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持ち家を買っても住宅ローン破綻しない方法

公開日: 2022年12月03日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、住宅ローンの完済年齢がヤバイというお話をしたいと思います。

以前のブログで、「ついに決着!持ち家か賃貸、どっちがお得?」というテーマの記事を公開しました。

そこでもお話ししましたが、持ち家か?賃貸か?というのは、他人がとやかく言うべきものではなく、最終的には個人の価値観で選べば良い話だと思います。

しかし、もしあなたが持ち家を買うのであれば、「経済合理性」と「人生設計」という2つの視点で、メリット・デメリットをしっかり考えたうえで決める必要があるというお話をしました。

それでもやはり、現実的には経済合理性や人生設計よりも、「とにかく持ち家の方が良い!」といった、フワッとした「価値観」を優先する人が多いです。

 

持ち家購入時に、ひとつだけ言っておきたいこと

経済合理性や人生設計より、価値観を優先してしまうとどうなるのでしょうか?

持ち家を買うとなると、「一生この家で暮らしていく!この家が終の棲家だ!」と考えて、一生に一度のことだから・・・と背伸びをしたスペックや仕様の家を選びがちになり、かなり高額な買い物になってしまいます。

若いうちは収入も少ないので、どうしても住宅ローンに頼ることになりますから、返済期間を長く取って月々の返済額を抑えるような買い方になるでしょう。

先ほども言ったように、家を買うか買わないかは人それぞれの選択なので、買うなとは言いません。

ただ、ひとつだけ言っておきたいのは、長期ローンは組まない方が良いということです。

 

住宅ローン完済年齢上昇!平均73歳という新聞記事

なぜこのような話をするのかと言うと、以前、日経新聞に「住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳」という記事が出たからです。

しかもこの完済年齢は年々上がっているそうです。

僕が驚いたのは、40歳手前で家を買って、73歳までずっと稼ぎ続けてローンを返せる自信があることです。

確かに、60歳の定年後も従業員が希望すれば、企業は65歳まで再雇用をしなければならないということになっています。

しかし、給料も減ってしまうでしょうし、もし65歳まで働けたとしても、その後、完済までの10年弱の間、どのようにして稼いでいくのかイメージはできているのでしょうか。

しかも、30年後は金利も上がっているかもしれません。

「まぁ、なんとかなるだろう」という感じで持ち家を買ってしまうと、本当に大変なことになってしまうと思います。

 

年々完済年齢が長くなる3つの理由

それでは、なぜ年々完済年齢が長くなっているのでしょうか。

完済年齢が長くなっている理由は3つあります。

まず一つは、晩婚化によって借入時の年齢が高くなっているという実態があります。

昔は20代で結婚して、30代前半で家を買う人が多かったかもしれませんが、今は40歳前後で家を買う人が結構多いです。

次に、借入金額が増えたことが挙げられます。

10年前に比べると、家の値段はマンションが1.8倍、戸建住宅も1.2倍~1.3倍くらいに値上がりしていますので、単純に借り入れ金額が増えています。

そして、最後に借入期間が長くなったことがあります。

今は低金利なので、銀行は貸し倒れリスクの少ない住宅ローンをたくさん貸したいわけです。

そのため、各銀行が完済年齢の基準を年々長くしていっています。

例えば、ソニー銀行の完済年齢はなんと85歳です!

また、住宅金融支援機構にはフラット50という長期固定金利の50年ローンがありますが、このフラット50を申し込む要件は、申し込み時の年齢が44歳未満で、完済年齢が80歳となっています。

例えば、30歳で住宅ローンを借りた場合、50年間借りられるということになります。

この超・超・長期のローンが非常にヤバイのです。

なぜなら、今の時代、終身雇用は完全に崩壊していますし、年功序列の賃金にもなっていません。

そのような状況の中で、定年まで今の会社で働けるという保証はどこにもありません。

さらに、今は悪性のインフレで収入が増えませんし、退職金も年々少なくなってきているという話もあります。

 

持ち家を買っても、住宅ローン破綻しないためには

ここで今日の本題に移りますが、持ち家を買って破綻しないためにはどうすれば良いのでしょうか。

これからお話しすることを守っていただくだけで、住宅ローン破綻することはなくなると思いますので、ぜひ参考にしてください。

その方法とは、「純資産をプラスの状態にしておく」ということです。

純資産とは、資産から負債、つまりローンを引いて残ったプラスの資産のことをいいます。

この純資産がプラスの状態であれば、例えば、突然リストラされたり、病気で働けなくなって収入が途絶えてローンが払えなくなったりしたとしても、家を売ればローンが返せるので問題はありません。

しかし、純資産がマイナスの状態、つまり資産よりもローンの方が多い状態だと、家を売ってもローンが残ってしまうため、売るに売れなくなって破綻状態になってしまうのです。

 

純資産をプラスにして、持ち家を買う方法

それでは、純資産をプラスにするにはどうしたら良いのでしょうか。

それはズバリ、新築を買わないことです。

新築は、デベロッパーの利益がたっぷり乗っているため、買った途端にデベロッパーの利益やマーケティングコストが差し引かれて、値段が下がります。

ですので、新築を買うとほぼ純資産はマイナスになってしまいます。

都内の一等地で、土地値がどんどん上がっていくエリアであれば、このマイナスは徐々に取り戻してプラスになることもあるかもしれませんが、絶対に上がるという地域はありませんから、このようなギャンブルな買い方はお勧めできません。

それではどうすれば良いのかと言うと、新築を購入せずに値段が落ちきった中古の物件を買うのです。

中古物件なら値段が落ち着いていますし、売れば残債も消えるので、大きなリスクはありません。

先ほども言ったとおり、持ち家派の人の多くは、一回目に買う家を終の棲家と考えて、大きく背伸びをする傾向があります。また、特に日本人は新築が大好きなんですよね。

しかし、今後の日本の経済状況やご自身の仕事、健康、そして価値観すら、将来絶対に変わっていくものだと思っておいた方が良いでしょう。

だからこそ、持ち家に関する「価値観」と「経済合理性・人生設計」のバランスは絶対に取っておいた方が良いと思いますし、持ち家を買って損をしたくないのであれば、不動産実務検定で不動産投資の勉強をしてから買った方が良いと思います。

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