くらいまでは買えるはずです！」
「500万円だったら現金で買えるので、1,000万円以下であればすぐに検討できます！」
「500万円だったら現金で買えるので、1,000万円以下であればすぐに検討できます！」
としっかりと主張することで、業者さんに「この人は買える人だ」と認知してもらうことができます。
すると、別の物件を紹介してもらえたり、指値の買い付けを売り主さんに持って行って交渉してもらえたりする可能性も高まるというわけです。
まとめ
というわけで、「なかなか不動産を買えない」という人は、・行動量がまず足りていない
・もしかすると、指値の仕方が間違っている
という可能性が高いです。
今回お話しした指値の作法を頭に叩き込んで、物件検索の行動パターンを見直して、再度アタックしてみてください。
きっと、1年以内には物件が買えると思いますよ！
というわけで今日は、「不動産を半値で買う指値の方法」というテーマでお話しました。
ぜひ参考にしてみてください！
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
